85-90后的父母们正拉开“新老年人”登上历史舞台的序幕。他们“有存款、有收入、有需求”，积极拥抱新型养老模式。国内老龄化的持续演进也让我们对未来的老年消费市场充满期待。
来源 | 商业与地产（ID：commercialproperty）
最近有很多关于医保改革、延迟退休和四川省生育登记取消婚姻限制等事件的讨论，在这些政策调整的背后，是我国人口快速老龄化的严峻现实。
中国老龄化全国委员会（CNCA）预测，中国60岁以上的人口预计将在2050年左右达到4.87亿的峰值，接近中国人口35％。这意味着，90后们老了会遇到的景象可能是：你走在中国的大街上，每3个人里，就有1个是超过60岁的老头老太。
可以说，随着中国老龄化程度的加深以及新一代进入退休阶段老人消费理念的日趋成熟，激活并重塑着老年消费成为商业的新思潮。面对养老市场所释放的巨大潜力，如何进一步布局线下场景，是值得我们思考的新课题。
本文将结合老年群体特征及消费特点，从品牌商户、购物中心和养老综合体三个维度来讨论“新老年”的消费趋势与商业创新机会。整体总结如下：
展开全文
第一代中产阶级开始进入老龄化，健康、娱乐等消费潜力得到进一步释放 ；
老年消费市场业态创新及代表案例 ：主要聚焦于 健康业态、休闲业态、餐饮业态、服务业态 ，以及 老年教育业态 ；
“老年商场” 的三大模式及代表项目： 老年百货 （北京新街口百货）、 社区商业综合体 （上海邻里1号）、 大型老年购物中心 （日本永旺葛西店）；
养老商业综合体正成为“享老”的一站式解决方案 （新加坡Kampung Admiralty）。
01
“新老人”时代
健康、娱乐等消费潜力正在释放
随着85-90后的父母们陆续登上“老年”历史舞台，这些60后“新老人”的追求已从单纯的老有所养、老有所依、老有所医，扩展为老有所乐、老有所学、老有所为，为社会养老观念和养老方式的更新迭代注入了全新的活力。
新老人
第一代中产阶层开始进入老龄化
老年行业的业态在不同的细分领域表现的年龄跨度和形式是不一样的。对于老年行业的人来说，要关注随着年龄增长，老年人的身体结构和心理结构出现变化的过程，然后提供相应的服务来满足他们的需求。
与“传统老人”相比，正步入低龄老龄阶段的“60后”们，正以其鲜明的群体特征擦亮着一个新标签——“新老人”。 这主要来自三方面的改变。
首先是人口结构方面。我们一直习惯以60岁以上的老年人作为“银发经济”的研究重点，实际上，老年人消费形态的表现形式很多时候是从50岁左右开始的。甚至，一些老年大学的用户已经降到了以40-55岁之间为主要消费人群。
AgeClub咨询团队调研报告中数据显示，“老年人”的年龄划分在不断下探，最早的时候是60岁，后来降到55岁，再后来降到了50岁，甚至在某些业态上降到45岁到55岁成为主要消费群体。
图源： AgeClub
其次，在财富能力方面，45-55岁和55-65岁户主家庭的总资产最高，负债率最低，所以这个人群的净资产是最高的，消费潜力也最大，这是目前在老年消费市场最活跃的人群。尤其50-65岁的中老年人群，他们不管是旅游的客单价还是在其他品类的消费客单价都非常高。
AgeClub通过对“不同年龄段老龄化群体对高端品的购买意愿”的调研发现，45-55岁和55-65岁的人群购买意愿是最高的，而现在最有钱的消费人群主要集中在55-65岁。
可以说，中国老年行业真正的机会还得等这一批人慢慢进入老龄化，因为他们有强大的消费能力和清晰的消费意愿。
图源： AgeClub
最后，在老年人群的消费意愿方面。基于调研，AgeClub预测老年人未来的消费支出意愿，将在文娱美容培训领域有非常大的增速。40%的老年人有增加消费支出的意愿。作为“有存款、有收入、有需求”的新生代老人，他们的消费结构也发生着改变，大体正在从生存型消费向文化休闲型消费转变。
图源： AgeClub
新需求
老化经济、孝心经济、焦虑经济 共推银发消费增长
作为“有存款、有收入、有需求”的新生代老人，他们不再仅仅是在工作日带着孙子孙女玩游乐园只是干坐着的那些爷爷奶奶姥姥姥爷们，也不再是陪孙子去吃汉堡，而自带馒头烧饼的老人们，他们开放、自信、更关注自我的”老有所乐“，在5-10年内，必将会成为新消费时代老年消费的”新常态“。
总体来看，未来养老消费的拉动，将依托于“新老人”的三种需求，分别为：老化经济、孝心经济和焦虑经济。
图源： AgeClub
老化经济
对老年人来说，健康永远是核心的刚需。
无论是从身体机能的衰退，比如说睡眠差、精力差、视力减弱的保健营养产品，还是因心理健康困扰促使文化休闲型消费。老化经济人群的健康焦虑，几乎每一个点都可以成为企业布局的一个方向。
老化经济的机会品类主要聚焦在营养饮食、保健运动和旅游旅居。其中，保健运动的机会非常大。
图源： AgeClub
以目前世界上唯一一个“超老龄社会”的国家日本为例，其布局了很多针对老年人的健身房，最大的机构一年能够有40多亿的收入、几千家门店；也有中高端的老年健身房，能开五六百家。在国内，老年人的健身运动消费形态也在慢慢出现，蕴含巨大潜力。
随着疫情的放开，旅游旅居这个万亿级别的市场也亟待深挖。在日本，旅游旅居有好几家上市公司。日本规模大的旅游公司可以营收100多个亿；小一点的专门做高端老人的旅游公司，一年一个老人收费10-20万，也有几家上市公司。
焦虑经济
一个很明显的现象，出现“养老焦虑”的趋势和群体，正在逐渐向年轻群体转移。
我们把中老年人群划分为45-55岁的后中年，55岁-65岁的退休群体，以及65+的晚年人群，他们对“老”的认知因素是多元的。其中，“后中年”是我们关注的重点人群。
他们是承上启下的关键节点，既有自己离退休的父母，同时还有要照顾的孩子。他们心中对“老”的感知最强，更焦虑健康、养老以及个体变化产生的问题。
后中年人群的焦虑来源主要是健康、养老、个体、事业，核心需求是保健运动和旅游旅居。他们的消费需求对保健运动追求高品质、更舒适，对营养食品希望改善现状、提升水平，并且便捷高效、对抗衰老。
图源： AgeClub
得益于群体受教育程度的提高，“新老人”也普遍具有较强的运用科技与信息化的能力。因此，步入老年的他们依旧希望通过接受新知识、新技能来与时俱进，这也是催生老年教育市场的原因之一。
孝心经济
孝心经济主要是年轻人为关爱父母产生的消费行为，这在中国的老年市场上是非常重要的消费形式。值得关注的赛道主要集中在健康相关的消费品方面，选择前三为健康体检、营养保健品、服饰日用。
图源： AgeClub
像上海北京这样的一线城市，空巢率已达到60%~70%。在这个方向，我们就看到很多解决老人居家安全、居家陪护的智能科技的创业项目，不管是在国外，还是国内以深圳为代表的地方，都有很多这方面的创新项目。因此，智能陪护机器人或解决居家安全的机器人可以作为重点关注的一个方向。
02
老年消费市场业态创新的新机遇
“银发族”的消费新需求成为了很多产品和服务创新的基础，促进更多新的商业机会诞生。当下围绕银发经济的商业创新主要聚焦于健康业态、休闲业态、餐饮业态、服务业态，以及“老年大学”这样的教育业态。
美国Planet Fitness健身房
健康业态
保持健康和对抗孤独，是中老年人群运动健身的核心出发点。随着国内中老年群体健康意识的增强，他们对运动健身的需求也不断扩大，对专业健身的诉求也在日益增加。关于中老年运动健身，国内外均已出现不少相关项目：
在美国，成熟的老年人健身品牌Silver Sneakers，拥有全美16000多个健身场所，已颇具规模；大型连锁健身房Planet Fitness推出的老人运动折扣计划——60岁以上老人每年拥有一次半价购买健身房会籍的机会；
在日本，涌现出Curves、Joy Reha等老年人连锁健身品牌；
新加坡的Happy Fish在新加坡和马来西亚有12个室内恒温游泳池。除了儿童和成年人，他们还专门针对银发人群推出游泳课程，并打出slogan “swimming lessons for seniors”。
在美国，成熟的老年人健身品牌Silver Sneakers，拥有全美16000多个健身场所，已颇具规模；大型连锁健身房Planet Fitness推出的老人运动折扣计划——60岁以上老人每年拥有一次半价购买健身房会籍的机会；
在日本，涌现出Curves、Joy Reha等老年人连锁健身品牌；
新加坡的Happy Fish在新加坡和马来西亚有12个室内恒温游泳池。除了儿童和成年人，他们还专门针对银发人群推出游泳课程，并打出slogan “swimming lessons for seniors”。
对比之下，国内围绕中老年人的健身需求仍存在巨大的市场空白，也正因如此，这一市场充满了想象空间。
老年健身房
日本中老年健身房 Curves
在日本，老年健身服务业态已相对成熟，市场出现如Curves、Joy Reha等老年人连锁健身品牌，不少60-80岁老人和年轻人一样是运动健身俱乐部的常客。其中，Curves是作为日本领先的中老年健身品牌。
Curves源自美国，是专门为高龄女性用户打造的连锁健身房。日本Curves引进美国模式后进行本地化，准确抓住中老年客户群体的用户需求，从产品设计到服务体验都进行了精心打磨，并因为这种差异化得以快速发展。
Curves在日本无需预约，选址都在住宅区和购物区。其通过独创的“环形30分钟”健身项目来吸引顾客。方便快捷的特点对于中老年女性群体无疑是具有较大吸引力的。
在概念宣传方面没有着重强调减重概念，更多的是强调了健康、养生概念，以及对于疾病预防和控制，而这一概念也是中老年人养生的用户需求痛点。
目前已拥有超过80万的中老年女性会员和超过1900家连锁健身房，用户的平均年龄是61岁，其中年龄最大的用户为101岁。
美国老年健身品牌SilverSneakers
SilverSneakers诞生于上世纪90年代，在全美有健身网点近1.7万个，向超过1500万老人提供健身服务。合作伙伴有许多龙头企业和组织，例如联合健康（UnitedHealth）、美国退休人员协会（AARP）和凯撒医疗（Kaiser Permanente）。
SilverSneakers专门为65+老人设计的健身计划，从线下到线上全方面满足老年健身需求。
课程品类方面，除了提供适合初学者的课程SilverSneakers Classic、精心编排的音乐健身操SilverSneakers Circuit，有氧健身、水上课程外，还有针对老年人灵活性进行训练的瑜伽以及借鉴中国太极拳的EnerChi课程。
除了线下健身房，SilverSneakers还提供线上健身产品SilverSneakers On-Demand，其中课程包括线下健身内容、营养健康文章视频等。
上海「心乐空间·长者运动健康之家」
由虹桥街道打造的上海首个“心乐空间”长者运动健康之家于2021年3月8日正式开业。
这家“心乐空间长者运动之家”专为55岁以上老人服务，收费标准为“月卡99元”，属于半公益的收费标准。与虹桥街道合作的“第三方机构”，是尚体健康科技（上海）有限公司。
虹桥街道“心乐空间”长者运动健康之家位于中山西路1030弄4号（虹一小区内），总建筑面积约为100平方米，内设健康指导、体质检测、有氧心肺、微循环促进、等速肌力等5个功能区域，为老年人提供慢病运动干预、科学指导、器械锻炼、健康体测、营养膳食等近10项运动健康促进服务。
除了有适老化健身器材外，还有智能化监测设备以及专业“私教”指导。走进长者运动健康之家，老人或轻松躺在垂直律动沙发上接受被动训练，或不紧不慢地跟着器材匀速地做肌力锻炼，或动感十足地在跑步机上跑步
不仅如此，为了防止老人在运动过程中发生危险，跑步机上还设置了两处智能化紧急装置，时刻保障老人人身安全。
作为上海首个体养、医养、康养“三养”融合的老年健身房示范点，长者运动健康之家围绕“精度+温度”，在推动适应老年人需求的智能化服务的同时，加入专业的人工服务，让智能设备带来的运动健身变得更有温度。
与青年健身锻炼是为了减脂增肌塑型不同，而大多数老年人有高血压、高血脂等基础疾病，有些还得过中风、偏瘫，他们健身的目的是恢复健康，避免出现退化，所以他们需要偏功能性训练，通过运动来稳定疾病。
老年体检中心
老人体检套餐，将成为打开健康服务新入口（成为机构健康服务的新流量入口）。
去年12月中旬至今，美年健康、爱康国宾、善诊等多家健康管理机构，密集推出针对预防新冠后遗症的“阳康体检套餐”。包括肺部CT、心电图、心肌酶、肝功能、肾功能、免疫功能等检查项目，根据所含项目不同套餐价格从不足百元到3000元不等。
百度搜索数据显示，1月以来，“阳康体检”、“阳康后遗症体检”等相关词条的搜索量和体检套餐的销售量达平日5倍以上，其中父母和老人体检的搜索购买量增长尤其明显，增幅超过700%。
此外，还有部分企业针对老年人群推出公益体检项目。如合肥美年大健康在1月10日-2月15推出“肺腑之约”胸部CT万人免费检公益行活动，招募60岁及以上老人，免费提供胸部CT检查服务。
增设“阳康”银发人群体检服务，一方面一定程度纾解公立医院科室接诊压力，同时也成为机构健康服务的新流量入口。
运动装备 （服装、器械等）
Keep曾在北京地铁线下广告牌中打出 “花甲也穿出花样的穿衣自由”的 slogan，说明他们已经关注到这一群体。
对老年人群身体指标进行追踪监测和动态管理的数字化管理工具赛道正在崛起。
便携式医疗器械。以家用指式血氧仪为代表的便携式医疗器械“争夺战”打响。包括血氧仪在内的家用呼吸机、家用制氧机、额温枪等家用医疗设备开始进入更多银发人群的居家生活。
与此同时，可穿戴智能监测设备市场也火了起来。目前，智能手表、智能手环被不少人视作医疗监测器械的“平替”，在各大平台热销。虽然检测精度上，还是无法媲美血氧仪等专业医疗器械，但无疑作为长辈健康监测辅助工具受到市场认可。可见，提供医疗级功能服务将成为未来品牌增长的新抓手。
近年来国内兴起的智能健身镜企业，也以健身内容切入了老年市场，如FITURE研发制作了太极禅、五禽戏等运动课程，FITMORE也上线了太极、八段锦这样的中华传统健身项目，借此吸引老年人打卡健身。
挪威的创业公司Motitech，通过特制的动感单车和视觉技术，来满足老年人的特殊运动需求。国内Keep、乐刻两大互联网健身巨头，分别推出了动感单车、智能健身镜产品，虽然其用户群体仍以年轻人为主，但在市场趋势下，未来也有可能出现「老年版」的健身硬件产品。
Motitech动感单车
大健康领域：新锐科技品牌「左点」
左点定位是一家全场景消费医疗及健康生活解决方案服务商，搭建起消费健康和消费医疗两大板块：消费健康，集中解决大部分人的小问题；消费医疗，集中解决小部分人的大问题。以此左点品牌的两大产品品类线形成。
他们的第一个爆品是智能艾灸盒，在天猫上卖到第一名；第二个是智能泡脚桶，第三个是智能助听器。品牌一年销售额是10个亿左右。
左点已申请注册超过2000余项专利，提出了“生活 轻.慢.养”的独特价值主张，为当代人日常生活中“养生”、“养护”、“养疗”三大健康需求提出解决方案。
目前，左点已入驻天猫、京东、小米有品、网易严选、得物、一条等各大线上精品平台，同时在线下已布局了包括沃尔玛、Costco、美承、机场店在内的大型商超渠道和数码集合店，也是京东自营、阿里健康、苏宁、天猫超市、华为商城等渠道合作供应商。
休闲娱乐业态
老有所乐，是老年消费的下一个“新常态”。
日本东京拉斯维加斯中心
随着人们年龄的增长，出门的理由也越来越少。但是待在家里，没有运动或娱乐活动，则会导致身体和认知能力的下降。
在东京北部有一家名为“拉斯维加斯”的老年人日护理中心，与日本其他一些日间服务不同，它是一个以赌场为主题的老年人日托中心，更像一家娱乐俱乐部。
中心内部的装潢像商业赌场一样，华丽的金色和黑色墙纸、水晶吊灯、黑色的窗户和霓虹灯。员工们也穿着讲究，摩登时尚。其日间服务是让老人在这里玩麻将、玩扑克牌、玩游戏、唱K，当然了，并不是真的用金钱进行交易。
开始游戏之前，顾客需要参与锻炼、完成体温或血压的检查以挣取相应的“筹码”。累积一定的筹码后，才可以开始游戏。这样使老年人能够更加主动的融入到社会活动中。
餐饮业态
日本 Kaze no Oto 家庭餐厅
东京郊外的神奈川县有一家名为“Kaze no Oto”的家庭式餐厅，该餐厅目前有100多种菜品，可根据顾客的特殊需求进行剁碎、切碎或混合，顾客也可在工作人员的协助下自主进行菜肴的制作。
创始人Toshihiko Aizawa表示，在与居民的沟通中发现，其实很多老年人都有外出就餐的需求，但他们中多数都有吞咽困难或者行动不便等问题，因而不得不放弃这一想法。
为了进一步吸引“牙口不好”的老年人也能进店消费，这家餐馆专门为他们制作了菜泥形式的菜品；厨师将食物做成泥状，加入凝胶粉，然后将混合物放入模具中定型；在保证口感的同时餐厅的厨师们也在保持菜品视觉美感上下了一定的功夫。
目前，Kaze no Oto 60%的顾客都是老年人，他们能够得到自己的专属菜肴。同时，在这种共享的就餐环境，社会融入感也得以提升。
日本老年咖啡屋Hazelan
位于浅谷站南口的老年人小时咖啡馆为老年人提供了一个温馨、轻松的氛围。这是一间专门为认知障碍的老年人所设立的咖啡屋。
咖啡馆为老年人提供免费的咖啡和茶，以及各种活动的享受，如棋盘游戏、宾果和卡拉OK。此外，咖啡馆还为老年人提供各种折扣和特殊服务，如食品和饮料的折扣。
咖啡馆每天从上午10点到晚上7点开放，是该地区老年人的一个热门场所。咖啡馆为老年人提供了一个安全和舒适的环境，让他们可以社交，放松，并与他们的朋友共度时光。咖啡馆的工作人员可以回答老年人的任何问题。
最后，咖啡馆还定期为老年人举办各种活动。这些活动包括关于健康和保健的讲座，关于当前主题的讨论，甚至还有电影之夜。这些活动对老年人来说是一个很好的方式，可以让他们了解当前的问题并参与到社区中来。咖啡馆是老年人结交新朋友、放松和享受美好时光的好地方。
老年服务业态
便利店服务
711便利店
全日本多家便利店都为老年人提供服务，包括为他们提供送餐服务。
全国有17500家门店中，约80%都提供这项送货上门服务。500日元以上免费送货。与伊藤洋华堂等联合，可移动的简易超市，可移动式方便老年人购物。设置专门适合老年人的食品，为老年人量身打造的营养搭配。
711三水普光寺店运用远程AR技术解决老人购物问题。顾客在家里就可以使用移动设备，观看到店员从智能眼镜上发送的视频。顾客可以通过点击屏幕上的物品或者语音等聊天功能与店员进行交流，并可以任意选择需要产品。店员会把所选中的产品发送到客户家中。
LAWSON
不定期开设各种老年人提升课堂，支援老年人自我提升，接轨数字化生活。自2015年开始，与健康管理企业合作，开设专门为老年人提供保健咨询的窗口。设有专门的医生解决老年人各种健康问题。店里的药剂师保证老人每天24小时都能买到普通药品，并且在要求订货的第二天，就拿到特需的药。
咨询服务
旅游咨询：Club Tourism
Club Tourism公司是一家领先的日本老年休闲旅游公司，自1987年以来一直为老年人提供优质的旅游服务。该公司提供一系列的休闲旅游服务，如陪同旅游、游轮和其他特别套餐。
Club Tourism公司了解老年旅游者的需求，为客户提供安全和舒适的环境。该公司的所有旅游和游轮都是根据每个客户的个人需求和喜好而定制的。该公司为致力于为老年人提供高质量的旅行体验而感到自豪，并与客户密切合作，确保每一次旅行都是根据他们的个人需求和喜好量身定做的。
该公司提供一系列服务，以确保无压力和安全的旅行体验，如24小时紧急援助，获得医疗团队的帮助，以及受过急救培训的导游团队。该公司还提供信息和建议，说明如何在旅行中保持健康，以及如何处理可能出现的任何健康相关问题。
此外，Club Tourism还为客户提供一系列根据其个人需求和喜好定制的活动。从观光和购物到文化活动和烹饪体验，该公司为客户提供一系列活动，供其享受。
2021年最新的数据，目前有超过400家日本公司从事老年旅游相关行业。其中，Club Tourism是最大的公司，市场份额为40%，其次是Travelwith（20%）、Japan Senior Tours（15%）和Kintetsu World Express（10%）。剩下的15%被行业内的其他公司所瓜分。
日本的老年业务的业态往往是多个业态相结合的，因为一项服务是满足不了老年整体的需求的。Club tourism开了大量的老年大学、500多家健身房和家政业务，还开了保险业务，广告媒体业务等等，他们会把整个服务的生态做起来。
退休规划咨询：Sagewell
除具有较强的养老储备和较高的消费意识外，“新老人”对于高品质养老生活也更加期待。
面对退休前后的巨大变化，很多高净值老年群体会产生“提前规划退休”的需求，并愿意为之付费。但在中国，目前为老年人提供退休规划服务的企业以银行、保险在内的各种金融机构为主，它们的退休规划服务以金融为主，目的是引导老年顾客购买理财和保险产品。
但，老年群体的“退休规划”需求不仅局限于财富和资产规划，也包括旅游、继续学习、健康管理、医疗支持、长期照护、精神追求、居住、人际休闲、再就业、遗嘱继承等多方面的需求。
在美国，退休规划服务已经实现多样化，也已经形成包括专业退休规划师（Retirement Coach）、退休规划师职业培训、退休规划评估工具、退休金计算软件系统、退休规划资讯等在内的体系化服务和产品。帮助退休人员建立合理的退休期望, 设立清晰长远的目标, 最终实现退休的平稳过渡与适应。
这些规划师均需接受来自专业平台的专业培训。如，Retirement Options聚焦非财务方向（比如社交、家庭、再就业等）的退休规划，是美国的一家集退休规划师职业培训、评估IT工具、和To C平台搭建的综合性公司。该公司的退休规划师网络遍布全美及包括澳大利亚、肯尼亚、英国、新加坡、巴西等在内的24个国家和地区。
房产咨询：R65不动产公司
R65房地产公司是日本的一家房地产公司，专门为老年人服务。他们提供个性化的房屋参观和文书工作的协助，以及关于老年人最佳住房选择的建议。此外，他们还为老年房屋买家和卖家提供免费咨询和免费评估。
R65房地产公司还提供一系列的服务，旨在使老年人的购房过程更容易。例如，他们可以帮助老年人缩小住房面积，并提供搬家、包装和储存方面的帮助。此外，他们可以帮助老年人与贷款人和买家进行谈判，以获得新房的最佳交易。
游学咨询：road scholar
目前国内的旅游已经进入了主题游和老年游相结合的转折点。
很多国内的老年大学发现，他们基于老龄大学研发出的旅游产品非常受欢迎。Road scholar在美国就专门做这方面的服务，一年有约8亿美元的收入。他们专门请了很多历史学、文学、地理学、物理学的不同老师来研发产品，打造学习和旅游相结合的优秀型产品，共研发了5000多条线路。
国内有些公司也在打造游学型产品，发展比较快，从老年大学学员的消费需求情况反馈来看，这也是未来发展的重要方向。
老年教育业态
物美甘露园店：北京首家藏在超市里的“老年大学”
北京物美把老年大学搬到超市里，围绕老人需求构建“京城邻里”社区中心。
在北京地区，物美开始试点将银发服务业态搬到超市之中，主要面向在超市周边2-3公里范围内居住的中老年人，成为首家引入老年大学的超市。
物美超市约有60%的顾客都是住在附近的老年人，“京城邻里”项目有针对性地把超市三楼原先卖服装等商品的区域重新规划，变成了社区中心。
老年大学位于物美甘露园店三层，教室内能够容纳20多名学员同时上课，配备钢琴、白板、舞蹈形体镜等设备。老年大学由超市出租场地，快乐50负责师资、招生及课程安排等的合作模式。一天最多可以排5节课，每节课可容纳20-30人学习，最多每周可授课约1000人次。
在物美超市地下，还有老官园花鸟鱼虫市场，经营范围囊括文玩玉石、茶叶茶具、宠物用品、足疗保健等，前来光顾的多为老年人。
超市和老年大学一拍即合，前者可以通过新业务增强银发客群黏性、进一步刺激消费，后者则看上了超市自带的流量。在超市里办班，租金相对来说并不便宜，没有选择同等价位的写字楼或者其他物业，主要是考虑到超市本身庞大的客群流量可以转化为老年大学的生源。
03
“老年商场”的三大模式
对于“银发经济”的主角而言，养老社区环境和医疗保健服务固然重要，休闲、娱乐、购物等活动也是养老生活必不可少的项目。
并不是所有老年人都热爱“广场舞”。喜欢上广场舞，一定是因为他们并没有发现什么更好的群体性或者说针对老年人社群的有品质的休闲娱乐活动。也正因为如此，全方位提升社区配套服务和社区生活体系显得尤为重要，“商业＋养老”模式的商业地产新场景释放更多想象。
依据长者对购物场景的不同需求，现有的老年商场大致可分为三种模式。
老年百货
北京新街口百货
始建于1959年的北京新街口百货，位于西二环内，曾经是上世纪六七十年代北京最热闹的百货商场之一。但随着城市经济中心的迁移和商业业态的不断升级，新街口百货对年轻人已经毫无吸引力，目前的客群主要是附近的中老年人。
与北京绝大多数百货商场（长安商场、天桥百货、赛特购物中心等）不同，北京新街口百货近些年定位老年客群彻底转型。其建筑地上3层，且在每个楼层间均有夹层，地下1层，层高较低，没有中庭采光，是典型的老式百货商场。虽几经改革，却焕发出新活力：
每日早9:30至晚8:30营业，最大日客流量可达1000人，中老年均有，但多数为老年人，年龄从60岁至90岁均有分布。他们有的独自前来，有的有子女陪同，有的和老伴一起，有的带着孙儿一起。
新街口百货现在还留存着专门的布料区，可以看到各种样式的布料和失传已久的“弹棉被”，也有传统的服装修改、布料丈量、毛衣定制加工、钟表维修、皮鞋皮具修理保养等服务，另外还有扫帚、鸡毛掸子、搪瓷器具等“老古董”。 并可免费提供轮椅。这些都是吸引老年客群的专属特色。
社区商业综合体
上海邻里1号
未来“老带小”的社会现状会越发显著，如何为这一群体提供更舒适的生活环境与便利条件，或许将成为老龄化趋势下的社区商业发展方向。
位于上海普陀区平利路18号的的邻里1号是老年社区商业综合体的典型，其由普陀区属国有企业中环集团历时一年将旧有的1.3万平方米的卖场改造（前身是好又多超市），并于2021年7月1日正式运行。
邻里1号具有鲜明的特点：它不仅是一处新型社区服务综合体，也是上海罕见的将社区服务中心进驻商场案例。针对老人的作息习惯，它在每天7点就开门迎客，并配备了面向老年人的健身房和老年人康复中心。
整个邻里1号工程总建筑面积逾1.3万方，分为4层。因考虑到社区老年人需要帮儿女带孩子这一现实情况，整个商场以新型集市、小体量餐饮以及儿童培训玩乐业态组成。
在邻里1号的4楼，甘泉路街道同心家园·甘泉拾光里社区服务中心坐落于此，这是一处集图书赏阅、文化鉴赏、品茶闻香、各类活动、日间服务、针对认知障碍老人筛查、咨询和干预等服务于一体的社区服务中心。
入口处老上海的弄堂、黄包车、留声机等带有海派元素的老物件，恰到好处地点缀了社区服务中心，整个区域舒适、明亮且宽敞。
在这里，甘泉居民可以展开一系列文化娱乐活动，据悉在开业当天，这里举行了包括沪语单口剧、茶道表演、沪剧表演、书法课堂等一系列活动，在未来的日子里，拾光里每月都会邀请一位社区达人来举办相关活动，讲座及培训。
甘泉路街道同心家园·甘泉拾光里社区服务中心设立了五大板块，分别为：茶语书苑、城市荣光、智养家园、乐在桑榆以及听心小筑。
茶语书苑 携手上海图书馆为甘泉居民提供的图书阅览、休闲品茶的核心活动区；
城市荣光会 定期开展各类主题展览，彰显城市文脉与历史积淀；
智养家园 会为老人提供休息小憩并定期开展智能设备教学，协助老人跨越数字鸿沟；
乐在桑榆 是为社区居民提供长者学堂，兴趣小组等各色活动，丰富社区交友圈；
听心小筑 则是通过游戏化的方式，实现MCI（轻度认知损伤）群体早发现-早干预，并定期面向社区居民开展心理咨询及沙龙活动。
茶语书苑 携手上海图书馆为甘泉居民提供的图书阅览、休闲品茶的核心活动区；
城市荣光会 定期开展各类主题展览，彰显城市文脉与历史积淀；
智养家园 会为老人提供休息小憩并定期开展智能设备教学，协助老人跨越数字鸿沟；
乐在桑榆 是为社区居民提供长者学堂，兴趣小组等各色活动，丰富社区交友圈；
听心小筑 则是通过游戏化的方式，实现MCI（轻度认知损伤）群体早发现-早干预，并定期面向社区居民开展心理咨询及沙龙活动。
大型老年购物中心
日本永旺
在日本，早已出现单店营收超过8000万美元、每年服务中老年客户超过110万的永旺葛西店。并且永旺计划到2025年，为所有战后婴儿潮一代和将满75岁或以上用户量身打造100个永旺百货商场。
永旺葛西购物中心成立于1982年，位于东京都江户川区。2013年，因应周围2公里内的65-74岁老龄人群比例超过40%，开始进行适老化转型。
葛西店共分成四层，在零售的基础上，加入了休闲娱乐的活动空间：
第一层是餐饮区、食品购买区、商超区，注重于老年人的饮食结构和饮食需求，有很多小袋包装的熟食类产品、健康型食品；
第二层和第三层是服装鞋子、家居、美容时尚产品的集合区域，也配备了很多休息的区域，每个地方都有沙发，整个过道非常宽敞，方便老人行走；
第四层是未来屋书店，每天会定期举办好几场演讲分享活动，有读书、艺术、音乐等主题。
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养老商业综合体
“享老”的一站式解决方案
面对“新老人”群体从“养老”到“享老”的需求转变，最为关键就是能够找到与商业、医疗、服务及其他业态的结合点，继而转化成为老人们切实需要的产品和服务。
新加坡Kampung Admiralty所倡导的“享老”生活方式，以及高度集约、综合的社区养老模式，为我们在空间紧张的老城区探索融入社区、集约综合的社区养老设施建设，解决养老问题提供切实可行的方案。
新加坡 Kampung Admiralty
Kampung Admiralty是由新加坡建屋局开发的将公共设施和服务融为一体的综合公共组屋项目，同时也是一个应对新加坡人口老龄化趋势的老年人社区，只有55岁以上的老年人才允许申请入住。
项目位于新加坡兀兰新镇，紧邻海军部地铁站。这是一个集养老公寓、医疗康养、托幼、老年娱乐、商业、小贩中心、休闲广场为一体的养老综合体，紧邻地铁站，按照TOD开发思路实施高强度开发，建筑密度接近100%。
“总会三明治”的多样化垂直社区
Kampung Admiralty综合大楼高45米，占地面积9000㎡，建筑面积32331㎡。由于场地紧张并且限高，WOHA设计了一个由三层结构组成的多样化的垂直村落，目前是新加坡土地利用率最高的项目。
综合体整体构思是一个“总会三明治”，下层可容纳一个社区广场，上面有一个医疗中心。最上面的楼层设有一个社区公园和老年公寓，为老年人提供住宿。这种设计概念拉近了医疗健康、社交活动、商业和其他便利设施之间的距离，加强了多代人之间的联系，促进积极老龄化。
上层的社区公园，除了梯田绿化景观，还是开放的社区农场、社区活动中心，其间布置了长椅、健身器材等设施，为老人们提供了一个社交场所，可以来这里锻炼、聊天，或者打理花草。
在这个温馨的、包容的空间内，公众可以参加一些有组织的活动和季节限定的节日庆典，可以尽情购物，也可以在二层的大排档餐饮区用餐。
底层的社区广场，即是建筑的一层，是一个完全公共的环境，居民可以在这里组织活动。
中层标配了养老社区都有的医疗中心，极大的方便了居民就近就医。医疗中心的咨询和等候区采用自然采光，阳光透过四周的窗户和中庭照进室内，为患者提供了一个舒适的氛围。
位于上层区域的社区公园俯瞰着下层的社区广场，将老年人的生活与自然环境和各年龄层的人相连，消除了老年人的孤独感。屋顶花园虽面积不大，却可以让居民聚在一起锻炼、聊天或打理社区农场。托儿所和老年人活动中心等空间并排设置，将年轻人和老年人聚集在同一个空间内，为他们共同生活、吃饭和娱乐提供了条件。
儿童游乐场位于室外活动区旁的社区公园内
促进了多代人之间的交流
综合体内共设有104间老年公寓，分布在两个11层的街区内，供老年单身人士或夫妻入住。共享入口处的“共享长椅”则鼓励老年人走出家门，与邻居互动。
老年公寓内外均采用无障碍设计，走廊、房间门口、厕所内等处都装有扶手等辅助设施。
借鉴海军部村落这种综合体，可为我们在空间紧张的老城区探索融入社区、集约综合的社区养老设施建设，解决养老问题提供切实可行的方案。
结语
不同模式老年业态、商场的成功，也让我们思考商场该如何通过业态创新、模式创变破局银发经济。
事实上，对“老年”商业来说，卖产品或者卖服务都是表面现象，卖健康、乐观生活方式才应是它的本质所在。为老年人开设的店铺虽需要有经济效益，依然可以在公益、情怀的基础上，增加更多的附加价值，以满足银发人群文化娱乐等方面的更多需求。
我们需要试着给老年人一个便于与社会产生联结的宽松氛围。毕竟若干年后，我们自己大概率也会生活在其中。
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