这是“地产屠龙”的第204篇原创文章
全文1911字，预计阅读时5分钟
01
最近主要都是在聊新房的一些市场变化情况，就贵阳而言，总体市场确实是呈现量升价稳的局面，逐步成为一个明显而又稳定的趋势
备注：数据源于铭腾机构公众号
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截至上周市场成交的数据，贵阳商品住宅周成交量依旧保持在一个相对高位，增幅也合理稳定，连续七个礼拜时间，市场确实在不断的持续回暖好转，过去这两年压制的需求逐步释放出来了
而二手房是买卖双方的个体行为，主要取决于双方心态，在价格上更加灵活，对市场的变化也最为敏感及时，最能直接反映当下市场的真实需求
二手房反映需求释放，一手房反映价格变化
老规矩，市场好不好还是数据说了算，宏观数据来源于国家统计局官方网站，具体的成交数据全部来源于贝壳网
02
上周四，国家统计局官网上公布了2023年2月70个大中城市二手住宅销售价格指数
二手房是市场最为直接的晴雨表，贵阳二月份的二手房价格指数环比居然涨了，总共有40个城市的二手房价格指数环比一月份有了上涨，而在一月份环比上涨的城市只有13个
同比来看，二月份贵阳二手房价格指数还是有很大的降幅，说明这两年市场的波动影响还是非常大的，但同比下降的幅度是在变小的，回到了一年前的状态
二月份二手房价格指数上涨的幅度，是这两年以来单月最高的涨幅了，基本回到了2021年4月的同期水平
说明这两年积累的购房需求，在向一手房市场释放的时候，也同步在向二手房市场释放，价格的同比变化，更多可以理解为成交样本数量的增多，而导致成交均价的变化
03
由于只有贝壳网的数据，没有其他中介公司公开的数据可以查询，所以数据没法做到更全面，但考虑到贝壳在二手房市场上所占份额相对较大，因此以它的数据为基础的分析结果也还是可以作为趋势参考的
先来看贝壳网上今年这两个月贵阳六城区二手房新增挂牌房源数据，截至3月23号
无论单看每个区，还是看总量，二月份的新增挂牌量环比一月份多了快三倍，增长幅度确实可以用“狂飙”来形容，我觉得主要有两个方面原因
一是买新房的各种优惠政策提升了市场的活跃度，部分置换改善型需求客户开始准备入市，造成挂牌量增加
二是也有部分之前在利率高位，五点几甚至六点几买房的客户，眼看现在利率优惠差距着实不小，索性看能不能卖掉再买，这样既能把利率的差价损失补回来，又能把居住品质改善一下
一是买新房的各种优惠政策提升了市场的活跃度，部分置换改善型需求客户开始准备入市，造成挂牌量增加
二是也有部分之前在利率高位，五点几甚至六点几买房的客户，眼看现在利率优惠差距着实不小，索性看能不能卖掉再买，这样既能把利率的差价损失补回来，又能把居住品质改善一下
挂牌量增多，可以看作是二手房市场“氛围回暖”的一个表现，但市场有没有真正回暖，最终还得看成交量
那就具体来看最近的成交数据
从去年1月到今年2月，十四个月的对比数据来看，有下面几个比较重要的变化特点
1、抛开春节，以及疫情影响这样一些特殊月份，贵阳的新房月成交套数基本在2500-3000套，二手房月成交套数基本在500套上下，两者市场占比基本稳定在二八开的样子
2、受到年底团购政策、利率优惠和退税返券的利好刺激，去年11月和12月的新房成交套数分别达到3711套和3979套，但这段时间的二手房成交依旧停留在300来套的水平上，并没能同步提升增长
3、春节过后进入二月，市场快速进入恢复期，这一次新房和二手房的成交量都同步快速增长，两者市场占比接近了三七开，二手房成交量首次破千套，比去年3月份回暖的成交峰值还多了451套
4、二月份二手房挂牌量环比增长244%，成交量环比增长300%，成交高于挂牌
1、抛开春节，以及疫情影响这样一些特殊月份，贵阳的新房月成交套数基本在2500-3000套，二手房月成交套数基本在500套上下，两者市场占比基本稳定在二八开的样子
2、受到年底团购政策、利率优惠和退税返券的利好刺激，去年11月和12月的新房成交套数分别达到3711套和3979套，但这段时间的二手房成交依旧停留在300来套的水平上，并没能同步提升增长
3、春节过后进入二月，市场快速进入恢复期，这一次新房和二手房的成交量都同步快速增长，两者市场占比接近了三七开，二手房成交量首次破千套，比去年3月份回暖的成交峰值还多了451套
4、二月份二手房挂牌量环比增长244%，成交量环比增长300%，成交高于挂牌
从下面这张成交套数的柱状图上，可以更为直观的感受到二月份数据的突飞猛进
对于市场的判断，向来说的都是要看量价关系，单独只说哪一个数据，那都是不全面的，所以再来看看二手房成交均价的走势变化图
二月份二手房的成交均价出现了些下滑的趋势，观山湖区均价回到万元以内，白云区整体均价到了五字头
说明在成交量翻倍增长的情况下，中低价的房源成交更多，这类型的客户对市场更敏感，也更担心市场风险，所以一旦需求释放出来，就更愿意选择二手房，品质改善的客户更多还是愿意选择新房
再来看这段时间各个区二手房详细的成交数据
观山湖区
云岩区
南明区
白云区
乌当区
花溪区（含经开）
单看二月份的新房和二手房的成交数据，确实是觉得市场整体都在回暖，但三月底退税返券的政策按理也到期结束了，相关优惠政策不知道还会不会继续出台
没有了利好政策预期的影响，这样的市场不知道还能持续多久，更多的是希望市场平稳，而不要像坐过山车一样起起伏伏
需要原版数据图的，关注公众号，对话窗口回复“二手房数据”五个字，获取下载链接，有问题也可以私信我
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