先说结论：青岛楼市确实已经强势回暖，但这种回暖还只停留在前期看房方面，对于成交量和房价还没有显著的影响，后面能否维持下去也有待观察。
01这一轮回暖是全国性的
从去年上半年，就开始了新一轮楼市刺激，到现在已经快一年时间。
时至今日，已有很多城市祭出了贷款80岁的大招：
年后，媒体普遍吹风：楼市回暖。
我通过市场调查，发现这一次是确实回暖了，主要表现在新房、二手房看房人数显著上涨，我这边的楼市咨询数量也较年前多很多。
请记住：我的观点是看房人数上涨了，成交量和房价还没有得到根本性的扭转。
而且这种回暖是突然性的，特别像是压抑很久的人突然爆发了，后面能否有继，还不确定。
在成交量上，上周（2.6-2.12）青岛新房住宅成交共1267套，成交面积约15.3万㎡，面积环比上升47.5%。二手房共计成交1144套，也是大涨。
隔壁济南的成交量反弹也很显著：
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济南上周撒了5000万的购房消费券，看来这5000人的名额半个月就用完了。
再说一次，这一次回暖是全国性的，一线城市更甚。
回归到青岛，目前看房人数的上涨还没有带来量、价的跟随。
02 量价还平稳
先来看成交量，下表是青岛近10周的新房住宅成交量：
可见，上周成交量虽然相对于2月第一周和1月下旬上涨不少，但相对于去年12月还是差不少。
而成交量比较少的1月下旬正值春节，成交量少是正常的。因此，不能说上周青岛新房成交量是大涨，只能说是回归正常行情。
我们再放宽到近30周，更能看出这种现象：
再来看二手住宅：
二手房基本和新房是相同的趋势。
然后说说房价：
上图是青岛近一年的房价指数走势，基本是稳中有降，年后并没有上涨。
因此我说青岛年后楼市的回暖还没有反映在成交量和价格上，是有依据的。
因为今年春节过的早，往年的金三银四小阳春提前到2月份。
往后的几个周，成交量应该会随着看房人数的增多而增加，房价能否上涨还有待观察。
03 买房需理性分析
如前面所说，这一轮回暖能否维持下去还是未知数，毕竟今日不同往时，大家对待房地产的看法已经发生了变化。
而现在的回暖只是比往年的年后小阳春强势了一点，并没有以前那种全民谈房的疯狂感，大家都更加理性了。
作为青岛的买房者，千万不要被这种“造势”而打乱阵脚，该有的理性分析一定要坚持住。
先说区域。
下表是青岛各区市的新房住宅库存量和去化周期：
青岛新房库存太高，哪些区域风险大，从上面可以一目了然的看出，不需多说。
而买房者的选择也很清晰：
上表是今年阴历正月初一到十五的新房销售情况（相对于去年同期），可见主城区成交量反弹明显，郊区反而有所下降。
下表是今年1月份的二手房情况：
成交量获得大涨的仍是主城区。
由此可见，这一轮回暖是从主城区开始的，郊区还没有明显起色。
成交面积的区间也值得买房者关注：
100到150平的套三套四是现在市场的主流，也是最受欢迎的。
考虑到以后工资水平的上涨，面积可能还会继续上升。
大家不要说以后孩子少了，对面积的需求会降低，这是不可能的。人有钱了，就会追求更大更新更舒适的房子，这一点永远正确。
你现在买房，就要考虑到未来的出手问题。位置、面积和房龄都是关键指标，容不得马虎。
最后再说一次本文的观点：青岛楼市确实已经强势回暖，但这种回暖还只停留在前期看房方面，对于成交量和房价还没有显著的影响，后面能否维持下去也有待观察。
读者朋友们可以自行判断是否出手。
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