棚改造新城，近几年泉州中心城区可谓进入“大拆大建”时代。
棚改的提出，是在城镇化进程中带着“安居”使命诞生的，不仅建设规模大，且速度快。而棚改项目的提速推进也使得一些区域实现跳跃式发展，创造价值超出很多人的预期。在泉州，典型如：城东、东海。
显然，棚改的到来对城市建设、楼市发展都会带来较大影响。一方面，货币化及房票安置方式的推行，将释放出更多购房需求，也能为市场带来一批新的购买力；一方面，广阔的可开发腹地为城市的科学、生态布局，营造了空间和可能性，同时也会带来新的土地供应，持续点燃板块热度，这些区域皆有可能成为未来泉州楼市新的增长极。
根据最新规划，2023年，泉州将坚持做大做强中心城区，聚焦建设50平方公里东海城东核心区，全速推进中央商务区繁荣发展、中央活力区实质动建；坚持做实做优次中心组团，加快江南、北峰、阳江、海江等24个重点片区建设，开工棚户区改造项目9000套。
可以预测，2023年泉州多个棚改片区将进入集中供地阶段，包括东海后埔、城东南埔山、江南繁荣片区、北峰西华洋、台商海江片区等，有望进入土地供应大年。而目前除本土国企外，多数在泉开发房企皆处于“手中无粮”状态，在楼市环境及政策利好趋势下，房企拿地意愿亦有所提升，对于新一年的土地市场值得期待。
今天就来聚焦当下
泉州市区几个重点棚改/片改项目
值得重点关注！
1
东海后埔片区改造项目
最高限价20500元/㎡
东海后埔片区改造项目位于丰泽区东海街道，西侧、北侧紧邻博海路，东侧紧邻规划经八路，南侧到丰海路，涉及宝山社区、后厝社区、后埔社区、浔埔社区。
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项目用地面积38.4754公顷（577.1亩），新增城镇住宅用地4.9473公顷（74.2亩）。目前片区拆迁已进入尾声，首个安置项目城建·乐居和鸣（总建超17万方并配建1所幼儿园）动工，首幅商住地完成备案，拟定案名城建·水墨观海，毛坯限价20500元/㎡，直接带领东海新房站上2万+关口。同时，泉州五中东海校区亦明确选址后埔；城际轨道R1线或途径东海，并于中央活力区设置站点等一系列利好纷沓而至。
后埔片区处在连接市中心与东海新区的轴心区域，一线临江，地理条件优越，是泉州环湾重点打造“中央活力区”的重要组成部分。作为下一个开发热土，后埔将成为东海房价的新突破路径。
片区规划意向图
后埔片区实景图（摄于2023.2）
2
后渚莲垵及周边片区项目
东海后渚莲垵及周边片区项目是东海核心区提质专项行动的重要组成部分，征收范围东至洛阳江，西至观音山公园，南至海星小区扩建用地，北至通港东街。
项目总用地面积约2574.98亩，需征收房屋建筑面积33.82万平方米，改造范围包括东海街道北星社区莲垵自然村（全部）和后亭社区坑下、后渚两个自然村的（部分）地块，合计住宅共439宗，机关企事业单位共42宗。
目前，项目征迁工作已全面启动，住宅可选择部分产权调换、部分货币补偿与房票补偿相结合的补偿方式，鼓励被征收人选择全部房票补偿或货币补偿。
据最新规划信息显示，片区未来设计包括水上码头、海丝文化馆、海交文化公园、国际服务街区、海丝会议论坛区等。项目整体改造完成后，将大幅推进丰泽实现全域城市化进程，增强东海片区宜居度和承载力，打造以海丝文化为核心的人文旅游区，形成展示泉州海丝文化的新地标。
征收范围图
3
东海云山片区
东海云山片区规划范围西以沈海高速为界，南至泉秀街，东部毗邻黎明大学，北临千亿山庄，涉及东海街道云山社区，包含部分云谷、法石社区。
片区总规划面积约2340亩，控制总人口约2.87万人，规划打造以综合商业商务、休闲娱乐、生活居住等功能为主导的生态优越、宜业宜居、充满活力的复合型高品质活力区。
4
东海金崎片区
据悉，东海金崎片区占地面积约1平方公里，将打通片区东滨路、经十四路等主次干道，配套建设学校、公园、优质住宅区、高端商务酒店等。
根据《丰泽区2023年一季度“开门红”工作方案》显示，将于今年一季度启动东海金崎片区征迁前期工作。
5
北峰西华洋片区
最高限价16900元/㎡
北峰西华洋片区总面积约7795亩，于2019年正式启动，总投资约223亿，是泉州中心市区内建设面积最大、体量最大、投资额最大的重点改造项目，未来将建成融文化、旅游、商业、居住、休闲为一体的综合都市区。
目前，片区内3个安置项目在建（城建乐居夏颂、城建乐居梅亭、城建乐居春华），泉州师范学院附属小学北峰校区、培元中学北峰校区两所优质校确认进驻，泉州正骨医院北峰院区即将投用，约2300亩三月湖公园（规划）持续推进中，此外还规划建设商业综合体/星级酒店/体育馆等，区域未来的可期待值较高。
眼下，区域在售新房项目为城建水墨芳华，主推户型为建面约105-150㎡的3-4房，限价16900元/㎡。
片区规划示意图
近日，北峰丰州组团西片区（招联大道以东）最新控制性详细规划图出炉，该片区位于北峰西华洋片区内，区域总用地面积约3405亩，规划人口4.9万人。
该片区规划范围东至霞东路（经三路），南至北渠，西至招联大道，北至联丰大街（站前东西大道），总用地面积2.27平方公里。规划定位为山水幸福人文家园，将打造为商务科创的活力城区、品质服务的综合城区、城绿相间的园林城区。
未来将形成“一轴、两带、三片区”功能结构：（一轴：黄龙北大道城市发展轴；两带 ：三月湖至马落山的西华大街绿带，北渠绿带；三片区：北侧生态宜居区，北侧站前商务区，南侧生态宜居新区。）
6
北峰丰州组团东片区
最高限价16590元/㎡
北峰丰州组团东片区位于泉州动车站城市门户口，东至清源山总规三级保护范围线，西至黄龙北大道（南北大道），南至北清东路，北至肖厝村。
项目总用地面积约12.57平方公里，规划人口7.2万人，是泉州动车站与泉州古城联系的重要区域，是依托新兴产业孵化基地建设的城市品质提升区。
目前，片区已率先启动新华路北拓及纬三路工程（一期）建设，正式开工。两条道路的建设有利于北峰片区“四横三纵”的全线贯通，将打通北峰片区内部路网，加强北峰片区与中心城区的生活链接，未来还将规划建设“清源学园”。
眼下，片区内新房项目包括文旅天华文丰（毛坯限价15553元/㎡）、丰泽建设2幅地块（毛坯限价分别为16006元/㎡、16590元/㎡）
7
泉州金屿大桥（城东段）
及两侧片区改造项目
近日，丰泽区人民政府发布了关于确定泉州金屿大桥（城东段）及两侧片区改造项目房屋征收范围的通告，拟对泉州金屿大桥（城东段）及两侧片区实施改造，对项目范围内房屋及其附属物依法实施征收。
项目征收范围：东至北堤海岸线，西至丰海路与凤屿路口交汇处，南至南堤海岸线，北至丰海路与金屿路口交汇处，征收面积约701.73亩。
8
城东南埔山片区
最高限价20600元/㎡
南埔山片区位于丰泽区城东板块，西北侧背靠清源山，南至324国道，北至通源街，总面积约2900亩，将打造集生态居住、人文休闲于一体的高品质公园社区。房屋征收涉及城东、华大2个街道5个社区居委会。
目前，南埔山片区安商房远南君悦府、两所市直中小学（泉州师范附属小学华大校区、泉州五中华大校区）、市政道路及占地约477亩的南埔山公园项目等配套已正式开工，建设项目总投资18亿元，总建筑面积约17.3万平方米。
眼下，区域内新房仅有保利莲花·锦上，毛坯限价20600元/㎡，住宅已售罄，后续有望再推地。
南埔山片区改造效果图
9
城东南滨江片区
最高限价22888元/㎡
城东南滨江片区改造项目（前头社区石改）位于城东街道前头社区，总用地面积约121亩，征迁工作涉及房屋289宗，征迁建筑面积约8万㎡。目前，南滨江片区内已投用的有泉州五中城东校区，另规划建设泉州市第二实验小学城东北校区，已完成备案（位于青莲街与迎晖路交接处，新增学位1350个，预计2024年秋季交付使用）。
该片区坐落于城东核心中轴线，临近中骏世界城、城东万达广场两大商圈，坐拥城东学园，且拥有一线滨江景观资源，是丰泽区政府着力打造的城市沿江展示面。区域周边居住氛围跟价值认可度较高，是城东被公认具备高价值的区域。
作为泉州海丝新城九大重点片区改造项目之一，南滨江片区建成后不仅将大大提高泉州沿江沿海城市展示面，而且将大大促进板块价值质的飞跃。尤其是对于目前供应紧缺的城东板块来说，有望迎来一波核心区土地供应。
眼下，区域内新房仅有保利隆恩·和光尘樾，可售住宅已售罄，毛坯限价22888元/㎡。
南滨江片区控规图
10
城东至北峰快速通道两侧棚户区改造
最高限价22000元/㎡
项目位于城东至北峰快速通道道路始末端的两侧，包含城东和北峰两个地块，总规划范围约为1732.8亩，征迁建筑面积约74万㎡。
城东一侧即东星板块，用地面积68.9749公顷，用地范围北至国道G324、东临清源山啤酒厂、南至沈海高速公路、西靠坪山公路和大坪山公园东。目前，片区内规划建设泉州九中城东校区启动项目设计招标，已开发新房项目有中骏云禧，住宅已售罄；融创宸東壹号在售，主推建面约143㎡低密叠院，限价22000元/㎡。
北峰一侧位于清源街道后茂社区保障性安居住房用地即将征迁。
11
洛江万安金凤屿片区
金凤屿片区（万安）项目东至世茂璀璨天城项目用地和丰海路，西至泉州市第十一中学，北侧到丰泽区与洛江区区界分界线止，南至万智街。
项目总用地面积211.15亩，征迁面积超15万㎡。根据修建性详细规划显示，区域改造后规划有住宅、酒店、公园，合计总建筑面积约44万㎡，地上建筑面积32万㎡，综合容积率3.11，可建成供约6800人居住的品质社区。
片区改造效果图
12
丰泽后坂片区
丰泽-后坂片区既是市刺桐组团，又是丰泽区宜居宜业的核心区，征收范围东至田安路、西至津坂路、南至后坂街、北至东涂社区居委会大楼，拟对东涂、迎津2个社区的140栋自建房和11栋306户的商业住宅予以拆除改造，涉及建筑面积7.3万平方米，用地面积51.5亩，常住人口3000余人。
片区拟改造成集农贸、购物、餐饮、居住为一体的多功能体，整体项目投资预计21.7亿元，其建设发展将直接影响着整个中心城区城市发展水平和城市总体形象。目前，征迁工作已全面启动，即将进入拆迁实质阶段。
13
江南繁荣片区
最高限价16000元/㎡
繁荣片区规划用地面积3325亩，建设内容主要包括高尚居住、高端商业、优质教育、市政道路，计划总投资约130亿元。
目前繁荣片区一期、二期约2420亩土地已全部完成征迁拆除工作，繁荣大道一期及11条区间道路、3所学校、2个安商房和商业综合体等子项目已陆续启动建设。包括田中片区内安置房城建田中里、综合体项目城建水墨江澜（商业签约引进万达广场）、泉州通政小学田中校区均已开工，未来还规划建设泉州西隅中心小学坂头校区。
眼下，片区内新房项目有三个，包括城建江南里（16000元/㎡），城建水墨江澜（16000元/㎡）、建发养云（16000元/㎡）。
项目大致区位图
近日，鲤城区人民政府发布关于确定鲤城繁荣片区棚户区改造项目（三期）房屋征收范围的公告，共计征收房屋建筑面积约31.33万㎡。
14
站前大道西侧片区
站前西片区规划用地面积2803亩，建设内容主要包括高尚居住、高端商业、优质教育、中央公园等，计划总投资约52亿元。
目前一期约1174亩已全部完成征收拆除工作，金泰花园一期安置房已交付使用，站前西一、六、十一路3条区间道路已陆续启动建设。
15
金鲤片区
金鲤片区规划用地面积749亩，以金鲤大桥和金鲤大道建设为主线，综合考虑地块出让、群众安置、文物和老建筑保护等规划布局对沿路区域实施更新改造，计划总投资43亿元。
>延伸阅读：鲤城江南新区总面积45.74平方公里，是鲤城跨江发展的主阵地，也是推动产城融合、双轮驱动的主战场。
2023年，鲤城区将坚持大片区更新，集聚头部资源高标准开发繁荣、站前西、金鲤等3大片区开发，加快田中安商房、水墨江澜、江南里等10个商住楼宇建设，加速推动城市有机更新，打造超万亩品质生活高地。
另外，鲤城区多个片改项目也在陆续推进中：
▌江南大街东延伸南侧片区规划用地面积845亩，规划性质以居住、商业为主；
▌乌石展城片区规划用地面积约2909亩，统筹整合乌石滞洪区、乌石山体旅游开发、亭店古民居保护、展城业态提升等特色资源，计划总投资约70亿元。
2023年拟新增4个连片改造项目，打造4300亩规模的中央创新区头部创新产业集聚区。
▌新塘工业区及周边片区规划面积约359亩，拟招引电子信息和纺织新材料产业；
▌工矿汽配城及周边片区规划约398亩，拟发展“智能制造装备+总部+市场+研发”产业；
▌奇信奇星机械厂及周边片区规划面积约231亩，产业定位为智能制造装备产业；
▌华塑厂及周边片区规划面积约554亩，拟发展智能制造装备产业。
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洛江阳江新城
最高限价12900元/㎡
阳江新城位于万安与双阳街道交界处，是洛江新规划发展的重点新区，也是泉州市环湾建设九大片区之一，拟建设“以产城融合、生态宜居为特色的山水新城”。
阳江新城在倚靠清源山、面朝洛阳江的同时，将建设多个水系公园和绿地公园，片区内布置以居住、办公、商业为主体功能，围绕“绿色出行、体验为先”规划建设两横九纵总里程10.7公里的路网体系。为迅速聚集人气，引入高品质教育资源，除了即将投用的泉州市实验小学洛江第二校区，还将规划建设完中一所、小学一所，两所独立幼儿园以及土地出让时要求配建的幼儿园。
现一期已完成土地征收900亩，二期征迁涉及中学、医院等项目，尚未启动。楼市方面，新房仅有莲花万盛凤凰城在售（约14500元/㎡），另还有两个纯新盘待入市，即力标观澜、洛江双阳华侨开发公司项目，毛坯限价12900元/㎡。
阳江新城综合体项目鸟瞰效果图
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台商海江片区
海江片区地处洛阳江东岸，与泉州市行政中心和城东片区隔江相望，是“环泉州湾”中心城市建设的重要组团之一。
片区规划总用地面积约915公顷，规划居住人口规模约13.5万人，将打造以“生态、创新、智能、健康”为核心理念的城市副中心，以环湾发展新模式的先锋探索区、泉州市科技创新孵化培育区、区域医疗服务中心和高端人才社区为目标，打造青创智岛、健康产城。
目前，区域内有约20个安置房在建，总投资约118亿元，其中11个住宅小区回迁入住，9个安置项目推进建设。另，连接城东组团与海江洛秀组团的金屿大桥已启动建设，泉州实验中学台商分校、首都师范大学附属泉州学校、台商区第三实验学校等多所配套学校同步建设中。
楼市方面来看，该片区目前暂无商品住宅供应，2022年6月海江片区首次出让的台2022-1号地块，因竞买人弃权遭流拍，当初设定毛坯限价13000元/㎡。
规划效果示意图*以上为不完全统计，仅梳理当下泉州市区有在推进的部分重点棚改项目，不包含全部项目，如有遗漏，欢迎留言补充讨论。
「写在最后」
这些行渐消逝的城中村，代表了当下日新月异发展的环湾城市蜕变速度，拆迁改造刺激楼市出新，也必然由之产生庞大的市场需求。
我们能看到，以上重点片区无不占据泉州主城内优质区位，并且自身规划配建了一系列教育、商业、医疗等多维度生活配套，不仅能对区域短板进行补充，更带动了城市面貌的焕新升级。
随着中心城区棚改和城市更新强度的进一步加大，不管是拆迁货币化补偿、试行房票补偿还是高质量城市化建设的实现，都在预示着，接下来又一波“换房潮”要来了，对于楼市的影响毋庸置疑。
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