3月新房成交情况一出炉，扎心了。
成交量前10名的板块，7个都涨价了，还有俩“原地不动”。
只有一个板块，签约均价降了2%。
挺无奈的，不少新盘，已经错过房价最低点了。
房地产走势就是“心电图”，周期性波段震荡，多年来颠簸不破。
买房的考量顺序：时机>板块>房企>产品。
时机是第一位的。
楼市分化，时机也分化。
和平的最低点在2020年；河西的最低点是2021年底；而南开的最低点，却是2022年底……
还有的区域，现在都没到最低点。
3月，卖的好的板块，一水儿的涨价。
看似都过了最低点，其实不然。
涨价，有的是阶段性的，有的是趋势性的。
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哪些是阶段性的？
以刚需为主的板块，大多是阶段性的。
比如团泊西、生态城北岛、金钟街。
卖的好，因为有补偿性行情，量涨，价才能涨。
但补完就完，没有后劲。
刚需盘追求流速，成交量一旦明显下降，价格就会松动。
团泊西3月成交量涨30%。
基业世堺是扛把子，成交179套，最小67平米，打总价优势。
万达自在澜湾，热度被分流，成交79套。
二期小高层已涨到1.1万/平米。
刚需板块，只要涨价，价格势必被摊薄。
生态城北岛，成交量大涨46%，均价涨5%。
能冲进前十，全凭博屿海。
一个月成交275套，全市第一名。
滨海出现差异化落户政策，低总价新房成香饽饽。
也涨价了，从65万涨到80万。
3月下旬，认购量已有下降趋势。
金钟街3月大获全胜，只有5个新盘，就冲到第五名。
金地万悦城，成交210套；花语尚东，成交96套；城东春晓，成交58套……
梯度极其明显，依次差了一倍。
虽然量高，但基本都没涨价，房企比较理性。
刚需对价格太敏感，涨价直接影响购买力。
阶段性的涨价，难言已过最低点。
趋势性的涨价，能站稳，以刚改、改善盘为主。
属于第二波行情，购买力持续释放，能贯穿全年。
量稳住，价才能扛住。
中心商务区、空港、海教园、大学城、生态城起步区，都走过最低点了。
但各有各的逻辑。
中心商务区，依旧是板块成交量第一名，持续霸榜一年多。
3月成交量涨17%。
涨幅不高，因为它2月的量已经飙上500套的高位了。
成交均价降2%，主要是结构导致。
万科滨江都会，单价相对低，但成交量又高，拉低了整体均价。
实际上，每个盘都有价格上浮。
“于响”的房价，正面临双重利好。
一重来自板块建设。
“黄金十条”落地相当于镀金。
另一重来自供需紧张。
万科大都会只剩210平米的大平层，复地壹号湾也进入尾盘。
可买的越来越少，但需求只增不减，房价已过低点。
空港3月成交量涨幅最高，92%。
主要因为天保九如品筑，成交162套，爆棚了。
比以往每月的量翻了4、5倍。
95、110平米签约量最高，多数冲着学区房。
地块内的逸阳空港小学，今年9月就招生。
绿城桂语听蘭，卖的太快，就还剩200来套房。
价格也上调，新加推楼座2万2。
想云湾，悄悄的就卖的很好。
A地块即将清盘，首开大多是内部员工买。
铝板落地窗的新产品，叠拼还做了露台突破，现在关注度很高。
空港吃到了“学区红利”，吸引了港外人口，打开需求天花板。
海教园的房价，短期别指望下来了。
3月，成交量涨17%，均价涨2%。
除了龙湖和锦绣大家，没房可买，待价而沽也正常。
就连融创云潮府，都能成交16套。
可见，购买力有多“饥渴”。
海教园的两个新地块，今年可能不会动。
“新房荒”的局面还会延续，二手房迎来出货机会。
大学城3月排名第8，被教育优势强的板块碾下来了。
小外何时开建，是板块能否冲量的关键。
保利和光尘樾3月成交130套，板块第一。
没有竞争对手，房价已过最低点。
爱情缤纷里呈现后，不及预期，后期认可度走低；美的旭辉翰悦府只剩洋房。
宾水西能不能稳，得“向后”看翡翠大道。
前一站华苑西，再往前水西，都站稳改善，房价梯度很安全。
生态城起步区，连着俩月上榜前十。
滨海宽松的落户+遍地重点校，导致小阳春“爆火”。
和溪园，3月成交207套，2月成交132套。
上一次加推引发半夜排队，因开盘时间推迟，场面一度混乱，上演抢房大战。
生态城万达广场，因划片南开学校，持续高成交，3月又成交113套。
这俩盘单价都涨了约1000元。
生态城起步区，也属于供需不平衡，导致房价上调。
武清商务区，成交量竟然排第三。
几个新盘分两个梯度。
保利朗阅、中建时代公园、春江天玺，成交70套以上。
后续的几个盘，成交量都差不多。
说明还在延续2月的补偿行情，北漂大量进场。
补量阶段，整体价格还未做调整。
时机，可遇不可求。
需要当机立断的决策，错过无法倒车。
改善板块，基本都跨过最低点，抬头向上。
今年楼市“灾后重建”，改善盘最先修复。
比如河西区，原地起跳，不仅快速修复，还超预期涨价。
新梅江3月成交257套，第11名，均价已经4万1。
刚需板块，分两类。
距核心区较近、成交量较高的，正处于最低点。
偏远边缘的，恐怕还没到。
房价抬头，就像石子扔进湖面泛起的涟漪。
越中心，越激烈。
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