在这个春风拂暖的季节，全国各地都掀起了“救市”的政策大松绑热潮，降首付降利率、取消限购降门槛、加大购房补贴力度等，为购房者们量身打造的重大利好，但通过实际新房销量反应来看，楼市的“小阳春”并没有到来。
甚至不少人还觉得，楼市仿佛又倒回到了多年前的起点。诚然这些救市政策，不失为促进需求释放的良药，反而揣之，为何救市的政策络绎不绝，动作也越来越大，却仍然是投石击水，只泛涟漪，难掀波澜。商品房成交量、成交金额依然平淡乏味，甚至有些地方楼市还出现了“倒春寒”。
其实，通过深入分析，政策向好，楼市春江水未暖的真相大抵绕不开这些已形成的客观事实。
首先是居民的杠杆已趋近临界点。
所谓居民杠杆即为居民负债与GDP的占比。数值越大，杠杆率越高，负债越沉重，居民透支的资金越多，出现债务危机的概率会更高。在当下，可以说按揭买房的贷款在居民负债的比例中，几乎都占据着大头。因此居民的杠杆率大致等同于住房贷款撬动的杠杆率。
在过去二十年间，随着房价水涨船高，居民杠杆也在急速攀升。据最新数据显示，我国居民杠杆率已从2000年的5%，直接攀涨至如今的62%。这个数值若再想加杠杆，空间已然不大。说得再直白一点就是：居民的整体购买力早已过度透支，趋近上限，虽然贷款环境变得宽松，但总归还是要还的，经济压力并未实际减负，因此市场对政策的弹性并不买账。
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其二，宏观经济环境持续压缩，房地产市场难达预期，信心严重不足。
疫情的反复，如今已冲击到各行各业。降薪裁员、转型破产的现象已呈现散状喷发状态，这样一来，不管是企业还是家庭都快触碰到现金流的临界点了，随时面临断流的危险。对于有房贷的家庭来说，那就意味着要断供，所以这段时间指望银行能延迟还贷的呼声不绝于耳。大环境的不乐观，致使人们收入不断下降，从而对未来预期并不看好，大家都在勒紧腰带过日子，买房这件大事也就无限期搁置了。
其三，地方财政同样吃紧，让救市变得力不从心。
随着地方城市化发展进一步深入，地方财政对土地收入的依赖也更高，甚至在三四线城市地方财政对土地收入的倚重比例都超过了70%。从2021年下半年开始，全国各地土拍几乎都成了国有平台的独角戏，国资兜底拿地实质上并未为地方财政增加收入。反而只有支出，为扶持实体经济与技术人才，不断地提供支持与补贴，同时减税降租，当然还有抛开城市基建的预算成本，地方财政不断吃紧，再花精力、财力为房地产市场提供的纾困帮助，不难想象得到那种有心无力的无奈。
其四，房产市场供需两端的天平早已倾斜，住房存量过剩，购房需求不足。
房地产发展二十多年至今，我国的住房条件已经能基本满足人们的需求了，据国家统计局《中国住房存量报告:2021》数据显示，截止2021年我国现有存量住房总共有6.8亿套。目前我国总人口是14亿，家庭平均规模为3.35人，也就是我国目前大概有4.17亿个家庭。每个家庭平均拥有1.63套房子，也就是说当下，房子平均来看是够住的。
而开发建设新人居项目的脚步却未减缓，这也导致了供应过剩，在整体上也就不存在住房紧缺的现象。但为什么还是有部分人感到住房紧缺？这其实是结构性的紧缺，即刚需和合理改善购房者感到紧缺，少数人手中却攥着两套或是多套房，这也就是前几年商品房销量呈现爆发式增长的原因，说到底就是有钱人玩的投资游戏。在当下房住不炒的基调下，加上市场萎靡，新房投资并没多少前景可言，不少人开始竞相抛售。
因此整个市场供应远大于求，且真正需求端又因收入、房价等问题无法快速释放，也是造成救市难的原因。
其实诸如众多一二线城市甚至是三四线城市的救市政策，只能在短期内让市场获得喘息的机会，但无法推动持续性的楼市健康向上发展。其实各地楼市都是各自为战，很多都是试探性地出台相关政策。更重要的一点是，目前救市政策仅局限在土地市场和客户市场，开发销售端的问题依然尖锐，房企融资渠道难，资金链依然紧张，这也造成了房企不拿地，购房者不买房的现状。
当然，我们仍寄期望于未来，楼市恢复元气还有很长一段路要走，但与其坐等市场缓慢回血，不如从改变自身做起，于房企而言调整营销策略，迭新产品高度，营造出差异化空间，市场好转，便能占得先机；于购房者而言，在保持理性的同时，在实打实地政策利好面前，也无须过渡观望，遵循自己需求，果断决断就好。
总之楼市正在经历周期较长的市场调适，下行的趋势不会一条路走到黑，房企和购房者的博弈与协同都始终存在，若能维持均衡，也不失为好的光景。
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