| PART 1 |
只要对杭州楼市足够关注，一定可以发现这样一个极具趋势的事实：优质区域的全面大户型化。
该趋势不仅体现在绝对的核心板块，如滨江区府、奥体、申花、钱二、文晖、未科等，相对优质的艮北、市北、勾庄等板块也在加速跟随。
就在近期，艮北中天地块、招商地块，市北南昌市政地块，勾庄中豪地块的建设公示陆续放出。
结合相关消息，除勾庄中豪地块设置了一定比例的小户型外，这些相对优质板块的新地块几乎一致选择了中大户型。
也可以预见到，还未公示的浦沿伟星、之江未来社区等几宗地块，大概率同样会以中大面积为主力户型。
算上此前已经提前中大户型化的云城、双浦、三墩北、金沙湖等板块，可以看到，杭城相对较好的楼市板块，小户型几乎陆续全面退出。
| PART 2 |
与此同时，新房限价还在稳步上涨。
单价更高、户型更大直接意味着，优质板块的上车门槛大幅上升。
或许过不了多久，预算两三百万，乃至四百万的刚需、刚改将彻底被优质板块拒之门外。
对刚需、刚改们而言，买不到优质板块绝不是表面上的，失去直接享受优质板块所对应的高等级城市资源。
更多的是，刚需、刚改正被打断上升通道，彻底沦为“房住”的受众。
| PART 3 |
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理解起来很简单，杭州未来的楼市走向我们曾经说过很多次，分化一定是主线，而能够在分化中走下去的，必定是核心区域加部分优质的新兴板块。
可现在核心区域及优质新兴板块的新房却将门槛拉至，刚需、刚改越来越难以触及的高度。
刚需、刚改只能去买近郊、远郊，这些区域大家应该都懂的。
大量的潜在土地供应及城市资源的相对匮乏，自身也没有足够的内生力，这使得近远郊中的绝大多数区域很难跑赢大势。
买不到跑赢大势的房子，后续置换、向上改善的难度可想而知。
| PART 4 |
这几年我一直也在说，刚需是最难的，但现在更难了。
因为他们的选择面本就狭窄，可选的好板块就那么几个，比如早期未科、之江、艮北、三墩北、双浦的小户型，后期的勾庄、宁围未来总部的中小户型。
现在这些选择离刚需、刚改越来越远，现在其中大多数板块已经彻底和刚需、刚改无关。
选择少是一方面，刚需同时也是最易受到市场波动所影响的一群人，这两年真正能够在市场中获得正向收益的刚需真的不算太多。
如果不能理解，那么去看一圈上轮高热期的外围新房，有明显浮盈真的很少，综合亏本的却相当不少。
能够真正通过摇号不断上升的刚需，有，但基本都是有较强的市场判断能力和果断的决策能力，亦或是运气极佳，这批人的绝对比例有限。
| PART 5 |
再进一步看杭州楼市的政策导向。
二手房与新房的差异化限购，作为刚需的主力——新流入人口首先便被导入至二手房市场，作为二手市场和大市场的养料。
在市场端及政策端的共同作用下，优质区域也开始形成了意想不到的排外性。
限价的红利逐渐变为富人和高社保的本地人的福利场。
说句“不正确”的话，当下的杭州楼市正越来越封闭，越来越利于有钱人。
对刚需更谈不上有多友好。
| PART 6 |
上轮市场调整过后，曾买过多个相对热门刚改板块的一个朋友曾和我吐槽过，买来买去，房子买了不少，最后钱没赚到多少，白搭不少精力。
我给他回复是：在杭州买房，钱越多，越不易犯错。
即使什么都不懂，只要不接高价二手房、坚持打新，一般来说都可以获得一定的正向收益，至少保值没问题。
道理非常易懂，杭州楼市的精华在打新场，而打新场相对贯彻着限价越高、价值越高这样一条准则。
直白一点讲，就是杭州楼市对有钱人的友好程度，是远大于普通刚需的，他们天然就受到市场和政策的呵护。
这种情况下，钱多自然不易翻车，买到好房子的概率也自然远大于刚需。
| PART 7 |
前几年刚需们还能搏一搏热点板块的门槛户型，运气好，向上的希望和念想总是有一些的。
但现在限价涨了，户型大了，刚需买到好板块、有潜质好房子的可能性大减。
当房住成为买房的唯一价值，对刚需、刚改而言，究竟是好是坏？
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文章来源:杭州房叔
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