江河汇是目前杭州最炙手可热的板块之一，也是新房最难摇的板块之一，今年3月杭州国际金融中心（IFC）加推64套房源，整体中签率2.3%，有房家庭中签率1.4%，E类人才需205个月社保才能入围。但凡摇号难的板块，摇号结果出来后，有些人就会选择去摇邻近板块的新盘，有些人则会转头去买板块内的次新房。
朋友H就是这样，没有摇中IFC后，就开始关注起了江河汇板块周边的次新房。凤起钱潮4月份刚有一套231㎡的高层房源成交，总价2700万元，成交价11.7万元/㎡，这个小区都是大户型，单价和总价都高，超过了H的预算。于是，她又向中介打听起了江河汇核心区次新房的情况，原本二手房市场上一直不太活跃的御道江河汇流公寓（以下简称御道），在3月份竟然连续成交了3套大户型住宅。
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据了解，受楼市行情低迷的影响，御道2022年只成交了11套二手房。其中一区成交6套，成交价7.5万元/㎡；三区成交了3套，成交价12万元/㎡出头；四区成交2套，成交价为7.3万元/㎡、8.1万元/㎡。今年春节后，在以价换量的大趋势下，御道的挂牌价并没怎么涨，与去年差不多，1月和2月也比较沉寂，没有成交。
但从上周刚出的统计数据上看到，3月份御道一下子成交了3套大户型。其中一套是183㎡，高楼层，成交总价1750万元，单价超过9.5万元/㎡。另一套是238㎡，中楼层，成交总价2200万元，单价9.2万元/㎡。还有一套是165㎡，成交总价1050万元，单价约6.4万元/㎡，因为这套房源位于一楼，所以成交价相对小区其他房源算是比较低的。这三套成交的房源都位于御道二区。御道一共有四个区，其中一区和四区不沿江，二区和三区沿江。一区、二区、四区大约于2017年年中毛坯交付，挂牌均价8.6-9.8万元/㎡。
三区也称钱江湾，是精装交付的，有沿江景观，加上6000元/㎡的精装修标准，挂牌均价11.8万元/㎡，是四个区里面最高的。三区的环境和建筑，看起来确实颇具豪宅气质。室内的精装修看起来也比较高端，贴角线、门框、吊顶都有金色线条点缀；客厅的背景墙有镜面、金属、墙纸混搭；卧室的背景墙有软包和金属线条。站在高楼层的阳台上，钱塘江景、彭埠大桥和江对岸的高楼大厦一览无余。
目前，御道在我爱我家官网上的在售房源共计56套。据御道楼下的链家中介小G介绍，由于一些房源挂价超过12万元/㎡，无法在外网显示，实际大约有78套在售房源。从透明售房网查询御道的开盘资料得知，2014年3月领出了第1张预售证，开盘均价3.6-3.9万元/㎡。之后2015年、2016年、2017年又核发了4张预售证，其中2017年5月推出的二区235㎡江景房大户型，开盘均价已提高到5.1万元/㎡。2020年和2021年，御道经历了二手房的高光时刻，不仅成交价高，带看成交也很活跃，性价比高的房源刚挂牌不久就能成交。当时一区成交价9.3-9.5万元/㎡，二区成交价11.7万元/㎡，四区成交价10万元/㎡。三区是精装修交付的，在四个小区里高端，2021年成交价曾达到14.5万元/㎡。与近期的成交价格对比，御道价格已回落了不少。
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江河汇板块的二手房，名气比较大的，除了御道，周边还有绿城留香园和万科大都会79号。
留香园于2019年精装交付，目前在中介官网上，留香园有35套挂牌房源，挂牌价在8.46--11.99万元/㎡之间。据周边中介透露，2022年大约成交了13套房源，其中小户型成交价约为9.2万元/㎡，139㎡的四房大户型，成交价约为10万元/㎡。今年2月和3月留香园各成交了1套房源，均为99㎡的高楼层小户型，成交总价分别为870万元、900万元。成交单价未受到近期二手房普遍“以价换量”的影响，依然维持在9万元/㎡左右。
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万科大都会79号目前有10套挂牌房源，小区是精装修交付的，挂牌均价11.6万元/㎡。今年以来尚无成交，去年仅成交了一套193㎡，是30楼以上的高楼层，成交价13.8万元/㎡。
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除了以上这些次新房外，江河汇板块还有两个知名的热门楼盘江河鸣翠和IFC。江河鸣翠于2021年2月开盘，431套房源有7634户报名登记，中签率低至5.65%，触发了5年限售。IFC于2022年6月首开，232套房源，4306户入围，无房和有房家庭都需顶格社保，整体中签率5.39%。今年3月份又再次触发5年限售。
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因此在未来很长一段时间里，江河汇的次新二手房主场，只能由御道、留香园、万科大都会79号这三个楼盘支撑。目前这三个盘的挂牌总量才百来套，对于加起来有近3000套房源的三个小区来说，挂牌量在10%以下，说明长期持有自住的业主占了大多数。这样看来，如果像朋友H这样确实心仪江河汇板块的购房者，倒不如趁现在价格相对平稳时淘淘看，说不定是一个入住江河汇板块的好时机？
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文章来源:杭州日报房产
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