春光灿烂，但大虹桥徐泾南的业主们，心情灿烂不起来。
徐泾南的业主们自去年开始，就在为区域内一处商业地块面临调整规划、改建成2700套保租房揪心不已。
听说这事基本尘埃落定，但执着的业主们还在四处求情。好吧，到底是怎么一回事，我们一起来看：
下面这张图里的两个红色地块呢，右边那块现在是空地，左边那块是永业购物中心。
永业购物中心是一座2008年开业的老商业体，虽然有家乐福、迪卡侬这样的主力店，但业态功能比较老旧，人气一般，商铺的空置率也比较高。
为了盘活这两个地块，发挥出经济潜力，土地开发商提出了调整土地规划的诉求，将土地的用途从商业用地变更为R4租赁用地，合并在一起，整体重新开发。
简单说，就是把现在的永业购物中心拆了，在下图不打网格的浅黄色区域，新建一个大型保障性租赁住房项目。
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这个保租房项目，规划占地面积64535平方米，容积率2.5，住宅套数2700套。
这一调整呢，好嘛，附近小区的业主们就不答应了。突然之间，家门口的购物中心没了，多出来这么多保租房，担心房租、房价会被拖下水。
业主们的担心有没有道理，我们稍后分析，但“藏”在永业购物中心土地调规背后的几个细节，还挺有趣，以及背后的“账”到底是怎么算的，下面就来“扒一扒”。
土地易主，买家是谁？
永业购物中心的开发商，也就是土地初始的拥有者，是上海永业商业房地产发展有限公司，原本属于国企上海永业。
但在去年，公司股权被分两次全部转让了。
第一次被转让了40%股权，作价3.39亿。
第二次被转让了剩下的60%股权，作价5.09亿。
受让股权的买家均为Vanadium Delta Limited。
从工商资料看，股权变更已经完成，公司新法人代表变成了姚嘉。
姚嘉是谁？就是“微领地”的董事长。
所以呢，这两笔股权交易的实质，就是“微领地”通过收购上海永业商业房地产发展有限公司的全部股权，继而获得了永业购物中心所在的土地。
那微领地是谁？圈外人可能不了解，但在长租公寓业内赫赫有名。
微领地是上海本土创业企业，成立迄今12年，公司对外披露的融资有两轮，天使轮的投资方是兴富资本、大西部基金，A轮的投资方是华平投资，金额1亿美元。
早些年，微领地走的是“轻资产”模式，只运营，不持有资产，但2021年开始，转型“重资产”模式，从前期的土地收购、开发建设，再到后期的持有运营管理，全链条都做。
微领地的项目定位很清晰，就是在上海做大体量、小户型产品，服务青年客群的刚需市场。
目前官方公布的信息是，在上海拥有7个重资产项目、3万套房源，在营在建83万平方米，管理资产200亿元。
这次调规的徐泾南土地，就是这7个重资产项目之一。并且微领地已经它起好了项目名称：西虹桥社区。
2700套变出6000+房源？
有个非常有趣的细节。
土地的调规文件里提到，西虹桥社区项目新建住宅套数是2700套
但搜索公开资料发现，西虹桥社区未来提供的房源数为6000+。
如果6000+这个数据属实，那么合理的推测就是，微领地会对这2700套住宅进行分隔，分隔出6000+的房源。
考虑到微领地的产品定位，本来就是做大体量、小户型产品，西虹桥社区的建筑面积大概是16.13万平米，6000+房源换算下来，就是20多平米一间，刚好可以做成那种经典的一室小户型。
回过头看看西虹桥社区项目的基本情况。
项目位置处在这几年上海炙手可热的题材板块——虹桥商务区青浦片区徐泾南单元，靠近沪青平公路和沈海公路。
交通方面，距离蟠龙路地铁站，步行大约2.7公里，距离在建的2号线延伸线蟠祥路地铁站，差不多1公里，算方便。
周边配套已经相当成熟，商业有虹桥时尚天地、夏都小镇等，住宅从别墅到公寓都有，包括俊灿晶典、豪都国际花园、西郊景园、西郊美林馆等。
附近还有不少在建、在售的新楼盘，比如对面就是中铁虹桥逸都。
中铁虹桥逸都三期今年2月4日开盘，376套房源，认购数860，入围积分56.29，建面约78-97㎡，均价约62010元/平米，已经售罄。
6万+的小区附近，突然出现这样一个大体量、小户型的集中式租赁项目，也难怪业主们有情绪。
微领地，赚大了？
接下来，到重头戏了——来给西虹桥社区项目算算账，看看微领地的这笔投资回报几何。
刚才说了，微领地分两笔，以股权收购方式获得徐泾南土地的交易对价是8.48亿。
当然，实际收购成本还要更高一些。根据交易挂牌公告里的信息，收购方需要向被收购方提供一笔约6177.7万元三年期无息借款。
考虑到近期出台的住房租赁“金融17条”，支持向住房租赁企业提供长期贷款，保租房的并购贷利率一般不超过4%，央企甚至可以拿到低于3%的利率。所以，姑且按3.5%的贷款年利率计算，6177.7万元三年期无息借款的财务成本约为650万。
也就是说，微领地在收购土地时付出的总成本就是8.48亿+650万，约8.55亿。
根据调规文件，西虹桥社区总建筑面积就是16.13万平米。按5000元/平米的建安成本，和1200元/平米的装修成本计算，建安和装修的投入大约10亿。
西虹桥社区未来的租金，会定在什么水平？在附近区域找到两个可比项目。
可比项目一叫领第·漫生活，和西虹桥社区一街之隔，40平米1室1厅的挂牌租金在3600元，每平米日租金即3元。
可比项目二是距离西虹桥项目1公里、去年新开业的一个长租公寓项目“创寓”，59平米1室1厅的挂牌租金在4700元，每平米日租金即2.65元。
考虑到西虹桥社区未来的主力户型会是20多平米的小户型，又有微领地的品牌溢价，坪效比领第·漫生活和创寓应该能高出一截。
但保租房的性质，决定西虹桥社区首次定价不能高于同区域同品质项目的9折，所以综合下来，预估西虹桥社区的每平米日租金在3.2元，即一个面积25平米的小户型，月租金大约在2400元。
好了，接下来我们来详细算算西虹桥项目的回报情况。假定以下几个测算条件：
项目地上建筑面积15万方
项目进入稳定期后的出租率达到95%
增值税税率1.5%、房产税税率4%（保租房优惠税率）
物业管理费20元/平米/天
项目出租代理佣金为1个月房租，首年初期无租客，后续每年续租率60%，佣金支出在5年投资期内摊销
构投资人团队收取净租金收入5%作为资产管理费
由此算出的结果是，微领地西虹桥社区的毛租金收益率达到8.9%，净收益率达到5.8%。
5.8%的净收益率是什么水平？
参考已经上市的四支保租房REITs，净收益率落在4.2%-4.4%的区间内。事实上，目前市面上很多长租公寓项目净利润率是很难达到4%的。
所以，微领地西虹桥社区如果真的能做到5.8%净收益率，那将会十分抢眼。
从微领地近期的公开表态，要做“募投建管退”一体化的资产管理公司，可以预见，将包括西虹桥项目在内的资产进行打包，通过REITs退出，会是公司接下来资本运作的可能动作。
如果项目组合通过保租房REITs退出，就必须迈过“3年净现金流分派率原则上不低于 4%”的门槛。
所以，西虹桥项目以及微领地其他项目未来的表现，值得持续观察。
最后，回到文章开头提到的问题，西虹桥项目入市，对整个板块的房租、房价会有多大冲击？
答案是：肯定有冲击。
毕竟6000+数量的房源在那里，足以吸纳整个板块的租赁需求。
至于对板块房价的冲击，也有间接影响。
逻辑是这样的：如果附近商品房空置增加，租金上不去，意味持有成本上升，会拉低商品房的投资回报，从而打压房价。
当然，还有一个冲击，周边业主要做好心理准备，就是，随着西虹桥社区建成入住，地铁站通勤高峰期，一定会变得……更拥挤。
人山人海呐……
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