明天（3月31日）南宁土拍市场将迎来“重头戏”！
寸土寸金的凤岭北将有两幅“小而美”的地块出让。
从商圈、学校、公园等周边配套来看，两幅地块都有着极高的含金量。
但头条君发现，本次土拍却还有着更值得关注的“潜台词”。
究竟是什么呢？
市场回暖，各路房企出手抢地？
昨天晚上，参与本次土拍的房企名单被爆出。
GC2023-013号地块有6家企业参与竞拍，而GC2023-014号地块有12家企业参与竞拍。
▲网传参与竞拍的房企名单
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看完名单，头条君有点不淡定了。
从参与企业的成分上来看，除了以往用来“托底”的国企、央企之外，本次土拍，不少知名民企也参与其中。
说实话，头条君已经很久没有看到过这种“全民参与”的景象了。
除开热门板块的靓地本身自带话题性之外，头条君认为，本次土拍能引起各路房企打响争夺战的原因，主要有两方面：
首先，市场回暖，房企急需“补货”。
今年以来，南宁楼市回暖迹象明显。
根据南宁住建局官网公布的数据统计，上个月，南宁楼市商品住宅成交3583套，环比增长6.7%，同比增长58.7%。
这个月，截至3月29日，南宁商品住宅成交数据为6096套，比2月整整多了2513套，环比增长约70%。
▲3月南宁商品房销售成绩（截至3月29日），图源南宁市住建局官网
而且，3月尚未完全落下帷幕，月底的30日、31日还能冲刺一番。
在楼市回温走量，且鲜有新盘补货的情况下。楼市库存逐步减少，供需关系会调整换位，此时的房企也有了拍地补货的动力。
其次，出让土地体量小，试错成本低。
再看明天出让的两幅地块，GC2023-013号地块面积12.45亩，起始总价约为1.2亿元；GC2023-014号地块面积20.62亩，起始总价约为1.43亿元，两幅地块体量都不大，竞买门槛较低。
在经历前年与去年的两年“阵痛”后，房企对于拿地的态度愈发谨慎，堵上全部身家梭哈某一地块的情况很难再出现。
因此行业内普遍认为，这两幅地处凤岭北核心区，又是小体量，试错成本相对较低，对于想要深耕凤岭北的房企而言，是个好机会。
▲业内对于这两块地的态度，图源行业交流群
总之，头条君敢赌上一个鸡腿，明天土拍必定相当激烈。
本年度首块“万元地”即将诞生？
话题度拉满的两幅地块成色如何？头条君带大家一起看看。
GC2023-013地块
地块位于青秀区民族大道以北、航景巷以东（会展航洋城东侧约150米距离）。
▲GC2023-013号地块，图源南宁市自然资源局官网
综合用途（商服、商务金融、住宅），容积率＞1.5且≤3.0，最大计容建面2.49万㎡（住宅≤40%，其余为商业商务）。
建筑密度＞15%且≤35%；绿地率≥35%；建筑高度≤100米（其中住宅建筑高度≤80米）。
地块起始总价约1.20亿元、 起始单价961万元/亩、 起始楼板价4806元/㎡。
从航拍实景图上看，地块较为方正，容易布局楼栋。
▲地块航拍图，摄影师赵翔
GC2023-013地块地处会展航洋-万象商圈，去往万象城、东盟盛天地、青秀蓝鲸天地等东盟商务区的购物中心，也是非常便利。
▲东盟商务区航拍，摄影师韦坤林
地块临近石门森林公园，周边又有凤岭儿童公园、民歌湖、南宁国际会展中心等，总体而言景观资源优越。
▲凤岭儿童公园实景图，摄影师赵翔
此外，附近还有凤翔路小学、月湾路小学等多所已建或在建学校，从幼儿园到小学到初中、高中均有，生活配套丰富。
地块周边近几年新交付的商品房小区较少，有大嘉汇领秀一方、荣和公园大道华府等。在建的新建商品房小区有龙光君御华府·翰林、凤岭唐宁公馆等。
另外在二手房方面，周边楼盘交付时间跨度大，2007年-2017年间的都有，如永凯春晖花园、凤景湾、维也纳森林等，参考售价在13000-18000元/㎡之间。
并且它们在户型面积段可选择面相对多一些，有100平米以下的户型，也有200平米以上的户型，还有楼中楼的复式户型等。
头条君认为，该地块区位优势明显，地块起始价中的总价约1.20亿元和楼板价4806元/㎡，与去年南宁市和同区域板块凤岭北相比，相对较低，房企参拍门槛相对要低。
GC2023-014地块
地块位于青秀区云景路以北、长月巷以西（长湖路的凤景湾小区南面、悦馨花园东侧）。
▲GC2023-014号地块，图源南宁市自然资源局官网
商住用途（住宅、商业），容积率＞1.0且≤1.7，最大计容建面2.34万㎡（商业占比1%-3%，其余为住宅）。建筑密度≤28%；绿地率≥35%；建筑高度≤60米。
地块起始总价约1.43亿元、 起始单价692万元/亩、 起始楼板价6105元/㎡。
▲地块航拍图，摄影师赵翔
值得注意的是，该地块项目规划建设要求，地块相邻的东侧需设置一条7米宽的街区制道路，无偿提供社会公共使用。这条新道路，或需要项目开发商代建。
地块周边有凤翔路小学景晖校区、凤翔路小学（本部）、月湾路小学、南宁市第四十七中学、南宁市直属机关保育院、青秀区中奕幼儿园、蓝山上城幼儿园、广西幼师实验幼儿园等多所学校。
▲凤翔路小学
至于地块配套、景观资源和区域板块的销售市场现状等，它与GC2023-013地块的分析内容基本一致，这里就不赘述了。
尽管地块起始楼板价6105元/㎡，相对较高；但地块起始总价和起始单价不是很高（约1.43亿元、692万元/亩），对于开发商拓土或深耕凤岭北，做优秀的项目产品，还是有很大的吸引力。
头条君记得上一次凤岭北的抢地大战，还要追溯到去年6月30日，当时11家房企参与了凤岭北GC2022-030地块的竞拍，最终该地块被中海以7.03亿的总价拿下，成交楼板价为12717元/㎡。
▲GC2022-030地块出让情况
因此，这一次或许很有可能诞生南宁今年首块“万元地”。
今年的土拍市场看点十足！
除了这两幅凤岭北地块之外，头条君查阅资料发现，今年土拍的精彩之处，还真不少。
3月27日，南宁市国土资源出让服务中心在其官微发布的《南宁市2023年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》（以下简称《计划》）。
▲2023年南宁计划出让地块分布图，图源国土资源出让服务中心
其中下面几点最值得关注：
1.住宅用地占比不足两成，“产业发展”仍是重点！
根据《计划》显示，2023南宁土拍计划总出让面积约11701亩。
这是什么概念？
要知道，2019-2023年，南宁土地计划供应几乎年年破万。其中供地最多的一年为2020年，达到11880亩。
▲2019-2023年，南宁土地计划供应情况
而2023年出让土地面积仅比2020年少179亩，妥妥排名第二位
然而，头条君发现今年南宁土拍发力点存在明显转变。
全年共出让经营性用地69幅，合计3652亩，占比仅为31.2%。此外，出让工业仓储用地38幅，合计8049亩，占比接近7成。
更让人意想不到的是，在出让的69幅经营性用地，仅有40幅为住宅用地，合计面积约2601亩，占比约为17.6%。
也就是说，2023南宁住宅用地占比甚至不足2成。
这搁往年，难以想象。
要知道，即便是在供应未破万的去年，住宅用地占比也有约43.7%。在2020，这个数值占比甚至高达49%。
当然凡事看两面，住宅用地出让占比减少的同时，我们也看到2023南宁工业仓储用地计划出让8049亩，不光占比逼近7成，总体量也突破近6年最高历史纪录。
这是一个发展产业的积极信号，未来我们期待更多实干企业进驻南宁。
2.江南成工地大户，沙井未来大有可为？
以往都是供地大户的良庆区今年依旧稳定发挥，共计划出让8幅地块，总计651亩，占比25%。
但这一数据也只能名列第二，因为江南区（含经开区）出让地块总面积达695亩，占比27%，以微弱优势胜出。
▲2023年，南宁住宅用地各城区出让情况
其他城区，青秀区7幅401亩，占比15%；西乡塘区11幅366亩，占比14%；邕宁区3幅302亩，占比12%；最少的兴宁区也有3幅地块出让，总面积186亩，占比7%。
在江南区（含经开区）总共计划出让的8幅地块中，头条君发现其中的4幅位于沙井。
这4幅地块均在江南大道南侧、上津路北侧。附近有中南春风南岸、沙井杉杉奥特莱斯、华南城等。
▲图源国土资源出让服务中心官网
在3月15日公布的出让公告中，头条君发现其出让条件中提到“本项目用地作为贵南铁路（南宁段）综合开发用地，竞得人须将本项目用地开发收益用于支持贵南高铁（南宁段）的建设、运营。”
▲图源自然资源局官网
从土地出让公告履约协议，头条君看到甲方的名称是云桂铁路广西有限责任公司。因此，这几个地块大概率是和品牌房企合作开发。
之前的文章当中，头条君也曾提到过，激活沙井片区的地铁6号线计划于2023年9月底开工，2028年9月底通车，目前项目已开始前期勘测工作。
▲地铁6号线华南城东站施工现场，图源网络侵权删
今年有大量土地出让，未来还有地铁加持，沙井的未来或许值得期待。
3五象湖核心区多幅优质地块出让，或产生今年D王。
今年良庆区虽然丢掉了出让面积的头把交椅，但从地块质量上来看，所涉及的8幅地块，简直是诚意满满。
出让地块多数位于五象成熟区域，其中在平乐大道与玉洞大道交汇处的五象湖核心区，有3幅地块计划出让。
这一区域，是南宁地王频出的“天王区”，楼面价最高创1.4万元/㎡以上。
平乐大道以东、 玉洞大道以南的50.84亩地块，位于五象黄金“十字中轴”旁，邻近主干道、地铁3号线，交通十分便捷。北面是五象湖二湖，邻近五象湖“天王区”。
▲图源国土资源出让服务中心官网
值得关注的是，良玉大道北侧、那黄大道东西两侧，有两幅优质地块出让。
玉洞大道以南、玉岭路以西，有3幅紧邻的地块出让，体量均在七八十亩。周边有五象湖水系、四中凤凰校区、秀田小学五象校区。
▲图源国土资源出让服务中心官网
这两幅地块地处五象湖核心区，板块内有新民、桂雅路小学等名校进驻，且地块紧邻地铁2号线坛泽路站，是五象目前热度最高的板块。或许这两块地中，就会诞生今年的南宁D王。
▲图源国土资源出让服务中心官网
写在最后
总的来说，相比去年，2023年的土拍市场气氛明显更热，楼市的回暖也给了民企拿地的信息，因此2023年或许对于南宁土拍市场而言，又将是热闹的一年，至于谁会最终问鼎D王，哪个板块最终又能稳坐榜首，我们拭目以待！
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