《搜狐财经地产周报》，纵览一周地产圈大小事（1.03-1.07）。①央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；②住建部：购买首套房大力支持，三套以上不支持；③河南：取消和调整房地产过热时期妨碍消费释放的限制性政策；④时代中国控股暂停支付6只境外美元票据；⑤融创160亿元境内债已获展期。
政经谈
央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制
央行、银保监会于1月5日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局全国70城房价指数数据中，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中，二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州；余下25个为三四线城市，包括蚌埠、北海、秦皇岛、韶关、唐山等。
央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
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央行：落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展
央行网站1月4日消息，2023年央行工作会议以视频形式召开。会议总结2022年和五年来主要工作，分析当前形势，部署2023年工作，其中提出，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。
住建部部长倪虹：原则上不支持购买三套以上住房，不给炒房者入市空间
1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
同时，倪虹称，要增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。
河南：稳住房地产投资，取消不必要的需求限制
河南省政府官网于1月3日公开《关于印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知》，其中多处涉及房地产消费，同时强调“加大调度力度，加密调度频次，尽快尽早充分释放政策红利”。
《通知》指出，要指导各地稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，全面落实16条金融支持等一揽子政策，一城一策、因城施策用好政策工具箱，取消不必要的需求限制，优化二套房认定标准，鼓励商品房团购，多措并举释放住房需求。鼓励各地通过发放购房券、购房补贴、契税补贴等方式，支持人才购房落户和城乡居民合理住房消费需求。
《通知》表示，聚焦重点领域、重点地区、重点企业，持续梳理符合条件的存量资产项目并纳入基础设施不动产信托投资基金（REITs）项目储备库。协调支持符合条件的REITs项目发行上市。
《通知》还谈及，要将商业银行“保交楼”专项借款项目配套贷款实际投放结果作为财政资金存放的激励因素，并适当提高权重。各地要参照省财政做法，在开展竞争性财政资金存放时，适时将商业银行对“保交楼”专项借款项目配套贷款投放情况纳入考核指标，强化工作激励。
《通知》还强调了金融机构作用，将充分发挥业绩考核“指挥棒”作用，将中原银行、中原信托开展房企贷款合理展期等业务，中原资产开展助力房企纾困、化解盘活地产项目等业务，纳入省管金融企业负责人经营业绩考核指标体系，引导省管金融企业按照市场化原则保障房地产项目合理融资需求。
上海：要及时出台促消费的政策举措，加大力度扩投资
据上海发布消息，上海市委季度工作会议于1月3日举行。上海市委书记陈吉宁指出，要及时出台促消费的政策举措，加大消费活动策划组织，推动标志性商圈、首发经济、线上线下消费、消费场景创新等一起发力；要加大力度扩投资，抓紧梳理在建项目、在手项目、在谈项目，加快谈成一批、落地一批、开工一批，同时加大项目储备和前期准备力度。发挥重大项目的牵引带动作用，在确保安全的前提下，倒排节点、加快进度，带动各个项目跑出“加速度”；要全力营造市场化、法治化、国际化一流营商环境，加强制度创新、系统集成、升级迭代。
土地市场
融创36亿元出售深圳冰雪城项目所持股权，合作方华发股份入场纾困
1月3日晚间，华发股份与融创中国接连发布公告称，融创拟将深圳融华置地投资有限公司51%的股权与债权转让给珠海华发，标的公司主要开发位于深圳的融创华发冰雪文旅城项目。
交易总金额约为35.8亿元，其中股权收购价为35.7亿，债权收购价为1190万元；收购以现金方式进行，首期代价款为20.94亿，华发需在今年1月5日之前打到深圳融创文旅指定账户中。
深圳冰雪文旅城是融创文旅在深圳的首个项目，2019年年底召开的深圳全球招商大会上，深圳宝安区和融创中国签订了总投资达367亿元的合作协议。
2020年11月，融创与华发共同出资成立深圳融华置地，分别占股51%及49%，并以底价127.1亿元摘得该项目地块；项目包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总建面约为131万平米。
在冰雪文旅资源匮乏的南方地区，深圳冰雪文旅城在当地政府的规划中很重要，2021年和2022年已连续两年入选深发改重大项目，将打造为全球最大的室内雪世界文旅项目。
作为融创近两年最后一批获得的文旅城资产，深圳冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司两年未产生营收，后续还需要较大资金投入；并且受疫情及市场等多重因素影响，2021年12月以来项目已进入停工状态。
华发出手接盘深圳冰雪文旅城，除了与融创有合作基础外，亦是在落实政策指引下，作为国企承担起纾困房企的责任。去年1月份，华发也曾收购过融创项目股权，涉及二者合作开发的昆明融创文旅城二期；对应的交易价格为14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元，交易后项目仍由融创继续操盘。
2022年土地市场热度分化：一线城市热度较高，整体趋势量价齐跌
中指研究院高级分析师张晓飞在1月3日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对2022年全国土地市场走势做出总结和2023年趋势进行预判。
2022年，全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿平方米，同比下降14.73％；成交规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27％。
同期，各线城市土地出让金收窄明显，一二线城市楼面均价同比走高。其中，一线城市住宅用地出让金同比下降18.9％，全国300城出让金的比例由2018年占比11％，扩大至19.0％；二线城市土地出让金占比为近五年最低，占比46.4％。
集中供地2022年以多批次供应为主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗、成交住宅用地1466宗，土地出让金17826.9亿元，同比上一年（22803.4亿元）减少21.8％。
展望2023年，在土地财政短期内无替代方案的背景下，地方政府仍将加大供应量。同时，基建投资将对经济恢复起到关键作用，而基建投资的成本回收更依赖土地出让。
针对集中供地，各地或将继续多批次分散供地，继续降低土拍门槛（减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例），保障性住房用地公开供应成趋势（广州、深圳、北京等）。
整体来看，房地产市场面预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限，城投等地方国资企业仍将托底拿地（开工层面：或将代建或引入市场化运作房企联合开发），核心城市的利润空间保持高位，非核心城市地价则需要重估。
观楼市
深圳允许二手房交易可“带押过户”
深圳市住房和建设局、深圳市司法局等六部门于1月5日联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，在二手房交易中，可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的“带押过户”模式，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
根据通知，二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现使用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款。
二手房“带押过户”过程中，买卖双方可选择“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式；交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
通知提出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。
重庆将27条房地产新政纳入稳经济政策大礼包：调整房贷利率下限
重庆市政府于1月3日召发布《重庆市稳经济政策包（第三版）》及集中发布第一批“提信心、稳增长、强主体”政策文件有关情况，其中涉及房地产政策的政策为27条。
如支持新市民和人才安居：符合条件的新市民在重庆市购买首套普通住房，可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。支持经重庆市人才主管部门或引进部门认定的在渝人才，在住房、落户、医疗、子女教育等方面享受本地居民同等待遇。
落实差别化住房信贷政策：人行重庆营管部联合重庆银保监局指导完善重庆市场利率定价自律机制，调整全市差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率，居民家庭购买普通自住房的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期鼓励金融机构与房地产企业在保证债权安全的前提下，遵循依法合规商业自愿原则，自主协商存量融资展期：从2022年11月11日起，未来半年内到期的房地产融资，可在原规定基础上多展期1年。到期贷款已经展期的，再次展期按照相关文件规定执行。支持金融机构通过调整还款计划，依法合规对房地产贷款的期限、还本计划、计息周期等作出相应调整。
江西上栗：首套房首付比例最低两成，购新房政府补贴200元/平方米
据微信公众号“江西省房地产业协会”消息，江西省萍乡市上栗县于1月5日发布购房优惠政策。按照新政，凡在2023年1月1日至2023年6月30日期间购买上栗县行政区域内的新建商品住房（不含二手房）的业主，政府给予200元/平方米补贴。
按揭款首付比例、贷款最高额度方面，在上栗县行政区域内，采用商业银行按揭贷款的，首套房最低首付比例下调至20%、二套房最低首付比例下调至30%，并合理下行商业性个人住房按揭贷款利率；在上栗县行政区域范围内，购买自住商品房，首次申请使用住房公积金贷款的，最低首付比例下调至20%、最高贷款额度上调至60万元；购买改善型自住商品房再次申请使用住房公积金贷款的，最低首付比例下调至30%、最高贷款额度上调至50万元。
2023元旦假期分化行情加剧，核心一二线楼市活跃度回升
2022年11月以来，监管部门多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大，12月中央经济工作会议强调“支持住房改善消费”“要确保房地产市场平稳发展”，近期中央领导亦多次强调“房地产是国民经济的支柱产业”，提振市场信心。与此同时，多个核心二线城市优化限购、限贷等政策，释放积极利好信号。
根据中指监测数据，2023年元旦假期期间（12月31日-1月2日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期（2022年1月1日-3日）增长超两成。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，市场数据好转主要原因包括：部分城市去年12月在疫情冲击下，购房需求被压制，元旦假期感染过峰后需求释放；前期出台的政策逐步显效，部分城市近期组织房交会，促进住房消费释放；同时，房企积极促销，推出优惠活动；此外，去年低基数及部分城市集中网签也对数据产生影响。在
多重利好带动下，部分城市售楼处到访量增加，但不同城市分化行情仍在加剧，核心城市如北京、上海、杭州等成交面积较去年元旦假期增长，市场活跃度回升，但大多数三四线城市购房情绪仍在低位。
成都2022年二手房成交约15.13万套，同比增长约200%
成都市住建局1月6日发布的公开数据显示，2022年，大成都范围内新房成交约1846万平方米，同比2021年减少约20%；套数共计142982套，同比减少约25%。
与新房成交量下滑相反的是，成都二手房成交量大幅增加，2022年全年全市一共成交了约1427万平方米二手房，同比2021年增加约194%；套数共计151376套，同比2021年增加约200%，创下有史以来最高纪录。
2022年，成都新房和二手房累计成交294358套，同比2021年增加约21.36%，也创下近5年的最高值。
资本圈
中南建设拟非公开发行股票募资不超28亿元
中南建设于1月5日披露2023年度非公开发行A股股票预案，该预案已通过董事会审议，尚待公司股东大会审议通过及中国证监会核准。
本次中南建设非公开发行股票的发行对象为不超过三十五名符合中国证监会规定的特定投资者，发行股票数量不超过11.48亿股（含本数），不超过此次发行前公司总股份数的30%，发行对象均以现金认购。
本次发行拟募集资金总额为不超过28亿元（含发行费用），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于中南建设旗下临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目以及公司补充流动资金。
时代中国：暂停六只美元优先票据付息
时代中国于1月4日发布公告称，为落实对离岸债务的整体管理，公司将暂停支付六只境外美元优先票据款项，涉及存续余额达25.5亿美元（折合人民币约为175.59亿元）。
时代中国的偿债压力从财报中也可看出，截至最新的2022年6月末，其所持有的非受限现金及银行结存仅约为56.42亿元；同期，账面上的一年内到期的计息债余额便合计156.74亿元，仅这一缺口就达100.32亿元。
此番公告意味着时代中国流动性问题的“公开化”，至此在“保经营”之外，时代中国也加入了房企“化债”的大军中。时代中国称，公司将集中有限资源、全力“保交付”，刚结束的2022年全年，公司累计交付38个项目近4万套房。
旭辉拟发行不超20亿元中期票据，中债信用增进公司全额担保
据多家媒体1月3日报道，旭辉控股拟发行2023年度第一期中期票据。该期债券发行规模不超过20亿元，期限为3年期，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.80%～4.30%。
据旭辉于2022年12月31日披露的数据，12月以来，旭辉连续与4家银行签订战略合作协议，获得数百亿授信额度，推动保交付、保品质、保民生。同时，旭辉于2022年11月向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向。
在此之前，旭辉分别于2022年3月和9月完成中票发行。其中，3月完成10亿元中票发行，票面利率4.75%；9月完成12亿元中期票据发行，中债增提供全额担保，票面利率3.22%，创旭辉公开市场融资利率历史新低。
融创160亿元境内债达成整体展期，加权平均展期期限3.51年
融创总计160亿元的境内债券整体展期方案，获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。同时，为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并创新设计了现金支付+小额兑付机制。
融创称，展期方案通过后将有效缓解公司未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。
滨江集团：公司融资利息继续保持下降趋势
滨江集团于1月4日在互动平台回复投资者表示，自成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营。2022年，公司销售金额1539亿元，现金回笼690亿元左右，跟2021年现金回笼683亿元相比，基本持平且略有增加。
2022年公司一共拿了41块地，其中杭州38块，包括直接拿地、合作方拿地，权益拿地金额374亿元。融资方面，截至2022年末一共是470亿元，2021年同期是448亿元，同比增加22亿元。但是，在融资整体增加的情况下，公司的融资利息继续保持下降趋势，利率较2021年降了0.3%至4.6%。
房企圈
传“恒大多位前高管被带走调查”，涉及原恒大执行总裁柯鹏等人
本周，多位恒大前高管传出“被带走调查”的消息，涉及原恒大集团执行总裁柯鹏、前恒大深圳公司总经理洪达举等人，相关事项涉恒大旧改项目。
其中，44岁的柯鹏是地产圈少有的“媒体出身”高管，拥有复旦大学国际经济法法学学位及清华大学项目管理硕士学位，2008年加入恒大集团之前曾在国内多家主流媒体任职。
2008年柯鹏加入恒大，历任恒大总裁助理、恒大文化集团董事长等职位；2016年9月，恒大总部迁入深圳后，柯鹏调任恒大深圳公司董事长；2020年10月，升任恒大地产集团总裁，之后又升任为恒大执行总裁。
2021年3月，因恒大物业134亿存款“消失”丑闻，柯鹏辞任恒大集团有限公司执行总裁一职。当时辞任的还有原中国恒大执行董事兼行政总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣、恒大物业董事会主席甄立涛、执行董事赵长龙、安丽红等重量级的恒大前高管。
万达2022年新开业55座万达广场，累计开业473座
万达集团于1月3日公布2022年度新增就业数据，全年新增服务业就业20.1万人，其中大学生超过10.2万人，约占2022年全国新增就业的1.7%，超额完成年度就业目标。
万达全年新开业55座万达广场、27家万达酒店、105家万达影城、61家宝贝王乐园，超额完成全年新增就业目标，因此万达集团成为全国唯一全部完成年度开业目标的大型服务业企业。
截至2022年底，万达已在全国累计开业473座万达广场、120家万达酒店、825家万达影城、385家宝贝王乐园，共创造稳定服务业就业岗位191.6万个，其中大学生89.5万人。
绿地集团旗下绿地金融举牌君实生物，后者抗新冠药物VV116正在研发中
作为国产新冠口服液研发的主力药企之一的君实生物，于1月4日公告，公司股东上海加财、Greenland于2022年12月30日集中竞价方式增持公司约669.44万股H股股份，约占公司总股本的0.68%；增持后上海加财、Greenland及其一致行动人绿地金融投资控股集团有限公司合计持有公司约5138.64万股H股股份，占公司总股本5.23%。
股权结构显示，绿地数字科技有限公司直接持有绿地金融100%股权；绿地金融又直接持有Greenland 100%的股权，且通过绿地永续财富投资管理有限公司间接持有上海加财100%的股权。
此前于1月3日，君实生物披露了VV116的临床研究进展：截至公告披露日，VV116已在乌兹别克斯坦获得批准用于中重度COVID-19患者的治疗。
绿地金融称，此次增持是基于对君实生物未来发展的信心和长期投资价值的认可而增持，排除在未来12个月内根据证券市场整体状况并结合君实生物的发展及其股票价格情况等因素，调整拥有君实生物H股股份的可能性。
美好置业回复问询函：收购美好装配为退出房地产，向房屋智造转型
美好置业于1月5日回复深交所问询函，结合政策因素、市场前景及美好装配五年以来积累的核心优势、行业经验及市场资源，公司收购美好装配剩余股权，继续逐步退出传统房地产业务，实现向房屋智造业务的全面转型，是维护公司前期投入，保护上市公司利益，奠定公司中长期发展的可行之路。
往期财报显示，自2017年底开始，美好置业通过美好装配规模性布局投资装配式建筑产业。2017年至2020年为主要投资期，扩大建厂规模，员工增幅较大，投入远大于产出，导致期间出现亏损。2019-2021年，其装配式建筑业务收入占公司总收入的比重依次提升为7%、15%和21%，逐年上升。
美好置业称，美好装配目前基本已完成全国化布局，拥有14个装配式构件生产工厂，均按标准化工厂设计，每个工厂占地约110-150亩；2018年至今已建成投产9个工厂，已投产工厂年设计产能255万立方米，业务区域覆盖湖北、湖南、北京、上海等装配式建筑重点发展区域。
业绩速递
本周开始，上市房企2022全年运营数据（销售、新增项目等土地投资）密集披露，2022年业绩预告及业绩快报等公告也将陆续披露。
保利发展2022年归母净利下滑33%至183.03亿元
保利发展于1月5日披露了2022年业绩快报公告，系A股上市房企的首份“成绩单”。2022年，保利发展实现总营收约2811.11亿元，同比略降1.37%；利润总额约352.34亿元，同比下降29.58%；归母净利润183.03亿元，同比下降33.17%。
保利发展表示，报告期内，公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归母净利润均出现同比减少。
销售方面，根据克而瑞地产研究发布的行业排行榜，保利发展全口径金额 4573 亿元，虽然比2021年下滑了约800亿元，但反超万科跻身行业第二，与碧桂园的差距也不过百亿。
2021年保利发展的销售额排名在碧桂园、万科和融创之后，位列第四。而保利发展前任董事长宋广菊心心念念的是要保利发展“重回行业前三”，在刘平接任保利发展董事长一职后，保利发展提出了“进三争一”新目标。
就销售额这一维度来看，2022年保利发展“重回行业前三”的目标终于达成。不过，按照刘平此前的说法，“‘进三争一’不能简单、片面地理解为榜单排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。”
面对行业持续承压的盈利以及销售同比下滑的表现，保利发展拿地热情依然高涨。从多家机构发布的百强房企拿地金额榜及新增货值百强榜来看，2022年保利发展以734亿元拿地金额位列华润、中海之后；尤其在大湾区，保利发展拿地金额256亿元，拿地面积162万平方米，位列第二。
交付方面，据亿翰智库此前公布的数据显示，保利发展2022年全年共交付25.9万套，在榜单中排名第4；排在前面的依次是碧桂园、万科和绿地控股。
招商蛇口：预计2022年净利同比降55.65%-63.36%
招商蛇口于1月6日发布2022年全年盈利预告，预计公司2022年归母净利润为38亿元至46亿元，同比下降55.65%至63.36%；归母扣非净利润为29亿元至37亿元，同比下降58.23%-67.27%。
招商蛇口表示，报告期内净利润下降，因为受市场下行、结转区域结构变化的影响，房地产开发业务结转毛利率阶段性下降，结转毛利同比减少明显。
同时，由于市场情况变化，报告期内招商蛇口计提资产减值准备同比增加。另外，转让子公司产生的投资收益同比减少。
招商蛇口还称，疫情对资产经营业务冲击明显。报告期内，公司持有物业的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影响；此外，公司为中小企业纾困解难，累计减免租金约7.49亿元。
（结合各部委官网信息、省市区政府官网信息、企业公告、搜狐财经报道整理，部分整合中指研究院、克尔瑞、央视、上海发布等数据及报道，编辑/吴亚）
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