去年底以来，房贷提前还款难广受关注，“还钱比借钱更难”一度成为焦点，部分银行等待时间超6个月。
2月15日，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会,要求商业银行强化按照合同约定做好客户提前还贷服务工作。随后，银保监会亦召开专题会议，要求银行加快处理房贷提前还贷积压申请，目前商业银行正在优化相关金融服务。
记者调查发现，进入2月下旬，广东各家银行正加快处理提前还房贷积压申请，提前还贷困难问题正逐步缓解，部分银行排队时间已经缩短到1个月。
●南方日报记者 黎华联 陈颖
“程小姐，可以过来还贷了。”2月26日，已经排队了2个多月的程小姐接到了银行电话。
“原来告知最快4月1日才能排到，结果上周就提醒我准备好资金，第二天去结清贷款。”程小姐去年12月中旬向某国有大行提出提前还贷的预约申请，现提早了1个多月办好。
同样感受到变化的还有正在预约的张平。
“春节前发放年终奖，我就想提前还贷了。但当时手机银行显示2月份预约已满，无法预约了。”在一家股份制银行办理贷款的张平2月26日打开手机发现，该行不仅可以预约了，而且APP上显示最快4月中旬可以还。
连日来，房贷提前还款难备受关注。面对越来越多的提前还贷需求，个别银行取消了手机银行办理提前还贷的功能、提高违约金、延长申请时间，让提前还贷更受社会关注。
一家房贷业务量较大的银行负责人对此表示，今年有关提前还贷的投诉几乎没有间断过。随着金融主管部门召开专题会议，各家银行纷纷优化流程，加快处理房贷提前还贷积压申请。
▶现状
排队时间有所缩减
前期积压申请逐步消化
“目前客户提前还房贷情况已有所缓解。”农行广东分行个贷部门相关负责人告诉记者。平安银行广州分行相关负责人说，对于紧急客户，该行成立了贷后还贷服务团队，开通了绿色审批通道，处理客户的实时扣款申请，满足客户的实时还贷需求。
中信银行广州分行有关负责人表示，银行通过“线上+线下”方式及时受理客户提前还款申请，办理渠道畅通。某国有大行有关负责人表示，该行提供了分支行提还专员联系电话，安排提还专员现场做好提还咨询及受理。
记者调查发现，较去年出现的线上预约额度已满，需要线下预约、排队等待，且大部分还贷等待时间超半年的情况，现在不少银行排队时间有所缩短。如工行番禺支行客户经理告诉记者，排队时间大概3个月。中信银行一名个贷负责人透露，该行等待时间已缩短至1个月。
“我们发放通知要求各城市行根据当地市场及同业情况，统筹组织协调各种渠道积极解决客户合理提前还贷需求，目前客户提前还房贷预约问题已有所缓解，预约排队时长从原来的最长6个月要求控制在2个月内。”一家银行广东省分行个贷部负责人告诉记者。
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从采访情况看，目前房贷业务量较少的股份制银行、城商行排队时间较短；房贷存量较大的国有大行目前等待时间仍较长。一家国有大行个贷部负责人透露，随着前期积压申请的逐步消化，预计3月之后提交的申请处理速度将进一步加快。
▶分析
提前还贷者占比不高
未来还将逐渐减少
提前还贷并非新鲜事。“往年岁末年初，大家手中的钱充裕一些，也会有提前还贷的情况，只是今年更加集中。”一名长期从事房贷业务的个贷经理告诉记者。
此次房贷“提前还款潮”始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。据中金团队估算，2022年还贷规模占按揭余额14%左右。
为何今年提前还贷如此集中？
“最直接的原因是增量房贷利率下降，但存量房贷利率相对偏高。”招联首席研究员董希淼介绍，2017年后，为加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率。2021年下半年开始，部分地区房贷利率甚至跃升至6%以上。“从数据上看，2017年至2021年末时段发放的存量房贷占比可能总量超过50%。”他指出，这部分在利率较高阶段贷款的购房者提前还贷的诉求比较迫切。
对市民而言，“提前还贷”直接动机是降低债务支出。“部分购房者选择提前还贷主要是节省长期房贷的利息支出。”中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平说。
“提前还款潮”出现的另外一个原因是预期投资收益率下行。“过去一段时间，资本市场投资回报率有所下降，并且存在一定投资风险。”连平说。在投资收益下降明显的情况，普通居民的风险偏好趋于保守，更倾向于将原本用于投资的部分资金用于提前还贷。
上述两个因素促使贷款人重新“算账”——2022年理财平均收益率为2.09%，按目前存量房贷利率为5%计算，同样一笔存款购买理财，所获收益仅在2%左右。但将存款提前还贷，则可以节约5%的利息支付。
“借款人通过减少支出成本，在资金各种配置中让成本最小化、收益最大化，是自身理性的表现。”董希淼认为，对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款，这是基于自身财务投资的合理安排。
那么，未来提前还贷会不会成为潮流？中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为不会，提前还贷需要现期大笔闲置资金支撑，有提前还贷的购房者占比不高；随着经济复苏，楼市需求和价格逐步恢复，房贷利率也不可能持续走低；金融市场回归常态，多元化投资理财市场回暖，提前还贷将逐渐减少。
▶警惕
“转贷”助推提前还贷
这种方式风险极高
值得警惕的是，助推提前还贷的另一个诱因是房贷与经营贷的利率倒挂，催生了“转贷”行为。
“最近不少贷款中介来推销用利率仅为3%左右的经营贷置换利率5%的房贷。”市民唐洋给记者给看的一条中介广告：“一押最低3%，二押最低3.2%。不用垫资过桥，不用结清按揭贷款，可用于置换房贷。”
所谓“转贷”是指，贷款者不愿意或者存款不足以还清房贷，他们通过“房贷转贷”方式，将前期高利率的房贷转换为低息贷款，企图通过这种方式节省部分资金，降低还贷压力。
“‘转贷’方式不合规，但在现实中的确存在。”连平指出，这也引发局部提前还贷行为的一个重要因素。
然而，这样看似一本万利的方式，实则可能并不划算，而且风险不小。
“要小心省下来利息全支付了手续费。”房贷按揭资深人士郑大源说，购买注册公司费用、养护公司费用、提前还贷违约金、垫资过桥费用、申请新经营贷的贷款服务费、到期后续贷垫资费用都是支出。
董希淼指出，部分借款人通过所谓的“转贷”进行提前还贷，存在流动性风险、信息泄露风险和法律合规风险等。
在流动性风险方面，存在“抽贷”的可能性。由于经营贷是面向小微企业和个体工商户的低息贷款，在到期续贷时，银行需要审核企业经营流水与经营资质，如果续贷时市场环境收紧，或者发现异常，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。
监管部门也一直明令禁止经营贷违规流入楼市，并自去年起针对经营贷违规进入楼市开展专项行动。不少借款人都因此收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。
而且，经营贷不是长期贷款，单笔周期在5年之内，不能排除未来利率有上升的可能。“假如过几年经营贷的利率比房贷高，那么你还继续申请经营贷吗？如果不申请经营贷，那结清贷款的钱从哪里来？”郑大源说。
在信息泄露风险方面，董希淼指出，通过中介办理所谓的“转贷”过程中，必然会泄露各种个人信息，还可能要交上一笔不少的费用，往往可能得不偿失。
更严重的是法律合规问题。根据我国刑法的规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
除了对贷款人存在多重风险，民生证券宏观首席分析师周君芝认为，借经营贷置换存量房贷，还蕴含利率风险、信用风险和政策传导不畅等风险。
周君芝指出，对银行而言，房贷是长期稳定收益的优质资产，经营贷期限短于房贷，且违约风险更高。居民将房贷转为经营贷，银行资产端的配比结构变化，会导致银行资产端不得不增加其他资产投资，如加大金融资产配置，弥补下滑的这部分收益，银行承担的信用风险抬升。
在周君芝看来，更深层次的隐患还在于，所谓“转贷”将减弱货币政策的传导效果。“银行推出低利息的经营贷的目的在于帮助小微企业、个体工商户渡过难关，但经营贷流入房地产市场挤占了本该向实体倾斜的金融资源，支持实体经济的政策效果将被削弱。同时，经营贷流入房地产市场将会影响房地产调控政策的效果，导致房地产调控政策失效。”
统筹：陈颖 伍青
热点问答
排队提前还贷会不会持续？
中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华：不会，提前还贷需要现期大笔闲置资金支撑，有提前还贷的购房者占比不高；随着经济复苏，楼市需求和价格逐步恢复，房贷利率也不可能持续走低；金融市场回归常态，多元化投资理财市场回暖，提前还贷将逐步减少。
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