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最近市场上出来了一个新盘，非常的火热，那就是 兰溪书院。
据传内购的价格是1.6万-1.9万，很多人都在咨询，到底能不能买？
今天，就给大家好好说说。
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兰溪书院的前世今生：
2022年9月21日11点25分起拍，最终河南省郑新科创有限公司以起始价86400万元成交，楼面价8514元 /㎡。
回顾一下这个地块的指标：
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地块占地50.74亩，容积率大于1小于3，建筑高度小于80米。
毛坯综合销售均价不超过2.3万，精装的装修价格不超过4600元/㎡，并且不得拆分合同，一并计入销售价格。
按照目前释放的信息来看，基本上确定是 毛坯，从内购出来的价格以及对外释放的消息来看， 这个楼盘对外销售达到限价的概率不会很大，一旦达到限价对这个楼盘的去化影响还是比较大的。
2.3万的价格，买这里？还是挑挑拣拣高铁片区的二手房？是最直接的对比。
龙子湖的生活，地段的吸引还是不如高铁片区。
再来看周边五月花城和正商书香华府这两个楼盘的二手房在2.3万-2.4万，这个价格也会影响最后的定价。
我们再来看地块的位置，以及周边的环境：
说实话，这是龙子湖难得的住宅用地，龙子湖版块的价值是存在的。
我们都知道现在的郑州，基本上都是围绕这个菱形四边形而做的，人力、物力、财力都往这边投入，而组成这4个角的分别是高铁东站、CBD、龙子湖、北龙湖。
但是我们来看龙子湖的土地性质分布：一部分是教育用地、一部分是安置房，本身留给商品住宅的地块都非常少。
喏，红色星星是这个地块，我们来看附近，基本上没啥地了。
二手房永威五月花城，正商书香华府，接着就是大学了，像河南农业大学、财经金融等等，除此以外，二类工业用地，仓储用地，周边环境一般。
不过有最新的规划，之前的交通枢纽用地大概率变成了变电站！
这是近期出来的建设用地规划许可证，可以看下，基本上可以确定了。
从这些规划可以看出，周边环境有点乱，并且贾鲁河在它的南面，很少人站在北边看河景。
河景资源占据的不多，但是下班去遛弯或者去锻炼也有了一个好去处。
再来周边配套，相对成熟一些。
距离大学城比较近，龙子湖局外商业，配套也都比较成熟。
公共交通的话，地铁1号线文苑北路，大约在1.5公里，也能辐射住，旁边有河南大学附属学校九年公立学校，能不能上，具体要看划片。
另外，不管去高铁东站还是CBD都是非常方便的，位置优势非常明显。
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其次，我们来看小区本身的规划：
点击图片可以查看大图，户型的分布以及所在楼栋
这是项目的规划，面积大约为108-185㎡，从地块素质来说，是偏改善的，7-26层的小高层和高层产品。
姚桥路是高架，紧邻的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼基本上是小面积，108㎡的户型和131㎡户型，内购1.6-1.9万，这也是他们为什么定价不同的原因。
本身挨着高架就会有一定的抗性，大面积的肯定不好卖，不如安排小面积，定个低价，按照走个量。
买这里，基本上也是地缘在接手，改善的需求也比较强，毕竟周边楼盘并不多。
特别是新盘，在这项目出来之前，地缘想要买只能往北区杨金，往南去高铁东站附近。
6号楼、7号楼位于中间楼王位置，是面积更大的，185㎡的，也是这个小区比较贵的户型。
接着就是155㎡的户型，是主流户型，占比比较多。
接着看户型：
这是所有的户型，整体来说， 户户有赠送，南北双阳台，户型都比较方正。
108 ㎡户型跟131 ㎡户型基本上很像，三开间朝南，采光非常好，餐客厅相连，视野比较开阔。
阳台连着卧室和客厅比较大。
155㎡的四房赠送的更多，北面按照阳台的面积计算，只计算一半，可以形成四房。
185㎡的户型的亮点是阳台，270度的转角阳台，观看视野非常棒，基本上小区内的景色都一览无余，北面还有两个阳台，赠送比较多，三个卫生间，生活比较方便，私密性比较强。
对于户型，基本上可以总结为：高赠送，采光比较好，流通性也不错，住起来会相对比较舒适。
但是因为楼栋以及户型设计的分布的话，108 ㎡和131 ㎡的因为紧邻高架，可能会有噪音。
最后再来看看开发商：
郑新科创，是河南省郑州新区建设投资有限公司旗下，第一个全市场化运营的全资子公司。郑州新区建设投资有新公司隶属于郑东新区管理委员会。
不用我再过多的深入描述，你就清楚这个开发商资金实力了。
不过从现在来看，进程比较慢：
据说3月底临时接待点开放，6月份售楼部正式开放，开盘都到8月份了。
目前来说还是一片荒地：
2月份项目实景图
兰溪书院是一个缺点和优点都非常明显的项目。
稀缺龙子湖+容积率+相对安全的房企是这个楼盘的优势。
缺点就是即将到来的变电站，以及动作慢，学校不确定需要大家用时间来等待。
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最后总结：到底能不能买？
内购的价格是可以购买的。
兰溪书院的定价也是非常有意思的，每一个户型之间上下价差差不多1千块。
这也就意味着，在这个片区还是以改善为主，越大越贵。
现在内购的价格还是可以的，毕竟开发商安全，龙子湖稀缺的住宅用地，对地缘改善来说，是一个好消息。
不过这个价格只针对定向团体， 具体释放价格，要等到8月份，因为这个楼盘8月份才会开盘。
要是按照内购价格对外销售，其实也是挣钱的，但是概率很小，如果加价1千以上对外销售也只能算是正常价了，地缘想买也能接受。
如果太高的话，大家也就散了吧，没必要非要在这里了，太多不划算。毕竟这边的天花板可以用高铁东站来衡量。
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