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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
最近，原本住乐清蒲岐的G女士，搬到了乐清城区的新房里。她在虹桥上班，搬家后通勤时间长了很多，但她觉得，从居住品质到周边环境、配套，都改善了，上班通勤时间长了也值得。
家住乐清南岳的C先生，平时在外工作，一般春节、国庆节两个长假回家。以前，他和朋友聚会都约在虹桥，但这两年约在乐清城区更多了。越来越多的朋友安家在乐清城区，而且疏港公路通车后，从南岳去乐清城区也很快。
之前多年，柳市、虹桥人看不上平庸的乐清城区。如今，越来越多柳市、虹桥片的年轻人涌向了乐清城区，成了购房主力军。当然雁荡、大荆等地，就更不用说了。
乐清滨海新区、清和公园
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能吸引各镇居民到乐清城区生活，主要原因在于环境、配套。近几年，乐清城区城市建设突飞猛进，继南虹广场后又开了正大广场。继清和公园之后，在建的还有东运河公园等。这些对追求生活品质的市民来讲，都有极大的吸引力。
教育、医疗，乐清城区也遥遥领先周边乡镇。就算不为自己，为了下一代也要进城。
这样的动向也体现在房价上。早些年，虹桥镇上的新房房价在20000元/㎡以上，高于乐清城区，但近年来几乎没涨，而且越来越难卖。相比较之下，近两年乐清城区的新房房价也都突破20000元/㎡大关，有的超过25000元/㎡，甚至个别约30000元/㎡。
柳市街景
至于柳市，新房房价则长期稳定在13000元/㎡左右，与乐清城区房价越来越大，更多人搬到环境更好、配套更齐全的乐清城区。
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全县各乡镇人口涌向县城，乐清是一个典型的案例。类似的现象，也发生在鳌江流域。
其中，作为苍南县城的灵溪，凭借苍南行政中心优势，环绕中心湖建设（在建）体育中心、大剧院、银泰城等，吸引了大量苍南其他乡镇的购房者，甚至辐射到平阳西部。
苍南灵溪中心湖
龙港作为鳌江流域中心城镇，对苍南的宜山、钱库、金乡、炎亭等地产生了吸引力。
新开业的龙港新鸿广场
还有鳌江，拥有万达广场、银泰城等商业配套，加上九叠河公园，也对周边乡镇产生了虹吸。
鳌江九叠河公园及周边新建城区
可以看出，当下温州呈现出越来越繁荣的县城，和越来越失落的其他乡镇。就连柳市、虹桥、塘下这样的强镇，当地人也都看不到前景。
从“七普”数据看，在县城中，乐清城区、瑞安城区、龙港、灵溪都出现了人口明显增长，昆阳、大峃、罗阳等也有增长。至于强镇，柳市、北白象等强镇人口仅微增，塘下、虹桥等强镇人口减少。只有与龙港事实同城的鳌江，人口增长显著一些。
更有意思的是永嘉，区位更优越、经济更发达的瓯北片人口减少，反而县城所在的上塘片人口微增。
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只有县城人口明显增长，连产业发达的强镇的人口都很难增长，其他小镇就普遍负增长了。可见过去10年，是温州各大县城首位度提升、加速城市化、聚集人口的10年。
即使像柳市、塘下等本身产业发达的传统城镇，已很难继续依靠产业吸引人口了。
这点需要我们深思，因为没有产业是万万不能的，但只有产业是远远不够的。
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当温州各大县城提升了首位度和认同感，那么温州市区在全市的首位度和认同感如何呢？有多少吸引力？
答案众所周知：有，但不强。
除了服务业、医疗等少数领域，市区其他方面并没有领先郊县太多。
温州市区城市建设总体一般，连CBD都还没成型。乐清城区、苍南灵溪等地的新区建设都不输温州市区。就连泰顺罗阳，也建了一片不错的新城。除了三垟湿地，近年温州市区也没有像乐清清和公园、平阳九叠河公园、苍南中心湖公园这样的大手笔景观。
滨江CBD现状
温州市区没有一座现代化商圈，跟郊县一样是孤立的商业综合体。万象城确实对郊县有一定的吸引力，但是其他的像吾悦广场、银泰城、万达广场，郊县也有。龙港也在争取万象系商业，已与华润置地达成合作意向。
温州市区的商业综合体
教育方面，温州市区对永嘉有一定的吸引力，但乐清、瑞安、平阳等地本身也有不错的学校。房价相对亲民的龙湾、瓯海两区，教育也缺乏吸引力。
在产业上，鹿城区的服务业能吸引一些郊县人口前来就业，但大企业、知名企业不多。温州知名企业更多集中在制造业，已大量迁往东部滨海、瓯江口等地，新引进产业也大多落在东部。
从乐清、瑞安去瓯江口、滨海上班，通勤时间跟鹿城、瓯海差不多。同时，乐清、瑞安本身制造业不错，知名企业也不少，乐清上市企业还更多。
东部的产业集聚区
更何况，温州市区还没有地铁，轨道交通S线并未很好地走进市民生活，市民的出行方式总体上没有迭代。
再加上没有CBD，没有现代化商圈，温州市区并没有给人带来大都市的视觉冲击力、精彩生活，无法对各大县城形成降维打击。
当温州各大县城，从城镇迈向城市，温州市区却还没从城市迈向都市，也没有起到很好的引领作用。
瓯海中心区
当然，像瓯海中心区这样城市建设相对较好、城市功能相对齐全的地方，还是对郊县有一定的吸引力，不少瑞安西部人口涌向了这里。
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当全国人口不再增长，新的经济增长点有限，发展模式便从做大增量转向存量资源争夺，人口、企业、优质产业都要靠抢，一线城市抢全国、沿海抢内陆、省会抢地级市、市区抢郊县、县城抢乡镇，这样的资源争夺战正在全国范围内上演。
温州，也要做大、做强市区，加入这场争夺战。就算抢不过一二线城市，也要抢赢其他三四线城市、郊县。只有抢来的，才是更好的。
过去10年，温州各地聚全县之力发展县城。接下来10年，温州应该聚全市之力，进一步将资源向市区集中，发展市区。
温州大都市区主中心范围示意图
这里说的市区，不止是行政范围内的温州市区，而是温州“十四五”规划中的温州大都市区主中心，尤其是靠近温州市区的永嘉瓯北片、乐清柳白片、瑞安东片。
只有当瓯北片、柳白片、瑞安东部激活了潜力、获得了发展，才能让原先散装的温州城镇逐步融为一体，成为真正的大城市，并对周边小城镇产生吸引力。
温州提出拥江发展、建设瓯江新城的意义，就在于此。
滨江CBD效果图
近两年，温州提升中心城区首位度，也是动作频频。慢了20余年的滨江CBD突然加速，吸引了多家温州地区知名企业总部入驻，逐步实现生产、经营分离，让企业治理模式走向现代化、规范化。
在滨江CBD有龙头企业带头入驻的情况下，龙湾也应将更多滨海企业的总部、研发部门迁至浙南科技城，永嘉、乐清也应将更多企业总部设在三江、北外滩、柳白新城，与滨江CBD相呼应，共铸瓯江新城。
滨江万象城年内开业，山姆地块摘牌，麦德龙与瓯海区初步达成合作意向，以及苹果直营店等知名品牌进驻，温州在商贸领域对郊县、周边城市的辐射，也将进一步增强。
市区一些知名品牌吸引了大量年轻人
倘若温州持续推动大都市区主中心融合，提升城市建设水平，加强核心城区商业、产业招引，让城市变得更“高大上”、生活内容更有趣，产业与功能更集聚，就算因区位、城市等级竞争不过一二线城市，也一定能跃上新的台阶。
不要因与一二线城市的差距而盲目自卑，温州下辖的县城都能做到的事，温州市区怎么会做不到？
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