去年深圳第二轮土拍把大家的目光拉到了碧海，如今拍地应生出的项目——越秀潮樾府准备跑步进场。
是稳稳梭哈一把，还是转身奔赴其他同级别的项目？
今天就对碧海说点真话。
越秀潮樾府是去年深圳拍的地块。
去年这块地（A104-0147）出让就引起过小范围的讨论。
一方面土地是限价地块，但直接打破碧海片区是西部第三梯队的预期，把价格直接拉到和龙华的红山对齐。
虽然地块面积不是很大，项目后期整体的户数不算很多，对碧海的次新盘造成不了什么冲击，但是确实是引导了大家对碧海的预期。
商品房毛坯限价74330元/m²，周边的玉湖湾和次新领涨盘华丰前海湾基本要8万-10万/平。
去年华丰前海湾一期成交价是9万-10万左右/平，到了今年1月最新成交价也依然坚挺在8万-9万/平。
倒挂的差距还是比较明显，有这样的新房，瞄准碧海地段的就很难会再考虑8万+/平的二手房。
另一方面就是碧海没有什么好的新盘。
除了2021年11月入市就日光的榕江壹号院，已经很久没有新房入市，有新地块出现，自然也少不了一番关注。
再有就是深圳一路向西发展，有很多概念和故事可以说说。
比如大铲湾的加持，宝中的外溢，前海的扩容，串联机场——碧海——前海——深圳湾——福田价值线等等。
整个片区的buff可以说在这几年是加满了的。
从2019年后，碧海的预期就发生了好几轮大的变化。
先是2019年10月，腾讯拍下大铲湾岛地块用作商业用途，打造腾讯未来科技城，碧海迎来一波小高峰。
接着2019年11月随深圳豪宅线松绑，开始跟随大市不断走高。
到了2021年2月，深圳二手房指导价迅猛出台，于是开始跟着大市回落。但2021年9月却接到前海扩容的大礼包，行情开始变得坚挺。
2020年随着大市，就算没有很强势学校的碧海，最高也冲到了12万-13万/平。
不过随着礼包的热度消散，二手房指导价的大力压制，跟着大市2022年开始回落。
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但去年9月，深圳对轨道交通五期规划进行统筹，宝安争取15号线地铁纳入五期，于是碧海再一次迎接轨道大礼包。
这条地铁线称为深圳的“黄金环线”，串起宝安、南山的绝大部分CBD，周边的房价环线7万-12万/平。
从环线上的价格来看，碧海处于倒数第二梯队，以深圳的发展速度，未来自然对标的是“黄金环线”上一梯队的标杆。
如今越秀潮樾府准备入市，板块的预期又一次迎来变化。
首先项目的面积格局，很明显项目的卖点核心是刚需价上车海景。
在深圳中西部沿海核心位置的海景，起步基本是千万以上，南山的蛇口、深圳湾、前海都不用说，价格也都是新房10万+/平，二手房20万+/平。
其次是海景，基本上前排的楼栋，都是一线海景，没有任何遮挡，满足深圳人对面朝大海而居的愿望。
三是交通立体，集齐海陆空的出行模式。
“海”可以从碧海湾地铁站10分钟到达机场，再从深圳机场码头坐渡船去澳门；
“陆”可以通过碧海湾地铁站，畅联整个深圳市，快速达到南山、福田；
“空”可以通过碧海湾地铁站10分钟到达机场，再坐深圳的航班飞往其他城市。
四是片区纯粹，没有像西乡那么多的农民房和厂房，道路规划整齐，居住环境比较纯粹。
所以，从市场讨论热度来看，会吸引一批碧海的忠实粉丝，海景房的拥趸，刚需改善客的支持。
但是这次越秀潮樾府估计很难再如榕江壹号院般掀起碧海的浪花。
一方面市场已经今时不同往日，竞品并不少。
如同地段的京地海樾府，跨区域龙华的华润超核中心、中海珑悦理、深业颐樾府等等，价格段位都差不多，也都在张罗着准备入市。
另一方面，具体落到项目来看，有太多让人犹豫的地方。
如果以投住综合来看，越秀潮樾府无疑是让人纠结的。
抛开后期增值潜力的buff来说，自住属性要打上大折扣。
1、通勤问题。
项目所处的位置，海陆空环绕的立体交通模式是没什么可说的，去机场东飞去上海，去前海未来的前海湾综合枢纽坐高铁，甚至是直接地铁横跨整个深圳都没问题。
但项目与地铁口的实际步行有一定距离，步行到11号线碧海湾地铁站，约有980米。
虽然片区内出现黄金15号线，但整条地铁环线与项目的实际距离将近2.2公里，轨道交通便利度会比想象的弱一些。
2、噪音问题。
航线之下，广深沿江高速旁，朝西北向约260米是西乡中学，问题估计会比较明显。
有住附近的居民网友评论，每天早上6点会被西乡中学的广播和躁鹃吵醒。
也有前居民租住在西乡地铁站附近，也经常半夜被飞机的噪音吵醒。
虽然可以装上隔音窗，减少噪音影响，但实地关窗体验后，飞机飞过和上下班高峰车辆的噪音共振还是有点明显。
当然，噪音感受的问题，也要看个人敏感不敏感。但长期性不开窗户，住家的舒适度肯定是有所降低的。
3、周边商业一般，近距离的大型综合商业不够完善。
虽然碧海湾的城市界面还可以，没有什么农民房，比较干净整洁，但商业只能依赖自身底商或者周边小区的底商。
大一点的商业综合体，要么需要去到约3.3公里外坪洲的大仟里，要么需要去到约2.2公里外的西乡天虹汇一城、约5公里外的宝安中心壹方城。
4、有得就有失，头排海景就一定会有头排海风的体验。
虽然能够独揽海景，但海风同时也会让空气盐分更容易吸附在家具表面，湿度也比其他地方大，未来小区外墙等公共部分维护成本会有所增加。
深圳常年东南风为主导，夏季盛行偏东南风，冬季盛行东北季风，还好小区大部分户型朝向是朝西南为主，不算是直面深圳的海风风向。不过如果是常年住海边，习惯了也就还好。
5、项目的车位不太足。
越秀潮樾府虽然整体还可以，但还是有点遗憾的，车位不足1: 1。项目总户数780 户，机动车停车位（地上+下）总共才704个。
车位不够的血泪，相信只有自驾上班的人才深有体会。
加班一小时，下班回家停车找位半小时，要是停路边第二天起不来挪车有难免被交警贴罚单。
可能有人说把车停到小区附近的商场就好了。这样的做法，在潮樾府的位置就很难行得通。
一来停车费不比自家小区便宜，二来潮樾府距离周边的西乡天虹商场、坪洲大仟里又超出了步行的舒适距离。
6、片区概念天花板是很高，但什么时候能够兑现，需要打个问号。
整个碧海的片区，主打的概念辐射就是宝中、前海、大铲湾外溢。
如果只看碧海本身，片区是没有太多新增变量的。基本面上能拿得出手的东西，并不多，比如学校、商业、公园等，都不是一二梯队的级别。
因为整个区域填海为主，大多建筑或者配套都是在2010年左右建好，相对比较新。未来很难看得到大改大拆之类的动作。
附近的碧海公园，2000年改建为碧海湾高尔夫球场，后期虽然有拆除留用的计划，但现在都还没什么动静。
所以整个碧海的天花板是宝中、前海和大铲湾。
现在前海的规划也还没成熟，大铲湾建建停停，所以碧海自身的增长基本就是要靠一个“等”字。
7、品牌或许有溢价。
相信在房子质量、各种烂尾情况下，选择国企背景的项目，保障会大很多。但越秀近几年的品质问题还是有迹可循。
比如杭州的青山湖越秀某小区，长沙市望城区的越秀湘江星汇城二期，就曾出现业主曝光/投诉质量问题。
所以还是不太能盲信背书的东西。
总的来说，项目自身的长短板区分比较明显，是投住两难的选项，你们觉得呢？
作者 | 醉酒大鲨鱼
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