本期是聚焦烟台楼市最后一期，我们把视角放到福山。
相较于其他几个区，福山楼市的底色偏向刚需，同时市场存量也较大。
因此福山市场要释放更多能量，需要契机。
根据腾策数据显示，1-2月福山商品房总计成交598套，从成交均价看分别为7769元/平和7890元/平，销量属于中等价格仅高于牟平。
由此可以看出，福山整体楼市还是刚需为主。本期推文我们将福山市场主要划分为三个板块：智造芯城板块、夹河新城板块、福海路板块。
每个板块当前市场存量和片区发展前景如何？
01 智造芯城板块
首先来看智造芯城板块，这是当下福山最受关注的板块，原因在于其与黄渤海新区的紧密关系以及产业定位。
福山智造芯城板块东至大沽夹河，西至蓬莱交界处，南至规划县府街，北至沈海高速。
板块包括了国际招商产业园(福山片区)、福东新兴产业园、岗嵛山科创园、纳入“退二进三”的城市更新片区和福山区委区政府确定的重点发展区块。
作为福山重点打造的片区，智造芯城不仅是产业集中地，更在积极推动片区的基础设施建设。
而且智造芯城基础设施建设项目，是福山区采取“国有投资公司+社会资本”模式，与央企中交集团合作建设的项目工程。
智造芯城基础设施总投资达到了152亿元，由此也可以看出这个板块的未来发展潜力很大。
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正因片区极具发展潜力，目前板块内项目主要为品牌开发商打造，包括了万科四季光年、天恒龙泽府等。
仅供参考 以项目最新动态为准
注：未售套数信息来源烟台房产交易网，为项目已获预售楼栋未售套数之和。（下同）
简评：
智造芯城片区最大的价值点，就在于其与黄渤海新区的链接区位。
通过聚福路等南北干道贯通、沈海快速路的改造，智造芯城板块逐步成为福山与黄渤海新区融合发展的黄金板块，也承接了更多产业落地。
而两区之间的差价，让智造芯城板块接收了黄渤海新区外溢的置业需求，尤其是像万科四季光年等品牌开发商，提供了可以选择的高质量项目。
对想布局黄渤海新区的年轻人以及智造芯城的产业人才而言，这些项目是比较有性价比的。
同时智造芯城的范围很大，未来区域内有更多供应的余地，这也是值得期待的。
02 夹河新城板块
与智造芯城对应的，是福山南部的夹河新城。
夹河新城坐拥烟台城市中轴线夹河，也是烟台12335中心城区建设思路的五大新城之一。
为了推动夹河新城的高质量发展，自2021年以来福山区就围绕路网桥梁、景观绿化、安置区建设、河流治理等方面投入资金。
当前这里正聚力突破新能源汽车，落地了包括双龙路建设、冰球特色学校等重点项目，其中冰雪运动发展备受瞩目。
目前区域内项目供应并不多，主要为中瑞鼎峰北欧公园和富丽花千树项目。
仅供参考 以项目最新动态为准
简评：
夹河新城相较智造芯城拥有更多自然资源，即夹河生态景观带提升带来的发展红利。
在烟台发布的《生态夹河·水城融合—烟台大沽夹河生态保护及综合开发规划》中，关于夹河生态景观带烟台的目标是：以“一年固基础提景观、两年上配套起架构、三年成规模出形象”为目标，构建中心城市发展新轴线。
夹河作为烟台未来的“山海中轴，仙境河谷”，与夹河提升密切联系的夹河新城，被很多人认为是获利最大的板块。
与智造芯城类似，夹河新城可供发展的片区包括南拓的腹地也是值得期待的。
但从区域配套以及开发商进驻数量看，夹河新城的真正潜力还需要时间印证。
如果看好这里的发展，要实地看过项目以及区域配套后再做选择。
03 福海路中心板块
最后是福山的核心轴线福海路板块，在夹河新城与智造芯城提出前，很多人说福山值得买的只有福海路板块。
因为这里集中了福山最核心的生活配套资源，也是与开发区链接的主要通道。
但从楼市角度看，福海路板块的供应太多了。
从我们目前的统计数据看，整个福海路板块已经取得预售楼栋的未售数量大约为2886套。
这一数字大于此前统计的开发区市场整体存量，也肉眼可见是一个很大的数字。
仅供参考 以项目最新动态为准
简评：
从市场存量看福海路板块竞争很激烈，相对来说更靠近开发区，也可以看做是智造芯城板块的项目更具竞争力。
像城发云悦府、待入市的大华铂金望府等，就具备双区的这种潜力。
而相较于智造芯城和夹河新城，福海路板块的发展或者说更新迭代速度没有那么快，但也早已形成成熟的居住氛围。
包括像万科广场这样的商业综合体开业，也在不断完善福海路板块的居住价值，因此存量多并不代表价值低。
对购房者来说福海路板块是一个相对稳定的选择，因为所有配套肉眼可见，要做的就是从大批项目中选择最优解。
建议是一定要去看实景，提前了解各开发商的口碑，不要以价格作为选择的第一标准。
04 福山新供应
截至发稿前，上述纳入统计项目已获预售楼栋中未出售的数量总和为3971套左右。（数据随时变化，以烟台房产交易网最新数据为准）。
这个数字仅低于芝罘区，很明显福山并不缺供应，某些产品是供过于求。
从目前可以查询到的市场消息看，福山区未来的供应也是比较稳定的。
一：大华铂金望府
该项目是深耕烟台16年的大华地产推出的最新作品，属于福海路板块与智造芯城板块，紧邻黄渤海新区。
大华集团是1988年成立于上海，在烟台打造了大华上海滩花园、大华公园瑞府等项目，其中上海滩花园是莱山的地标项目之一。
从品牌实力与口碑看，大华铂金望府项目是很值得期待的。
二：东海贵和府
从官方消息看该项目将会打造89-127㎡的高层和建面约200㎡左右的别墅，预计上半年推出。
该项目在港城大街与河滨路交汇处的南侧，属于夹河新城板块。亮点在于会有别墅类产品供应，这个消息对改善人群来说是比较有吸引力的。
05 福山崛起需要契机
盘点过六区市场会发现福山市场是比较特殊的，根本原因在于福山所处发展阶段的特殊性。
很多人会拿牟平和福山比较，相较牟平福山最大的优势在于，有一个带动发展的强力火车头——黄渤海新区。
同时福山与黄渤海新区的联动发展，未来会越来越密切。
根据规划，黄渤海新区与福山相交道路连通工程的建设，将结合沈海快速路改造同步进行。
该工程涉及福山立交至夹河范围内9条纵向道路，分别为天山路，衡山路，凤台山路，泰山路，黄山路，庐山路，五指山路，河滨路，聚福路。包含4条主干路、5条次干路、7处十字路口、2处丁字路口。
区域间路网的建设，将推动福山与黄渤海新区的融合发展，尤其是北部智造芯城与黄渤海新区东部主城的联动。
在南部，夹河新城正实施5大类25项重点工程，包括了新建道路、学校以及住宅、幼儿园、商业服务设施等。
包括内夹河生态景观带建设项目推进，福山南主题是配套不断完善与自然生态景观提升。
此外随着沈海快速路改造、新的外环线打造，以及潍烟高铁福山站的建设，福山的立体交通正在成型，这对区域发展助力更大。
但上面所说的大部分规划和城建，还需要时间落地才能够验证其带动力。
这与福山楼市的现状很类似，都需要一个契机实现突破。
这个契机对城市而言是规划落地、是产业升级出成绩、是经济规模与质量提升。对楼市而言则是产品力升级、品质开发商深耕以及整体市场稳定发展。
近两年福山楼市供应品质开发商占主流，像万科、城发、大华等。万科还带来了福山万科广场，升级了房企参与城市建设的思路。
未来福山楼市最大看点就在于，伴随智造芯城、夹河新城等重点板块的发展，有多少品牌开发商进驻深耕，带来怎样的产品。
只有力量积蓄足够，才能实现真正突破。
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