10月份的青岛新房成交前10名出来了，排在第一的是华润润府，主要依托于地缘改善的换房需求，毕竟周围继2016年海信绍兴路66号开盘后，已连续6年没有新房供应了。排在前十的楼盘除胶州和西海岸外，大多数的数据还是相对真实的，森林公园、和达智慧生态城基本单月破百套，珑樾尚璟、诺德澜湾、万科海潮云起这些“降价盘”成交数据也非常有代表性。
11月初，万科郁亮发表讲话督战万科抢收。同样，11月的青岛各楼盘，大部分开发商都拿出了比较接地气的价格力度，都在奋力冲年底任务。
青岛每个区域楼市情况不同，但整体趋势还是一个“买方市场”，适合大家好好挑选并抓住机遇。在年底两个月期间，青岛楼市除了表现促回款外，另外刚改、改善盘也出现一些新趋势，分别是：
1.开发区长江路新上小盘填补刚改、学区空白
2.东李世园会承接高端改善需求；
3.城阳刚需盘冲任务，买房抄底机会出现
那咱们详细聊聊：
1.开发区新上小盘填补200-300预算刚改、学区需求
青岛西海岸的楼市状况放在圈外人来看就是复杂化的，其实很清晰：昆仑山南路往东的楼盘除辛安、中德、前湾港外，大部分楼盘价格相对稳定，其中长江路板块跟李村、东李的价格差不多；昆仑山南路往西到两河路中间地块，看海大面积楼座价格居高不下，其余刚需、刚改项目或者楼座基本保持原来低谷期的价格；两河路以西就比较尴尬了，胶南烟台路的几个盘卷内卷严重，活力区几乎已躺平。
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这其中的价格逻辑主要跟人口密度、板块配套以及周围购买力息息相关，咱们来看看开发区的几个新上项目。
长江路的“莲花山”板块价格坚挺，除中海伴山云境的119平高层产品外，其他像瑞源名嘉荷府和青城熙章、中海其他面积的总价都在300万以上，这让很多有学区需求的刚改换房客群望而却步。别急，这不新上的几个楼盘对300万以内、甚至200万左右的需求也会进行有效满足：
1）青城翰章，这是青城继熙章后再次在开发区拿地开发的一个项目，从拿地到对外开放速度很快，这一点确实超过瑞源、康大等本土开发商。它位于长江西路，东侧1公里内是6号线和13号线交汇站——王家岗站，规划7~17层洋房、小高层产品，面积是98-115-125平三个户型，赠送面积是个亮点。
青城翰章周围的次新二手房有瑜公馆、长江瑞城，其中瑜公馆（18F）是二手房成交价在2.5万左右。如果不着急上学的刚改客群能买到价格低于二手房的翰章，不能说赚了多少，但至少省点钱。
瑞源和苑属于老城区里拨出来一块地，但它属于开发区四中学区划片内，离香江路商圈特别近。项目周围老房子居多，对换房和想上学的刚改客群还是比较有吸引力。
顺便聊聊开发区的教育情况：开发区一中的高考高分人数不低于58中，能考入开发区一中也是孩子能考入重点大学的一个基础。其中，长江路街道的四中和实验中学能考入开发区一中的人数居首，因此能对应这两所初中的刚改盘一直是很多家长所关注的。以前这两所初中划片范围内的新房不多，这不后来新建商品房增多，很多家长将不再被一些二手高价房拿捏了。
3）保利锦上，也属于老树开新花的香江路板块，属于2022年版本的香江路二小北片（五台山路小学）、开发区四中划片范围内。
这个项目的产品分别是89-115-119平刚改户型，容积率2.5。项目距离地铁13号线的在建地铁站——嘉陵江路站600米。
13号线地铁不是开通好几年了吗，怎么会是在建地铁站？这一站和香江路站一直没开通，周围人气很旺，并不是开了没人坐，而是要和规划中的12号地铁线“换乘”。
嘉陵江路站是13号线全线唯一的一座双岛四线换乘车站，9月份主体封顶，但由于12号线未列入青岛地铁三期规划中，后续的开通时间值得期待。
开发区的这三个楼盘上市，对170~300万内有学区需求的刚改朋友算是一个惊喜。同样，这对薛家岛的在售新房也是一个冲击，毕竟薛家岛跟长江路街道的教育水平有些差距。除了凤栖澜玥、福瀛天麓湖这种不卖学区、卖高门槛的项目外，珠江璟悦、金秋悦府会面临不小竞争，幸好两家开发商都属于比较佛的调性，否则也很难受。
2.东李世园板块将承接高端改善需求，李沧楼市的下半场定局
当然，很多人理解不了为什么世园会的两家开发商要冲击这个价格区间，仔细想想也不难理解。
之前，这个价格段能买浮山后的几个盘的大户型产品，比如青啤192平、金地华章183平、金茂悦府166平、大云谷金茂府的165平。客观讲，这些改善产品不够纯粹、改善并不彻底。
为什么？
改善的核心需求是圈层纯粹和空间舒适，而这几个盘的起步面积大多在120平以内，同社区的小户型占比不少，因此浮山后还是“学区特性的过渡型刚改板块”。
而空间舒适讲究三个层面，套内空间、园区空间、盘外空间。浮山后只能做到套内空间宽裕，整个社区的居住密度还是偏高，容积率都在3.0左右，园区内还是相对局促拥挤。
那什么是“盘外空间”呢？也就是社区周围的生态环境、公共休闲场所。
对于一二线城市的主城区来讲，讲这个有点奢侈，青岛也就只有临山靠海的地方才能满足。众所周知，临海的麦岛、石老人的“盘外空间”绝对稀缺，但住宅的总价也远超千万级别。有这个预算的朋友，如果强制上车，买不到观景太好的大户型楼座，意义不大。
那山景住宅有什么选择吗，午山前、浮山前已无多少住宅地，要真能拿出来的地方，目前也就李沧东部青银高速东到松岭路之间的山脉前面，还能找点地方盖房。这一沿山地带的住宅大多是别墅和洋房，这些二手房从外观看起来历久弥新，但整体窗墙比、户型设计放到现在稍显落后。
那今年，和达和山、世园金茂府肯定要承接这部分高端改善需求，这两个盘也注定是青岛下一个400~1000万的主流成交项目。
这两个项目，最关注的人群还是主城改善。其中，和达和山所处地块被石门山、卧龙山、戴家山三山环抱，整个地块北高南低，宛若“太师椅”。整个项目循山势而建，台地式地形，实属半山高端改善住宅。这种地势、环境在青岛西海岸也有，比如青岛小镇、江山樾等等，但这些毕竟不是青岛主城，伴随着青岛李沧区解除限购，那自然是更多高端改善关注的重点。和达和山项目伴山而居，这种稀缺项目，居住于此必然心旷神怡。
和达和山的建筑面积是142~240平的洋房和276~299平的叠拼，毛坯房，可塑性强。并且，整个小区容积率只有1.3。这种土地参数、生态环境和产品面积段都非常符合主城改善的需求，最近项目临时售楼处刚开放，这个项目我们会持续关注。有需要项目资料和看房需求的朋友，可以随时沟通。
随着世园会两家项目的产品出炉，这也意味着东李楼盘新格局的形成：要纯改善就去世园板块选选，要刚需刚改项目可以留意原来的森林公园、融海启城、上流和苑和绿城尾盘，基本上价格都见底了。
3.2022年底，城阳楼市的购房机会点和支撑点
聊青岛楼市可别小看城阳，10月份的成交套数，整个城阳区成交1145套，约占全市新房成交量的18.9%，比西海岸的1136套还多9套。
整个城阳区的楼市情况跟西海岸有点类似，除城阳街道外，大部分区域楼盘采取“以价换量”的促销方式。为何多次提到城阳街道的房价支撑点，一个是前几年新资源投入的倾向性，特别是高新区当初属于青岛市那几年；其次就是城阳街道常住人口已达到34.82万，占了整个城阳区的1/3，各种资源聚焦，新建商品房以改善、刚改为主、刚需为辅，二手房有几个楼盘（非别墅）达到2万5的成交价。即便是东郭庄有些楼盘出现一些低价楼盘，但同享城阳中心区教育和商业配套，长期看还是有所支撑。
白云山板块趋于改善化，除了虹子河水库北面部分地块未开发外，其他几乎没有多少住宅用地。去年的青特滨湖国际用了不到3个月的时间把房子清掉了，今年剩余的青特云境价格一直坚挺不降，如今建面220平~260平的绿地凤玺台叠拼总价最高超过600万，也是挺有魄力。
城阳主城的新建商品房，接下来中巍在昆仑府前面的新地块预计要在年底要呈现，青铁&开投在亚洲杯旁的“绿茵城”也要开放（10~18F的108~179平产品），预计价格不会低于周边二手房成交价。如果说城阳街道的新房还有哪些可上车的机会，和达和园、天一仁和珑樾一品可以考虑。和园的二期待开地块听说几乎都是大户型为主的洋房，后期买房人能在白云山入手低总价产品不太容易。而珑樾一品呢，根据个人情况，两头城市界面不太一样。
未来之城的楼盘，迎来的就是降价，好像已经降了。这个板块被寄予期望很高，但暂时还是“有饼没陷”，这两家新房价格不调怎么办？
高新区就不多讲了，中欧金茂府剩余都是大户型，看个人需求。滨江悦相对其他楼盘的人才公寓现房，如果不急着上学还是可以选择的。
白沙湾的价格战很猛，万科海潮云起开启“开挂模式”，可以称得上“刚需收割机”，但总体还能算个刚改项目，重户型和居住密度可以选择这个；另外，有些市区的换房客群如果买不上李沧新房，那可以在近郊选择躺平，研究研究白沙湾桥洞子南面、星河湾后面的天一仁和珑悦海，山水比德设计的园林还是可以的，上叠小复式才200万出头，装修费用也不高。
市区刚需外溢买城阳南的比较多，也是降价最严重的板块，天一仁和珑樾尚璟，160多万买121平四叶草户型，有些还是精装修，单价合1万3，确实很吸引人，比2020年底的高层小户型单价还便宜3000，你说要不要买吧？
剩下几个地铁盘，跟李沧北的楼山春晓、双子星城已经卷得差不多了，根据预算买哪儿都行，都是过渡而已。城阳南这么便宜的房子，比开盘便宜了一辆BBA，真的可以冲了。
阳历的2022年还有不到60天，对于开发商和买房人，每一天都很关键。改善关注的是产品和功能性需求，东李的改善盘也出来了，值得好好研究研究，李沧楼市基本的价格体系分出梯度；开发区的刚改项目的补充也马上全部亮相，算好孩子哪年上学，看看能不能赶上；城阳的很多新房价格见底，选几个靠谱的开发商，能上车上车，毕竟就是便宜，同小区有高价买的，那你现在买，届时买二手房也有支撑。
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