近期，重庆楼市利好消息不断，特别是围绕二手房“带押过户”政策。据了解，从今天起，针对买卖双方贷款银行是同一银行的情形，重庆全面推行二手房双预告“带押过户”，并发布了涵盖二手房交易登记4种办事场景的流程图。
以往，有抵押的二手房交易过户流程复杂，环节多，交易周期较长。卖方需先向银行申请提前还贷、银行审批同意提前还款、卖方自行寻找“过桥资金”或买方支付一定金额首付款将原贷款还清、卖方办理原抵押注销登记。
同时，买方需申请按揭贷款、银行审批通过、买卖双方办理过户、买方申请抵押设立登记、银行基于抵押登记放款。这期间，买卖双方就需要在银行间往返跑，多次办。
针对“带押过户”这一话题，我们也给出了一些问题整理。
问题1：什么是“带押过户”？
双预告“带押过户”，是指针对有抵押的二手房交易，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成预告登记、过户、再次抵押和发放新贷款等手续。“带押过户”的买卖双方与银行达成有关协议后，银行提供放款、还款、尾款支付等房款结算服务。
而二手房双预告“带押过户”中的“双预告”，是指二手房转移预告登记和抵押预告登记。双预告登记可以网上申报，全程网上办，共有3个办理渠道:通过“渝快办”平台自行申报、授权银行代为申报或授权中介代为申报。
问题2：“带押过户”有什么优势？
1）提升资金的安全性，防范违约风险
目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证交易中资金的安全，降低违约风险。
例如深圳的“公证提存+带押过户”模式。在完成交易前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，以保证资金安全。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保原业主在房产过户后可以收到购房款；完成过户后公证处再支付资金给卖方，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。
2）缩短交易周期
传统的二手房买卖由于交易流程复杂，一般需要比较长的时间。而“带押过户”打通了不动产登记中心、金融机构、资金提存机构之间的信息堵点，交易双方只需要进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，大幅提高了交易效率。
3）降低交易成本
与传统二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”不同，“带押过户”中免去了赎楼环节。有分析指出：这样可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。
这个措施的落地，对于购房者来说，就是一定程度上简化了二手房交易环节，缩短了交易时间，免除了卖方筹钱还房贷的过程，也省去买方垫付资金的顾虑。说白了就是可以节约钱，还省时间，同时也能够促进房地产市场的活跃和健康发展。
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问题3：目前可以办理二手房“带押过户”的银行有哪些？
目前重庆能办理“带押过户”的银行不是很清楚，因为政策落地不同，具体可以咨询各大银行。不过相信官方表态之后，银行层面肯定会陆续跟进，毕竟这是市级政策。
问题4：什么样的房子可以申请二手房“带押过户”？
一、二手房只有商业银行设定的房贷抵押权，也就是说房子有其他抵押贷款的不做，只有按揭的才可以。
二、剩余债权数额小于该房屋网签价格，卖方剩余的贷款金额需要小于此次房屋的签约价格。
（具体以实际政策为准）
问题5：“带押过户”如何操作？
二手房双预告“带押过户”业务，全程只需要三个步骤：
第一步，买卖双方线上申办转移预告和抵押预告登记；
第二步，买卖双方现场办理转移登记（过户同时，系统依申请自动将抵押预告登记转为抵押登记）；
第三步，抵押登记登簿后登记机构推送信息至银行，银行按约完成放款、还款、尾款支付等房款结算，并办理原抵押注销登记。
问题6：二手房“带押过户”对于买卖双方有什么样的影响和注意事项？
对于卖房者来说，“带押过户”不用还清房贷就出售二手房，但并不意味着免除了卖房者偿还房贷的责任——如果出售二手房所得款项不足以偿还房贷，卖房者还需通过其他方式筹措款项。
对于买房者来说，“带押过户”降低了交易过程中的资金垫付风险，但仍需关注二手房本身是否存在限制交易等条款。最后，“带押过户”往往要涉及资金担保机构，需要签订新合同。相关各方都要仔细检查具体合同条款，防止在新合同订立过程中出现新风险。
问题7：“带押过户”利率如何执行？
从目前相关信息来看是重新按照最新利率执行。
（具体以实际政策为准）
问题8：公积金贷款怎么过户？
目前还没有具体的政策，不过预计后续会推出，目前南京、杭州、大连等已经推出相关政策，可以参考一下。
问题9：二手房“带押过户”的一些注意事项
据了解，其实从去年10月开始，重庆就已经启动二手房双预告“带押过户”试运行。至今，重庆农商行等多家银行已经在全市办理100余件二手房双预告“带押过户”，基本上过户当天就能完成房款结算。
不过需要值得关注的是，目前“带押过户”这一流程最最主要的角色还是银行！比如流程中就有提到限制性条件“针对买卖双方贷款银行是同一银行的情形”，这也意味着买卖双方只能是同一个银行才可以。毕竟由于跨行手续复杂，部分银行估计暂时还未推行跨行办理。
也有些经营贷款的表示，目前这个流程是非常难走，农商行个别银行可以做，做过二抵的不行，看个人征信及负债情况等条件！
此外“带押过户”影响最大的可能就是中介了，毕竟之前中介买卖双方3个点，一套100万的房子就是3万，“带押过户”之后，房产中介的利润就大大拉低了。
结 语
从今年3月份开始，多地已经实施带押过户政策，比如广州、深圳、南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例，这也是一种趋势。
“带押过户”新政何时落地执行，其实还是主要看银行，银行落实后，这一政策便可执行。目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行估计还需要一定时间，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后应该会大规模正式执行。相信不久后，“带押过户”会普及到所有银行，方便更多二手房交易。
下面附上“带押过户”新政的办理流程。
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