作者 | 睿和智库研究部
编辑 | 夏县明、陈珍珍
视觉 | 刘玉娇
责编 | 韩玮烨
党的二十大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”房屋租赁行业面临着巨大的政策机遇，叠加我国城镇化进程加速和流动人口规模的不断扩大，未来我国各大城市的租房需求巨大。在需求释放，以及供应优化的多重作用下，中国长租公寓市场正快速成长。
通过研究长租公寓相关数据，睿和智库发现如下趋势：
一、运营模式向轻重两端分化。随着市场需求的变化以及政策加持，曾经以包租方式实现迅速扩张的中资产模式逐渐退出，从目前的运营企业来看，长租公寓市场运营模式逐步向轻资产和重资产两端发展。
二、公募REITs向市场化租赁住房打开。2022年底，有关部门表示公募REITs将向市场化租赁住房和商业地产开放，预计2023年会有市场化租赁住房项目登陆公募REITs市场。
三、头部企业优势集聚。长租公寓TOP10企业管理规模占比超六成，行业集中度加剧，万科泊寓以17万间的遥遥领先，头部优势明显。
睿和智库研究部通过长期对租住行业及企业的跟踪，推出“2022年度集中式长租公寓企业运营力30强榜单”，力图从企业规模实力、持续运营能力及成长潜力等多方面解读集中式长租公寓运营企业在过去一年的运营力表现。
榜单排名
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榜单解读
1. 数据分析：行业集中度加剧，头部优势明显
2022年，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模98.3万间，同比增长1.6%，增速有所放缓。其中万科泊寓以17万间的累计规模位居榜首，龙湖冠寓以11.82万间的规模位列第二。TOP10管理规模超62万间，占比超六成。行业集中度加剧，头部优势明显。
图表2：2022年集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模TOP10（间）
数据来源：睿和智库
从城市布局来看，新开业项目主要集中在一线、二线城市。其中上海稳居第一，新开业项目数达97个，截至2022年底在上海运营的集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套。开业占比较大的企业仍是以规模较大的本地企业为主，如城家公寓、魔方公寓。
上海、北京、深圳三地新开业项目总数占比近五成，长租公寓的区域属性越发凸显。随着大城市流动人口的增长，新市民、青年人等群体住房需求的增加，长租公寓面对的这些客户群体决定了其市场主要集中在人口吸引力较强并且经济较为发达的核心一二线城市。
图表3：2022年长租公寓新开业项目数前10城市分布
数据来源：睿和智库
2. 轻重资产各自发力，运营能力是关键
长租公寓发展至今，运营模式逐渐清晰。轻资产运营模式企业准入门槛低，前期少量投入即可在短时间内开展业务。因此，很多公司选择轻资产模式运营，比如百瑞纪、乐乎公寓。
与轻资产相比，重资产模式胜在对项目把控的稳定性，品牌及产品塑造的标准性，系统及运营输出的统一性。此外，重资产模式对持有方的资金及资源要求较高，因而多是国企、开发商、金融机构采取该类模式，比如招商伊敦。
从长租公寓的行业本质来看，无论何种模式，考验的是企业的运营能力。比如成本把控、产品设计能力、工程交付落地能力、供应链的保证等等。因此，任何模式都是为优质的资产做准备，而运营能力则是企业最核心的基本功，决定了企业的高度。
3. 标杆企业分析
在国家加快建立“租购并举”住房制度的大背景下，长租公寓市场活力加速发展，吸引了越来越多的企业布局。
万科泊寓：正逐步向轻资产运营转变
2022年，万科泊寓实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。此外，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。
泊寓从产品的前期策划到产品设计，到建造、后续运营，已经建立了自己的前策+EPC或EPC+O等各种方式，产品上能力的提升让其在投拓方式上更具灵活性。以前大部分是以重资产和中资产来获取新的房源，由于运营能力的提升，泊寓在最近一两年项目获取多数是轻资产的方式。此外，在REITs试点方面，泊寓也有5.88万的房间纳保，并正在推动中。
龙湖冠寓：规模及营收稳健增长
近日，龙湖集团发布2022年业绩报告。报告期内龙湖冠寓实现租金收入24.4亿元，同比增长9%，5年租金收入复合增长51%，已经成为集团经营性收入的稳定贡献源。截至2022年末，冠寓在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，规模行业领先。已开业6个月及以上房源出租率91.1%，租户满意度达95%。而在这背后，是冠寓对长期主义的坚持，回归了产品本质与客户需求。
目前，冠寓已打造“豆豆、松果、核桃、花生”等4条产品线，分别对应床位式集宿型产品、单间式公寓型产品、套间式高端公寓型产品、租赁社区复合型产品。为满足更多差异化的需求，冠寓可为客户提供专属定制服务，以专业的视角与判断，通过与客户访谈、画像描摹、行为研究，定制设计并打造客户的专属产品。
魔方公寓：营收连续三年增长
魔方公寓是魔方生活服务集团旗下主打的集中式长租公寓品牌。2022年9月26日，魔方生活服务集团在港交所提交招股书。财务方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服务集团收入为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。
魔方生活服务集团主要以旗舰品牌魔方公寓运营及管理白领公寓。以优质服务为核心，以公寓+战略和数字化战略为驱动，魔方生活为新生代消费者打造温暖、包容、充满活力的居住社区。截至2022年6月30日，集团有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。根据睿和智库数据统计，截至2022年末，魔方公寓累计运营项目达480个，累计运营房间数约7.78万间。
招商伊敦：长租公寓2022年营收10.25亿元
2022年末，招商伊敦布局21个城市，在营项目41个，总经营建筑面积约108万平方米，房源2.67万间；在建及筹开项目28个，总建筑面积约64万平方米，房源总数1.39万间。2022年长租公寓运营收入(未扣除租金减免金额)为10.25亿元，实现EBITDA6.84亿元。
报告期内，公司重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，在深圳、上海共落地3个保障性租赁住房项目，新增管理面积4.9万平方米，新增房源1262间；轻资产拓展聚焦深耕重点城市，2022年在深圳新增轻资产管理面积6.2万平方米，房源2644间。2022年，新开业上海祝桥、深圳海涛、杭州闻博花城和合肥城市主场等4个“壹间”项目，新开业房源691间。
百瑞纪：全链条运营体系加持，规模快速扩张
2022年5月，窝趣公寓正式升级百瑞纪，旗下拥有窝趣、瑰悦、华舍3大品牌系列，6个公寓产品系列，覆盖高净值人群、城市精英人群&白领、企业员工等多种群体。截至2022年底，百瑞纪发展足迹已迈向全国38城，管理250+项目，开业房量超过50000间，签约房量超过80000间，服务租客破80万。
公司拥有全链条运营体系，通过品牌化运营管理和科学系统化运作，从项目定位、筹建管理、经营管理三大板块帮助公寓投资人获得品牌赋能。旗下窝趣公寓稳定期门店的平均出租率达94.5%，投资回报周期最快可缩短到2.5年，百瑞纪全链条运营能力在市场上得到很好的验证。
行业动态
1. 政策支持：长租公寓加速“纳保”
2022年，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。与此同时，在一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。
2022年12月，中央经济工作会议提出，要求因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。今年政策支持力度依旧不减。2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，拟出台“金融17条”，加大住房租赁市场支持力度。在未来一段时期内，包含保障性租赁住房在内的租赁住宅市场依然是各地稳增长、保民生的重要抓手。
图表4：2022年住房租赁、长租公寓相关政策
资料来源：公开资料，睿和智库整理
2. 资本市场：保租房REITs持续扩容
2022年11月8日，中国首个住房租赁基金在北京正式设立，这个住房租赁基金由负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。收购了部分存量办公和商业房产，将改造成出租住房，投入长租房市场。住房租赁基金的成立将有效增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时有效地扩大保租房的供应。
截至目前，已有4只保租房公募REITs产品成功发行，首批的3只发行主体均为地方国企，上市当日均触及涨停。随后央企华润置地成功发行了华润有巢REITs，4只保租房公募REITs的入市也受到了业内高度关注。此外，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。
图表5：保障性住房REITs市场表现
数据来源：Wind，睿和智库整理
注：数据截至2023.3.29
2022年12月，中国证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，这将进一步促进多元主体进入住房租赁行业，激发市场化企业入手重资产项目。
榜单说明
图表6：集中式长租公寓运营企业运营力指标体系
备注：
1.榜单数据截至2022年12月31日。
2.数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。
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