对于我国的房价走势，大部分人的印象都是持续上涨，时不时来一轮大涨，房价基本上也是一年一个样子，第一年买不起的话，第二年可能就更加买不起。根据国家统计局公布的数据显示，过去20年我国平均房价上涨了5倍，需要注意的是，这仅仅是“平均值”，事实上许多三四线城市涨幅就远高于此，二线热门城市上涨了10倍以上，一线城市热点地段更是上涨了几十倍。
但仔细回顾过去20年房价走势的话，我们可以发现房市还是经历过几轮大跌：
第一次是在2008年。2007年8月，美国次级房贷危机（也称为次贷危机）爆发，在次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡的影响下，金融风暴席卷全球，我国也不可避免地受到了影响，首先是对出口的影响，数据显示由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。
其次则是经济增长放缓以及就业形势严峻的影响，在经济放缓的影响下，工作岗位供不应求，社会层面就业压力迅速增加。最后是一系列的市场风险，在次贷危机的影响下，购房者也开始担忧我国房价泡沫破裂，于是纷纷选择观望。数据显示当时我国重点城市房价普遍出现下跌，即使是一线城市也无法避免，深圳08年新房价格从1万元下跌至七八千元，二手房降至五六千元都无人接盘，北京很多地方降幅甚至达到40%以上。
第二次是在2014年。公开资料显示，在楼市遇冷的大背景下，住房库存面积从2013年的不足5亿平米增长至2014年的6.2亿平米，许多典型城市去化周期超过15个月警戒线，三四线城市去化周期更是高达30多月，住房供应出现了明显过剩的情况。当时许多房地产大佬纷纷选择抛售资产或者转型，比如万达向文旅产业转型，李嘉诚陆续套现了几千亿资产。
2014年3月，杭州房价率先开始出现下跌的情况，整体跌幅在20%，对于核心城市来说，房价下跌的影响传播更为迅速且广泛，随后全国各地都出现了下跌的情况，在北京生活的住户表示，当时北京的房价下跌幅度都超过了20%，三四线城市跌幅普遍超过30%，甚至出现了“腰斩”的情况。
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第三次是2017年。2016年底召开的重要经济会议上，首次提出了“房住不炒”的理念，明确了“房子是用来住，不是用来炒的”思想。随后各地开始了积极调控，纷纷出台严厉的调控措施，首先是一些泡沫严重、缺乏核心资源的城市，房价开始迅速崩盘，比如燕郊、香河等环京城市，其次是一些人口持续流出的偏远城市，住房需求不断减少的趋势下，房价开始下跌。
最后是一些典型城市，房价同样出现了持续“阴跌”的情况，事实上许多典型城市的房价最高点都定格在了2017年或者2018年，比如青岛、天津、郑州、石家庄、海口、济南等城市。时间来到2020年后，调控进一步加码，“三道红线”、“限贷令”等硬核调控措施纷纷出台，叠加大环境的影响因素下，楼市开始了长达两年的遇冷周期，大部分城市房价迎来了下跌。
通过上述3次房市大跌，不难总结出影响房价的关键因素：经济环境、供需关系、调控措施。
首先是经济环境，疫情、地缘冲突、能源紧张、逆全球化、劳动力短缺等结构性因素影响下，全球经济形势依旧不明朗，据IMF公布的国家/地区CPI同比数据显示，截至2022年三季度，114个可获取数据的经济体中，CPI同比超过5%的高达97个，超过10%的有51个。据美联储数据显示，美国广义货币M2增速高达25.6%，相当于全球流通的美元，超过31万亿美元的经济刺激措施最终导致通胀失控，规模早已超过2008年的“次贷危机”时期。
其次是供需关系，中指数据显示，纳入统计的100个重点城市新建商品房库存量达到了6.1亿平方米，同比增长25%，其中一线城市去化周期超12个月，二线城市超24个月，三四线城市更是高达30个月。与此同时，二手房市场也出现了“房满为患”的情况，手房挂牌量超过10万城市有15座，其中重庆挂牌量达到25万套，武汉也超过20万套，越来越多的炒房客开始抛售。
最后是调控措施，当前越来越多的城市在不断松绑调控，数据显示当前已经有约40座城市首套房贷利率已经下调至4.0以下，并且将首套房首付比例降低至两成，但这并非会推动房价上涨，原因在于其针对的仅仅是刚需群体，随着需求进一步减少后，有利于市场进一步偏向于买方市场。与此同时，过去多年千呼万唤的“房产税”，如今也到了实质性推进阶段，目前已经有26个城市作为试点城市。
可能有人会说，上述第一次、第二次房价大跌后，随即迎来了“报复性”反弹，比如2008年“4万亿”经济刺激计划、2015年“去库存”的推动下，房价均出现了大涨的情况，短短一年的时间，一些地方的房价甚至翻番。但问题在于，当前的楼市已经不具备当时的条件了：
相关数据显示，2022年底，全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，而2008年的时候还不到3万亿。与此同时，2008年银行之间也出现了“恶意竞争”的情况，先把利率打七折，再推出贷款业务去抢存量房贷的客户，加剧了银行资产质量恶化，容易导致大规模还账的出现甚至导致破产倒闭潮，如今的房贷规模已经翻了10倍，显然不具备当时的条件。
而2014年推动房价上涨的导火索主要在于“棚改拆迁”，手拿拆迁款的富豪以及各路炒房客投资者在三四线城市疯狂抢房子，推动了三四线城市房价疯涨，与此同时一二线城市老旧住房也成为了投资目标，二手房价格迅速上涨倒逼新房价格飙升。但目前棚改已经基本进入尾声，取而代之的是“旧改”措施，与“棚改”的区别在于一个是创造供给消灭需求，一个是消灭供给创造需求，有本质上的区别。
也就是说，当前的楼市正面临着经济环境下行、供应严重过剩、房产税开征在即等各种问题，与此同时我国人口也出现负增长的趋势，意味着未来住房需求会进一步减少，正如经济学家强调的那样，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口，人口决定了房价的最终走势。也就是说，当务之急在于如何在需求不断消失的情况下解决住房供应过剩的问题。
因此，对于当前的楼市来说，不要幻想未来房价会大涨了，能够实现软着陆已经万幸了。
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