合生最高端的缦系，终于在上海亮相。
要知道，合生缦系首个作品“缦合·北京”，作为亿级大平层豪宅，连续三年问鼎全国乃至亚洲豪宅销冠，打响缦系顶豪的声誉。
因此，今年“缦云·上海”的落地，也备受上海塔尖人群关注，人们迫不及待的想知道，合生缦云将为上海带来什么？
在3月15日，上海公布今年第二批次房源，断供多年的上海东外滩，也迎来备受关注的合生缦云上海项目。
近期，总爷陪粉丝实地探访合生缦云上海，给大家分享下我们的见解。
01
东外滩，百废待兴
总爷和粉丝约在合生缦云的售楼处见面，在通往售楼处的路上，多少还是有点吃惊。
合生缦云属于旧改地块，目前周边的环境，可以用“百废待兴”来形容。
项目门口的杨树浦路上，几乎都是运送建筑材料和水泥的大卡车，一路走来滚滚烟尘，基本是城乡结合部的观感。
合生缦云项目周边，总爷实拍
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项目地块周边都是老破小的居民区，呈现出肉眼可见的不足。
甚至还能看到把衣服晾在路边的树上情况，很难想象这是千万级豪宅的邻居。
合生缦云项目周边，总爷实拍
总爷通过航拍，得到结论是：
目前上海东外滩的城市界面不够成熟，区域面貌的改变至少还要5年。
从历史看，东外滩用了20年时间，终于完成内环部分的绝大部分拆迁工作。
现在看上去是一片刚经历完拆迁的“废墟”，但毕竟临江，远期是有潜力。
合生缦云项目周边，总爷航拍
项目正对面的杨树浦电厂，两根巨大烟囱直冲云霄，浓浓的工业区风格与缦云上海高端豪宅的定位格格不入。
你很难想象花几千万，却是住在烟囱旁。
而且说实话，这个巨大的电厂，让总爷第一时间联想到坟头的两根筷子，总是感觉不是很吉利。
合生缦云项目正面景观，总爷实拍
目前，项目斜对面有个国际时尚中心定位为城市奥莱，但现在大多只是运动品牌门店，豪宅业主们估计也不会感兴趣。
地块周边其他部分看起来也都比较陈旧了，缺乏豪宅区的质感，区域整体面貌还需要时间开发和改变。
合生缦云项目周边，总爷航拍
总爷也把航拍照片给粉丝看了，粉丝是老杨浦人了，对于这样的情况早就非常了解。
毕竟这里曾被称为上海的“下只角”，她看重的是未来东外滩的规划。
从总爷观察看，目前周边的城市界面改善，以及合生商业和办公的落地，起码需要5-10年的开发周期。
至少在购房人两年后入住的时候，周边可能还是现在的模样。
对于这样的板块，购房人需要有更多的耐心和信心。
02
顶级规划，东外滩拼图
合生作为在地产圈“隐型航母”，发展模式一直是“多囤地,慢开发”，主要通过旧改和城市更新获取项目。
缦云上海这块地，合生早在2004年就已经盯上了。2004年启动拆迁，因各种原因开始停滞，而这一等就是16年。
2020年，在杨浦区加大东外滩开发和毛地处置的背景下，合生、区政府与银行签订旧区改造项目三方合作协议，终于激活了沉睡多年的项目。
定海129、130街坊旧改征询同意率达标
合生东外滩定海129、130街坊旧改，让3600户居民告别蜗居旧里、手拎马桶的日子。
而合生这座城市综合体+滨江风貌街区，也是杨浦东外滩腾飞一块重要拼图。
定海129、130街坊
从规划看，腾越路以西建设高层建筑，包括高15层到29层的精品住宅。腾越路以东将建设多栋12层的小高层，还涉及一片历史风貌保护建筑。
并且，杨树浦路以南的地块，将建造杨浦第二个合生汇商业综合体，所以如果5-10年后看这里，可能确实会大不一样。
合生“唤醒”这块地的时机，也很有讲究。
事实上，近两年几大互联网巨头的入驻，让东外滩逐步迎来了真正的希望。
东外滩商业规划分布
2020年11月，美团65亿入驻东外滩。
2021年1月，B站81亿入驻东外滩。
2021年9月，字节跳动20.4亿入股东外滩核心区。
产业来了，但是这两年东外滩板块没有太多住宅供应，而合生缦云更是定位品质豪宅，未来自然也会受到互联网新贵们的青睐。
东外滩商业规划示意图
因此，东外滩的未来还是非常可期，目前美团、哔哩哔哩这样的总部大楼已经在建，这些规划都在快速落地中，5年后估计能展现出新面貌。
不过在那之前，如今的城市界面，或许会成为很长一段时间内的业主们窗外的景象。
03
缦云上海，品质胜在细节
虽然周边界面令人有些失望，规划的落地也还需要时间，但是缦云上海的产品给了总爷很大的惊喜。
首先说结论，这是总爷今年在上海看过最用心的产品之一。
开发商现场营造出不错的高端感受，每个样板间都有一位身高一米九以上的男模接待，温柔地提醒客户不要拍照，所以总爷也只能放项目官微的一些图片。
项目配置了大面积的会所，在近期新盘中算比较罕见。
现场展示的 “N+1会所”包括一个3000平的会所，以及每栋楼下的泛会所。
会所将配置健身中心和室内恒温泳池，而泛会所包括共享办公、茶室、儿童游乐区等。
合生缦云项目官方实景图
总爷认为，豪宅最重要的就是服务与圈层。而合生缦云项目的会所和泛会所，使得高端服务以及圈层交流有了承载的空间。
当然，会所很多项目都有，总爷今天想重点聊聊缦云的样板间。
首先，项目室内设计的审美和细节很在线。
这两年在上海拿地的开发商们，因为严格的限价，大多不再追求所谓的匠心，所有项目无非是标准户型和标准装标的复制。
而在合生上海缦云的样板间，却可以体会到很多细节的美感。
样板间内采用了大量圆弧的设计元素，总爷还是首次看到。
合生缦云项目官方实景图
无论是吊顶、墙角，还是很多包边，开发商都试图给客户呈现一种圆弧的细节美感，配以金属材质的勾嵌，营造出别样的高级感。
总爷在开发商干过，知道这些细节设计的成本和施工难度，但开发商选择了这样做，可见是有产品追求的。
其次，合生缦云不止追求品牌的堆砌，也注重实用性。总爷说几个细节。
第一个细节：项目几乎每个插座，都贴心地配上了USB插口。
第二个细节：卫生间的洁具和柜体，都采用了悬浮式结构，确保无卫生死角。
第三个细节：橱柜的转角拉篮，充分利用转角空间，做了可拉伸旋转的拉篮。
另外户型方面，类“一梯一户”的设计，每一户门口电梯厅都有独立使用面积。3.3米的层高，也对得起豪宅的定位。
合生缦云样板间的众多细节，充满了对上海客户的诚意，这些细节也让女粉丝很动心。
作为在杨浦生活三十年的老杨浦人，她表示还是第一次看到这么心动的产品，决心在杨浦买改善型新盘，她选择其实不多。
我们也看了中海海上和集、保利建工海玥天汇等几个项目，在她眼中周边环境现状更成熟，但是产品还是偏平庸了，没有给她特别心动的感觉。
而她其实就是缦云的典型目标客户，总爷认为合生缦云上海，适合那些对产品品质有很高要求，追求极致居住体验，并且能够“等得起”的粉丝。
如果你追求的是短期投资和二手房倒挂，这里其实并不适合你，因为项目价值最大化可能至少在5年以后。
城市的更新绝非一朝一夕，项目考验的不仅仅是合生，更是整个杨浦东外滩。
合生缦云上海这个项目，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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