我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：广叔您好！2024年有小学学位需求，想找个确定性强，相对好点的学位房，目前有一下三个打算，请教一下广叔哪个比较合适：
1.换一套东荟城的大三房读小学，等大孩子快读初中时，如有需要再用另外一套金梦的房换一个初中好的学位房
2.买一套品秀星樾的复式，九年一贯制，初中确定，生源纯粹，楼盘配套可以，近地铁，但是新学校，不确定是否会好。复式也担心不好住以后不好出
3.买中央城四房，九年一贯制，就担心旧改，生源不纯粹，楼盘也不好出手。
回答：你好。
1、中海誉城可以换东荟城。有省公立东荟花园小学，比玉泉小学好。不过需要摇号。
2、品秀星樾，有广附，在小区里面，上学方便，我认为该区域生源还是可以的。复式确实流动性一般。
3、中央城盘略大
就按你这个顺序考虑吧
提问：广叔，你好！我预算三百万感觉买不到太好黄埔区一手，现在很纠结，我想买广州罗兰国际，但压力太大，今天想过去看招商卓越臻陇府，请教能买吗？投资加居住，小孩三岁。谢谢你
回答：你好。罗兰国际没问题的；招商卓越臻陇府在庙头路，通勤没问题，配套也还有一定的提升空间，缺点是区域可能供应相对较大，需要持有较长时间。
提问：广叔，您好，去年8月入手番禺保利悦公馆，23年11月交楼，因工作变化，需要深圳办公，从投资视角看，保利悦公馆是否可长期持有？
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回答：你好。保利悦公馆离万博还有点距离，偏自住。盘新，长期持有，可能略微跑输一点点市场，主要附近的祈福盘太大，会有一定影响。
提问：广叔，您好！看了快一年了房了，感觉疫情差不多就这样了，也怕错过行情，目前本人在外地上班，准备买了做婚房，或者将来置换，430万的特价房准备上车中鼎97方北向低楼层（非234楼，不知道怎么样），麻烦帮忙分析下，准备12月下定了，想听听您的分析，感谢！
回答：你好。中鼎没问题，可以买。朝向和楼层一般，那大概也不是一楼吧？5楼以上也还好。430w的价格还算优惠。年底可上车。毕竟是自住，短期微降也无所谓。
提问：你好，广叔。黄埔长岭雅居这个项目怎么样，预算2000左右。不喜欢天河和海珠，太嘈杂，原来我就在天河。
回答：你好。长岭雅居，属于刚需地段的豪宅，视野开阔，景观一流。改善自住没有问题。投资看，这个区域偏刚需地段，高总价在该地段流动性方面会偏弱一些。
提问：广叔，最近有关注几个楼盘，帮我分析利弊。番禺盛恒家园。番禺鸿基花园有电梯的，金沙洲城西花园。科学城万科里享水韵。几个基本是两房的。就是想先考虑出行，居住环境，自己的购买力。短期没有学位需求。
回答：你好。考虑出行，那在哪上班？看看哪个盘通勤更近一些。盛恒家园在亚运大道，这边配套一般，空地多，未来竞争多，价格是不容易起来。鸿基花园楼龄有点老了，尽量买新一点的吧；城西花园，也老的也有新一点的，买新的没问题；万科里享水韵各方面都一般，也就附近工作上车。
提问：广叔，最近看了一间番禺市桥氮肥厂宿舍的屋子，顶楼，但可能没有机会装电梯，低于市场价20—30%的区间。自主和投资，有没有入手的价值？
回答：你好。桥氮肥厂宿舍的配套不错的，地铁口、商超近在咫尺。只是产品老化严重。低于市场价20-30%也算正常的，毕竟顶楼本身就有折价，自住怕也不方便，如果还年轻，有体力，权当一种锻炼。价格确实便宜，150w就能买到正规三房，再花点钱装修，自住也算凑合。未来肯定要面临出手的，装修好，稍微能有一点溢价，但要说想卖得起高价，有钱赚，概率略低。短期大概率就是不赚不赔出手。如果有拆迁计划或者加装电梯计划，另外算。
提问：广叔，现在犹豫何时卖房买房以及在哪里买。请指教。环市东路宝山大厦旁单位单体楼两房没阳台，小学育才学位，中学越秀区，学位没占用。孩子将读大学。朱村江山时代三房半年没卖出。两套房估价500左右。现在犹豫在天河以孩子名义买三房再供楼还是在海珠或同和置换一套三房，带学校生活条件较好那种。如果置换，什么时间合适。您意见呢？
回答：你好。宝山大厦和朱村江山时代都可以出手置换。再供楼还是置换，看你的资金情况和月供能力。建议是将手上资产置换到更优质的地段和产品，现在就可开始踩盘淘笋，年底可入。
提问：房叔，预算1000w左右，自住+投资，小学学位不要太差，考虑在番禺市桥通勤，请问选哪个小区？
回答：你好。预算1000，在番禺的话可考虑买两套，或者投住分离，买天河或海珠，在番禺租房住。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔您好，我预算450万，海珠金碧三期的2房80平420万（05年的房），尚领时代的3房100平450万（07-08年的房，离地铁远点，楼盘小），罗马家园的低层3房92平470万（2012年房，离地铁远点，面向村，拆迁基建会有影响）。您觉得选哪个楼盘合适？请您排个序。
回答：你好。金碧三期是不错的，不过2房没有竞争优势，未来置换被动。尚领时代，东晓南，小区确实不算大，地铁不算远，而且是双地铁，周围配套方面也还行，可以考虑。罗马家园，沥滘，小区环境和品质还是很不错的，只可惜是低楼层，小区周围环境一般。综合看，做一个平衡的选择，尚领时代可能会更合适一些。如果注重小区环境则考虑罗马家园。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
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