建设银行董事长田国立3月25日在出席中国发展高层论坛2023年年会时表示，住房消费升级成为新发展阶段中国房地产转型的新引擎。消费升级的过程就是租赁发展的过程，随着住房消费升级，中国房地产的交易形态发⽣了重⼤变化，“⼤租赁时代”呼唤更加专业化、规范化、品质化的管理机构，通过深化社会分⼯推动经济效率不断提升。但房地产转型和租赁市场发展⾮常需要⻓期资本进⼊，同时需要⼤⼒发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品。
住房消费升级将成为中国房地产转型新引擎
田国立表示，房地产是国⺠经济的⽀柱产业，讨论内需绕不开房地产。过去⼆⼗多年，中国房地产业有⼒⽀撑了全球规模最⼤、速度最快的城镇化进程，参照发达国家80-90%的平均⽔平，中国城镇化⾄少还有15个点的空间。从国际经验看，发达国家城市化率达到65%以后，开发建设增速放缓，但房地产消费升级需求明显增加并且具有相当的稳定性。
近年来，中国房地产市场的供需关系和主要⽭盾发⽣深刻变化。田国立认为，随着⽣活条件改善，城乡居⺠升级住房消费的愿望⼗分强烈，与居住相关的装修设计、家具家电、智能设备、物业管理、租赁服务等迅猛发展。中国有14亿⼈⼝和还在增⻓的4亿中等收⼊群体，城镇化潜⼒和升级的房地产消费需求将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链投资提供新机遇。
“消费升级将成为中国房地产转型的新引擎，成为撬动从消费到投资、再到消费的经济增⻓‘⻜轮’的重要⽀撑。”田国立称。
在消费升级阶段，消费的⽬的就是获得各种服务，享受包括住房在内的各种不动产的使⽤权。田国立认为，消费升级的过程就是租赁发展的过程，包括通勤、教育、养⽼、旅游、办公等所有与房地产有关的⾮刚性需求，都可以⽽且更适合通过租赁的⽅式解决。例如，城市有很多闲置的办公楼宇和⼚房，通过盘活改造可以把它们转化为年轻⼈低成本的创业空间，激活社会财富。
田国立还认为，随着住房消费升级，中国房地产的交易形态发⽣了重⼤变化，“⼤租赁时代”呼唤更加专业化、规范化、品质化的管理机构，通过深化社会分⼯推动经济效率不断提升。同时，也需要进⼀步完善相关法律和政策，让租房和买房获得差不多的公共服务。
“对中国住房市场⽽⾔，突出的问题是如何满⾜3亿新市⺠的住房需求。新毕业⼤学⽣、新就业形态劳动者等群体租房需求不同。”田国立称，⽬前租赁市场9成都是个⼈房东，房源品质不⾼，租赁关系也不稳定。要⼤⼒发展机构化、专业化、⻓期化的住房租赁项⽬，满⾜多样化住房需求。
房地产转型和租赁市场发展需要长期资本进入
房地产转型和租赁市场发展也意味着金融支持形态也会发生变化。据田国立介绍，近年来，建⾏推出“住房租赁”战略，创新住房租赁产品，试点设⽴住房租赁基⾦初步构建起了集股权投资、信贷⽀持、租赁运营、REITs上市为⼀体的住房⾦融闭环服务体系，通过实践感受到，中国住房租赁的商业模式已经逐步形成，商业可持续性不断提升。
田国立认为，之前房地产开发主要依靠银⾏贷款，资产负债率⾼，集聚了较⼤的⾦融⻛险。现在更多要通过盘活存量不动产、升级改造后满⾜消费者的需求。这个业务跟⺠⽣密切相关，相对⽐较稳定，但⾮常需要精耕细作、长期运营，收益率也不会很⾼，像以前那种暴利是不可能了。
因此，田国立表示，产业转型升级需要更多引⼊保险资⾦、养⽼⾦、年⾦等“长钱”，它们追求的是长期稳定的回报，对于短期市场波动有⼀定承受能⼒。同时，需要⼤⼒发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品，通过所有权、经营权和使⽤权的分离，让专业的⼈盘活不动产，经营好不动产，也为社会提供相对中等⻛险和稳定回报的⾦融产品，避免⼤众炒房，促进建⽴⾦融与房地产良性循环机制。
“REITs将成为当前扩内需、促转型、推动经济⾼质量发展的重要抓⼿，涵盖城市基础设施和不动产经营等业态。”田国立称。
3月24日，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》），进一步推进REITs常态化发行工作。《通知》拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
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