房贷提前还款难,如何解决?_房贷_提前还贷_银行

去年底以来,房贷提前还款难广受关注,“还钱比借钱更难”一度成为焦点,部分银行等待时间超6个月。

2月15日,央行、银保监会召开部分商业银行座谈会,要求商业银行强化按照合同约定做好客户提前还贷服务工作。随后,银保监会亦召开专题会议,要求银行加快处理房贷提前还贷积压申请,目前商业银行正在优化相关金融服务。

记者调查发现,进入2月下旬,广东各家银行正加快处理提前还房贷积压申请,提前还贷困难问题正逐步缓解,部分银行排队时间已经缩短到1个月。

●南方日报记者 黎华联 陈颖

“程小姐,可以过来还贷了。”2月26日,已经排队了2个多月的程小姐接到了银行电话。

“原来告知最快4月1日才能排到,结果上周就提醒我准备好资金,第二天去结清贷款。”程小姐去年12月中旬向某国有大行提出提前还贷的预约申请,现提早了1个多月办好。

同样感受到变化的还有正在预约的张平。

“春节前发放年终奖,我就想提前还贷了。但当时手机银行显示2月份预约已满,无法预约了。”在一家股份制银行办理贷款的张平2月26日打开手机发现,该行不仅可以预约了,而且APP上显示最快4月中旬可以还。

连日来,房贷提前还款难备受关注。面对越来越多的提前还贷需求,个别银行取消了手机银行办理提前还贷的功能、提高违约金、延长申请时间,让提前还贷更受社会关注。

一家房贷业务量较大的银行负责人对此表示,今年有关提前还贷的投诉几乎没有间断过。随着金融主管部门召开专题会议,各家银行纷纷优化流程,加快处理房贷提前还贷积压申请。

▶现状

排队时间有所缩减

前期积压申请逐步消化

“目前客户提前还房贷情况已有所缓解。”农行广东分行个贷部门相关负责人告诉记者。平安银行广州分行相关负责人说,对于紧急客户,该行成立了贷后还贷服务团队,开通了绿色审批通道,处理客户的实时扣款申请,满足客户的实时还贷需求。

中信银行广州分行有关负责人表示,银行通过“线上+线下”方式及时受理客户提前还款申请,办理渠道畅通。某国有大行有关负责人表示,该行提供了分支行提还专员联系电话,安排提还专员现场做好提还咨询及受理。

记者调查发现,较去年出现的线上预约额度已满,需要线下预约、排队等待,且大部分还贷等待时间超半年的情况,现在不少银行排队时间有所缩短。如工行番禺支行客户经理告诉记者,排队时间大概3个月。中信银行一名个贷负责人透露,该行等待时间已缩短至1个月。

“我们发放通知要求各城市行根据当地市场及同业情况,统筹组织协调各种渠道积极解决客户合理提前还贷需求,目前客户提前还房贷预约问题已有所缓解,预约排队时长从原来的最长6个月要求控制在2个月内。”一家银行广东省分行个贷部负责人告诉记者。

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从采访情况看,目前房贷业务量较少的股份制银行、城商行排队时间较短;房贷存量较大的国有大行目前等待时间仍较长。一家国有大行个贷部负责人透露,随着前期积压申请的逐步消化,预计3月之后提交的申请处理速度将进一步加快。

▶分析

提前还贷者占比不高

未来还将逐渐减少

提前还贷并非新鲜事。“往年岁末年初,大家手中的钱充裕一些,也会有提前还贷的情况,只是今年更加集中。”一名长期从事房贷业务的个贷经理告诉记者。

此次房贷“提前还款潮”始自2021年,并于2022年底至2023年初愈演愈烈。据中金团队估算,2022年还贷规模占按揭余额14%左右。

为何今年提前还贷如此集中?

“最直接的原因是增量房贷利率下降,但存量房贷利率相对偏高。”招联首席研究员董希淼介绍,2017年后,为加强房地产市场调控,遏制房价过快上涨,房贷利率开始高于贷款基准利率。2021年下半年开始,部分地区房贷利率甚至跃升至6%以上。“从数据上看,2017年至2021年末时段发放的存量房贷占比可能总量超过50%。”他指出,这部分在利率较高阶段贷款的购房者提前还贷的诉求比较迫切。

对市民而言,“提前还贷”直接动机是降低债务支出。“部分购房者选择提前还贷主要是节省长期房贷的利息支出。”中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平说。

“提前还款潮”出现的另外一个原因是预期投资收益率下行。“过去一段时间,资本市场投资回报率有所下降,并且存在一定投资风险。”连平说。在投资收益下降明显的情况,普通居民的风险偏好趋于保守,更倾向于将原本用于投资的部分资金用于提前还贷。

上述两个因素促使贷款人重新“算账”——2022年理财平均收益率为2.09%,按目前存量房贷利率为5%计算,同样一笔存款购买理财,所获收益仅在2%左右。但将存款提前还贷,则可以节约5%的利息支付。

“借款人通过减少支出成本,在资金各种配置中让成本最小化、收益最大化,是自身理性的表现。”董希淼认为,对个人来说,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则可考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款,这是基于自身财务投资的合理安排。

那么,未来提前还贷会不会成为潮流?中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为不会,提前还贷需要现期大笔闲置资金支撑,有提前还贷的购房者占比不高;随着经济复苏,楼市需求和价格逐步恢复,房贷利率也不可能持续走低;金融市场回归常态,多元化投资理财市场回暖,提前还贷将逐渐减少。

▶警惕

“转贷”助推提前还贷

这种方式风险极高

值得警惕的是,助推提前还贷的另一个诱因是房贷与经营贷的利率倒挂,催生了“转贷”行为。

“最近不少贷款中介来推销用利率仅为3%左右的经营贷置换利率5%的房贷。”市民唐洋给记者给看的一条中介广告:“一押最低3%,二押最低3.2%。不用垫资过桥,不用结清按揭贷款,可用于置换房贷。”

所谓“转贷”是指,贷款者不愿意或者存款不足以还清房贷,他们通过“房贷转贷”方式,将前期高利率的房贷转换为低息贷款,企图通过这种方式节省部分资金,降低还贷压力。

“‘转贷’方式不合规,但在现实中的确存在。”连平指出,这也引发局部提前还贷行为的一个重要因素。

然而,这样看似一本万利的方式,实则可能并不划算,而且风险不小。

“要小心省下来利息全支付了手续费。”房贷按揭资深人士郑大源说,购买注册公司费用、养护公司费用、提前还贷违约金、垫资过桥费用、申请新经营贷的贷款服务费、到期后续贷垫资费用都是支出。

董希淼指出,部分借款人通过所谓的“转贷”进行提前还贷,存在流动性风险、信息泄露风险和法律合规风险等。

在流动性风险方面,存在“抽贷”的可能性。由于经营贷是面向小微企业和个体工商户的低息贷款,在到期续贷时,银行需要审核企业经营流水与经营资质,如果续贷时市场环境收紧,或者发现异常,银行将会要求客户限期还清所有贷款,客户个人征信也会留下不良记录。

监管部门也一直明令禁止经营贷违规流入楼市,并自去年起针对经营贷违规进入楼市开展专项行动。不少借款人都因此收到银行抽贷的通知,短期内凑不齐钱还贷款,只能找高息过桥资金应急,甚至不得不低价卖房筹款。

而且,经营贷不是长期贷款,单笔周期在5年之内,不能排除未来利率有上升的可能。“假如过几年经营贷的利率比房贷高,那么你还继续申请经营贷吗?如果不申请经营贷,那结清贷款的钱从哪里来?”郑大源说。

在信息泄露风险方面,董希淼指出,通过中介办理所谓的“转贷”过程中,必然会泄露各种个人信息,还可能要交上一笔不少的费用,往往可能得不偿失。

更严重的是法律合规问题。根据我国刑法的规定,以欺骗手段取得银行贷款,给银行造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。

除了对贷款人存在多重风险,民生证券宏观首席分析师周君芝认为,借经营贷置换存量房贷,还蕴含利率风险、信用风险和政策传导不畅等风险。

周君芝指出,对银行而言,房贷是长期稳定收益的优质资产,经营贷期限短于房贷,且违约风险更高。居民将房贷转为经营贷,银行资产端的配比结构变化,会导致银行资产端不得不增加其他资产投资,如加大金融资产配置,弥补下滑的这部分收益,银行承担的信用风险抬升。

在周君芝看来,更深层次的隐患还在于,所谓“转贷”将减弱货币政策的传导效果。“银行推出低利息的经营贷的目的在于帮助小微企业、个体工商户渡过难关,但经营贷流入房地产市场挤占了本该向实体倾斜的金融资源,支持实体经济的政策效果将被削弱。同时,经营贷流入房地产市场将会影响房地产调控政策的效果,导致房地产调控政策失效。”

统筹:陈颖 伍青

热点问答

排队提前还贷会不会持续?

中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华:不会,提前还贷需要现期大笔闲置资金支撑,有提前还贷的购房者占比不高;随着经济复苏,楼市需求和价格逐步恢复,房贷利率也不可能持续走低;金融市场回归常态,多元化投资理财市场回暖,提前还贷将逐步减少。

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