今年的市场,很是魔幻,越是贵的资产涨得越多,越是庞然大物就越能轻舞飞扬。
高端住宅作为资产配置的压舱石,这一点已经毋庸置疑。但很多人不知道的是,高端住宅聚集的富人区并非一成不变,它的IP效应其实有个“保质期”。
前两天,和两位朋友约了个饭局,她俩一个住河西南,一个住 月牙湖。一个是现在的富人区,一个是南京第一个富人区,三言两语中难免会提到房子的事。
整个吃饭的过程中, 他俩一个劲争执两大富人区到底谁更好,还不停地问我的看法,我住在铁心桥能有什么看法?我只有酸的看法。
“南京最早的富人区在月牙湖形成,2014年青奥会之后南京重心向河西倾斜,南京眼附近的青奥双子塔成为了新一代的富人区。每隔十年,南京城市发展就会有新的进阶,富人区也随之变迁。就像当初老城的富人搬迁到奥体,从奥体再到河西南..."
南京富人区变迁,颇有一种“交接”的使命感。
01
提到南京的富人区,你会想到什么? 月牙湖?环紫金山?奥体?鱼嘴?青奥?这些崛起的住宅区无不刷新着人们对南京房价和房子的认知。
一提到南京最早的富人区,很多南京人就会想起月牙湖。
在 “福利房”打遍天下的时代, 各政府机关单位及其高端商品房云集月牙湖一带,那里成了南京政商名流的聚集地。但那个片区被称为 “贵人区”更加合适, “富人区”还没有形成。
大概90年代到两千年初期,在月牙湖附近崛起了一批以梅花山庄、月牙湖花园、银城东苑等为代表的高端住宅。
那些镶嵌在月牙湖的一片片低密度小高层,成为南京市场上最早的富人区。
1994年,仁恒梅花山庄正式开建,并以一年后的开盘热销带动起了整个月牙湖板块的地产开发,最终形成了至今未衰的南京第一个高端住宅区。
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自此,“ 依紫金山而居,与城市精英为邻”成为几乎所有南京买房人的共同梦想,而 “紫金山”标签也因此成为城东高端物业此后相当一段时间内最具价值,也几乎是唯一的卖点。
据说当年仁恒梅花山庄 开盘价3000多元/㎡。你可不要小瞧这些钱,那会放眼整个南京,大学教授的月薪才1300块,在岗职工月薪也就700块左右。 普通人不吃不喝半年,才能换来梅花山庄落脚那一块地。
据中介小哥透露:当年一套南京的梅花山庄,能等值兑换一套北京三环的房。
然而,这段美好光景仅维持了8年。02年之后,南京发展重心西移,新的富人区呼之欲出。
在河西奥体片区,形成了中海塞纳丽舍、万科光明城市、银城西堤、万达华府等成片的高端住宅区,这也是是南京 第二代“富人区”。
此次之后,南京每一次富人的变迁,几乎都与 重大赛事/地标建设有关。
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02
03年之后,南京富人区沿江东中路一路向南。
从确定召开十运会的2002年起,河西新城的大建设便已展开,以十运会为节点,用3年的时间拉开了中部21平方公里的新城框架, 并耗资20多亿,历时1000多天,修建了总建面高达40多万平米的 奥体中心。
而在“后十运会时代”,河西决策者、建设者们在 招商、教育、旅游等方面持续发力,终于促成了河西新城的迅速崛起。十运会东风之下, 万科、万达、中海、保利、华润、雨润、朗诗、金地、仁恒、五矿、新鸿基、恒基等一大批知名房企都先后来此跑马圈地,河西也逐渐成长为南京第二大新贵高档住宅聚集区。
10余年的发展,河西早已勾勒出波澜壮阔的城市天际线,从梦都大街开始,沿着江东中路一路向南, 从河西CBD一期到二期 ,奥体中心、江苏大剧院、南京眼等一批城市新地标已拔节起势。
而后河西CBD开发一路向南,处于10年黄金发展期的 河西中也不得不面对一次 瓶颈期——随着万科光明城市、中海塞纳丽舍、朗诗国际街区、金地名京、仁恒国际公寓等一系列楼盘开发完毕,河西大盘名盘已在明显减少,高端项目更是凤毛麟角。
城市版图扩张下,沿着江东中路+2号线一路向南的河西南青奥、鱼嘴走进大众视野。2014年南京成功申办青奥会,青奥会主会场及青奥村就位于河西青奥、南京眼附近。
青奥村地处河西新城滨江沿岸地带,有着全南京最美的 滨江风光,南京地标性建筑南京眼、 保利大剧院、青奥双子塔等都与之相邻,高能级配套汇聚,当然房价也是最贵的。从一开始的3万多到如今的6.4万/㎡,是目前南京豪宅聚集最多的板块。
承接河西南发展大势,与青奥起飞的还有鱼嘴板块。
鱼嘴片区地块位于南京河西中心最南端,临近河西商务中轴,属于河西南部鱼嘴金融集聚区的核心,长江主江、夹江、秦淮新河“三水”交汇处,并邻近鱼嘴公园等重要城市开敞空间。
是 南京主城与江北新区的之间的关键节点,也是公路、铁路、水路进入南京主城的重要门户,该区域将重点引入以 金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业。
同期河西南CBD三期建设提升日程,着力打造以鱼嘴金融聚集区为主体的金融总部集群,而恢弘规划和重量级配套落地,一度让鱼嘴成为南京对外形象展示的下一个价值“风口”。
2018年,鱼嘴金融A地块超高层标志性综合体的落地,正式拉开了河西鱼嘴片区南京主城国际性城市中心、泛长三角区域金融中心、河西CBD旗舰区的建设序幕。
随之而来的河西土拍,一浪更比一浪高,引发全城瞩目,也是从2018年其,河西南高价地频出,高端商务区、金融产业拔地而起,热度空前,成为各大房企豪宅布局的 “主战场”。
葛洲坝“国府”、金茂“府”系、万科“翡翠”系、融创“壹号院”系、颐居建设“铂”系、厦门建发“精粹”系、深业“上府”系,一批资金实力雄厚的地产大佬,纷纷携TOP级产品亮相,颇有一种豪宅比武之感。
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彼时才刚刚起步的青奥,新房均价已站上5.5万/㎡+ 风口,最高达6万+,与醇熟的河西中几乎打了个平手,但青奥片区足够高的起点+城市高能级配套+稀缺的地段价值早已被业内人看好, 最有可能成长为南京的“第三富人区”。
果不其然,去年下半年,南京2幅4万+高价地诞生, 彻底将河西南价值点引爆。
比如楼面价4万+的厦门国贸G70地块、3.9万+的中能建城发G29地块( 中宁府 ),以及上周五才拍出的4.3万+的 伟星G03地块, 这三个项目都是南京豪宅7万+种子选手。
从最初的5.5万→中期6.4万→到如今迈向7万+,不难发现,河西南豪宅进阶逐渐向一线城市顶豪看齐。
不过想在南京成为一流奢宅区,地段必须靠近总部办公区,位置必须靠江,房子必须要新,产品力足够强,而且要有连片开发的集群效应,孤零零的一两个楼盘,是成不了气候的。
坦白说,能够同时满足这些要求的区域,目力所及只有河西南青奥(鱼背)。
03
在这之前,河西南富人区轮动是有“新老星八客”之说的。
2012-2017年以 海峡城、佳兆业城市广场、正荣润峯、升龙天汇、五矿崇文金城、招商雍和府、鲁能公馆、朗诗熙华府八个楼盘为代表的“星八客”时代,是河西最早的一批富人集聚区。
最早开盘海峡城(2012年),最晚开盘的为鲁能公馆(2015年),几年过去,老“星八客”基本都实现了2-3倍的升值!
以正荣润峯为例,2015年首开均价2.63万/㎡,目前二手房成交价普遍在5.7万/㎡,翻了2倍之多。如果当时花250万买95平房子,现在相当于躺赚了350万。
曾几何时,“星八客”板块是多少人心目中的白月光,然而 “昔日廉颇,终归老矣”。
包括正荣润峯都在内,目前整个河西南“老星八客”板块(主要指出鱼腹区域)的楼龄基本均在3年以上,最久的超过5年,户型产品也亟需升级迭代。
随着“老星八客”荣光的淡去,一个快速崛起的新豪宅板块,很快映入南京富人们的视野,这就是河西南 “新星八克”片区。
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04
新“星八客”,楼盘排布相对分散,泛指鱼嘴一带,区域内 最小户型112㎡起,最大195㎡,顶多算南京高端改善聚集区,还谈不上顶豪圈。
但如果从城市稀缺资源,豪宅分布以及产品定位来看, 鱼嘴板块更像是鱼背外溢板块,而临江的鱼背更容易成为南京新的“富人区”。
关于鱼背的说法,业内也有人称之为“万国融”或者“青奥滨江”板块,意思就是万科翡翠滨江、葛洲坝中国府、融创滨江ONE所在的这个板块。
相比鱼嘴,鱼背拥有更加稀缺的 江景资源+成熟富人区+新颖的城市界面,此前2大顶豪代表长江尊邸、仁恒江湾天成其二手房成交价, 纷纷突破8万乃至10万/㎡大关,至今仍是南京高端改善需求最多,资产价值最抗跌的区域。
有人会问,鱼嘴VS鱼背,为什么鱼背才最有可能成为南京新富人区,这一点不妨结合区域内地价、产品以及二手房价表现来看。
地价方面:
据统计,近7年河西共成交10幅高价地,其中地价在4万/㎡以上有9幅, 6幅出自河西南,前两名都来自鱼背。
待上市纯新盘,以厦门国贸G70、中宁府、伟星G03新拿地项目来看,地价逼近4万,最高在4万3以上,同纬度鱼嘴地价仅在 3万5左右。
新房定位:
青奥片区,起步门槛是逐渐攀升的,今年抬升至198㎡起,最大646㎡,皆为临江大平层产品,颇有向全国顶豪进发之势。
而鱼嘴已上市项目中,最小112㎡,最大195㎡,距离顶豪明显差些底气。即便是即将亮相的天保街“三子” 建发缦云、 颐和铂樾府、奥体建设G72 ,最小也只有115㎡起,空间尺度上相比前两年还有“降门槛”的趋向。
当然,除了依附于顶级地段, 青奥还有顶级的产品力。
以厦门国贸G70、葛洲坝G29(中宁府)为代表的高端豪宅,放风价剑指7万+,远超当前均价5.3万/㎡的河西南鱼嘴新盘。
其中中宁府,规划8栋26-29F高层 科技住宅, 采用顶级产品系“国府系”,主力户型为 198-248-258-298㎡,另有18套400-500㎡大平层,一共约433套房。
该小区外立面全玻璃幕墙设计,南向超大窗墙比,搭配金属铝板。每栋楼错位分布,楼间距较大,中央规划“一轴四景十二园”景观。
实体示范区及样板间于4月亮相, 最快4月底首开,总价预计1500万起步。
(中宁府规划效果图)
厦门国贸G70, 规划 3栋17-23F江景科技住宅,引入top级产品 “天琴系”(该系列曾荣获 “2022年全国十大豪宅产品系”), 打造300-628㎡纯粹滨江大平层。
主力建面约302-346-384㎡,最大户型628㎡顶层大平层, 每栋楼均为两梯两户设计,层高达到了3.45米,一共约126套房,未来上市总价可能2200万起步。
此外小区内,还配置了 内外双高阶会所, 最快将于三季度亮相。
(厦门国贸G70规划效果图)
上周五 拿地的伟星G03,单是地价就达到4.3万/㎡,赶超河西中海玥花园,成为南京 “第二贵”高价地。目前尚不明确伟星会带来什么产品,但参照其在芜湖打造的 印长江豪宅,南京版“印长江”是否重现,同样令人期待。
(伟星芜湖印长江项目实景)
不知道,大家注意到没有,在伟星G03北侧还有一幅住宅用地(橙色画圈的地方),与厦门国贸G70并列,距离江景更近。待这幅地出让后,青奥7子(万、国、融、G70、G29、G03)将与天鹅堡、海珀共同擎起南京南新富人区的“版图”。
二手房方面:
贝壳数据显示,鱼背华侨城天鹅堡、绿地海珀滨江二手房成交价在5.5万-6.6万/㎡之间,成交周期最快只有81天。
反之鱼嘴的华润润府、鱼嘴金茂府则在4.8-5.1万/㎡之间,成交周期总体较长。
另外,在大户型成交占比上,鱼背更占优势。其160㎡-230㎡、总价千万起步的大平层,更受高端改善客户青睐。
写在最后:
回顾南京近20年发展,这座城市的商务中心区几乎十年一换,从未止步。而这座城市的顶尖富人,也随之不断腾挪自己的核心资产,始终站在城市的风口上,才能立于不败之地。
河西南鱼背-鱼嘴片区豪宅林立,且一个比一个养眼, 随着河西住宅逐步更新迭代,以及改善住宅需求进一步优化,板块产品也愈发多样化。
下一个十年,是河西南的十年,也是青奥作为一个顶豪板块登上历史舞台的10年。鱼背与&鱼嘴这对黄金搭档,或将开启一个全新的时代序章。
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