猫头鹰日志（MalltoWin Log）
2022年，国内商用大宗成交额累计2013亿元，同比下跌27%。外资明显回流，占比从2021年的22%升至31%，国际资本信心恢复。
2023-01-18
来源：投资与地产
2022年是反转的一年，上半年，一线城市轮番封控，下半年年底，国内疫情防控政策全面放开，标志着中国疫情的结束。
同时，国际环境上，俄乌冲突，通货膨胀，美联储加息等不稳定因素贯穿全年，致使国内投资活跃度及投资力度均迎来大幅下跌，全年商用大宗交易成交额仅为2013亿元，同比跌幅27%。
「投资与地产」搜集了2022年全国大宗交易明细，并以五大关键句总结这一年的商用大宗交易趋势。
1
194笔与2013亿
2022年，全国大宗交易（含住宅、地块）：
总计成交236笔，成交额2617亿元；其中， 商用类大宗成交194笔，成交额2013.32亿元。
分季度来看，冬奥会的开年一季度与疫情结束的年末四季度是2022年度的大宗交易高峰，分别达到504亿元与609亿元。
商用大宗交易季度走势（按金额）
同时，2022年，以华夏幸福、恒大集团以及世茂集团为代表的民营房地产开发商依旧在流动性方面承压，所以频频变卖资产以自救。
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据统计， 2022年华夏幸福依托出售商用资产回笼资金141亿元，远洋集团以108亿元紧随其后，而最先暴雷的恒大集团共计套现105亿元。
排名前十的商用资产出售方（按金额）
2
上海商用大宗成交独占鳌头
2022年，商用大宗方面：
上海以774亿元的商用大宗总成交额继续领跑全国；北京、广州分别以325亿与224亿元位列第二三位；新一线城市，如杭州、武汉、成渝等投资潜力开始显现，合肥华润大厦8亿成交标志着二线城市核心区资产开始受到市场的关注。
重点城市商用大宗交易成交额（亿元）
其中，位居首位的上海大宗交易市场，商办类成交比例高于往年，办公物业成交额从2021年的52%增值65%，商业由8%增至11%。
上海商用大宗交易物业类型分布（按金额）
同时，相较于2021年，2022年度上海的外资投资比例明显回升，国际资本回流上海。
上海商用大宗交易内外资比例（按金额）
3
办公资产成交额稳坐头把交椅
2022年，商用大宗方面：
办公类物业成交额过千亿，占比51.4%；
仓储物流、产业园区等工业类资产热度持续；
酒店类资产被抄底布局，交易额逾百亿。
国内商用大宗交易物业类型分布（按金额）
不同商用物业类型成交案例
4
自用型买家抄底入场
2022年，商用大宗方面：
按成交金额计算，自用型买家占比36%，较去年增长近10%。成交的物业类型主要集中于办公资产。
值得注意的是，产业集群效应在本年度大大影响了自用型办公物业的成交，比如上海张江对高新技术企业的吸引，推动该区域成为2022年办公型物业成交的重心。
同时，动荡的大环境带来更多溢价空间的推动，如鄂尔多斯、煤矿企业等自用型买家开始大手笔购置写字楼。
自用型与投资型商用大宗交易比例（按金额）
此外，相较于自用买家对于办公物业的青睐，投资型买家入手的资产类型更加多元化。
投资型商用大宗交易物业类型分布（按金额）
5
外资买家加速回巢
2022年，商用大宗方面：
按成交金额计算，内资买家占比由2021年的78%下降至69%；外资买家占比由2021年的22%升至31%，外资回巢加速；
全国商用大宗交易内外资比例（按金额）
其中，以物流、高新科技产业园区、公寓以及数据中心为代表的 新经济资产成为外资的投资重点，合计占比约31%。
外资收购物业类型分布（按金额）
外资大宗交易案例
2022年，作为疫情的终止年，金融开始重新对房地产进行支持，金融十六条的颁布、保租房REITs上市以及REITs像商用不动产领域的推广，都将意味着投资市场的全面向好。
随着中国与全球的全面通关，预计2023年的大宗交易市场将会出现明显回升。
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