2023年，随着疫情防控进入新阶段，商业市场迅速回暖，春节期间各消费行业迎来“开门红”，正在焕发新一轮活力。聚焦到商业地产市场，2023年将迎来怎样的发展？
据赢商大数据统计，2023年，全国拟开业购物中心达588个，体量约5201万平方米，创下2017年以来拟开业量新低，仅最高峰的2021年拟开业的一半。经历了三年疫情，虽然目前防控政策解除了消费场景的限制，但需求、供给两侧需要更多时间修复。而且，随着全国购物中心存量逐年上升，购物中心新增量放缓也是必然趋势。
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从过去6年的实际开业情况看，开业率一路走低，从疫情第一年开始，连续三年开业率低于五成。不过，2023年拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍，若开业能如期推进，全年增量仍然可期。（详情请阅读：同比减少近200个！2022年全国仅开业366个新mall）
数据说明：
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1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上，计划2023年内开业的购物中心（含1月份已开业数据）；
2、统计数据包含新建项目及存量改造项目；
3、统计时间截止至2023年1月30日。
东部、南部大区占比近七成
华东拟开业量219个
从七大区分布看，大格局稳定不变，东部、南部大区占了近七成市场，北部大区相对占比较少。
华东区仍独占鳌头，占比37%；华南区第二，占比17%，不及华东区一半；西南区第三，占比12%；华北区第四，占比有所提升至11%；华中区占比10%，有所下滑；西北区仅8%；东北区4%，依然是占比最低的大区。
华东区：江浙沪占比过半，达56%，其中江苏贡献最大，拟开购物中心高达59个，南京、苏州单个城市购物中心超10个；浙江拟开购物中心40个，杭州多达18个；上海拟开业购物中心23个。此外，山东开业购物中心达32个，安徽、福建、江西均在20个以上。
华南区：广东83个购物中心，占比近八成，其中广州21个、深圳17个，佛山11个，珠海7个，其余城市开业量低于4个；广西12个购物中心，南宁占7个；海南9个购物中心，同比2021年增加2个，在免税购物热潮推动下，海南商业正逆势加速。
西南区：西南区四川、云南拟开业购物中心量均在20个以上，其中四川24个，成都占了18个，宜宾2个，遂宁、内江、南充、泸州各1个。云南22个，昆明占10个，另有12个分布在8个地州，红河有3个项目，大理、丽江无新项目。重庆仅13个项目，其中江北区3个，北碚区2个。贵州9个项目，贵阳、遵义各有3个项目。
华北区：北京2023拟开购物中心23个，高于2022年同期拟开业量的21个，与上海并列为全国城市开业量第一，体量则为第一，包括2座万象汇、2座万达广场、以及京西大悦城、远洋乐堤港、DT51、王府井喜悦等。河北18个购物中心，其中石家庄4个、唐山、沧州、邢台各3个，保定2个，承德、秦皇岛、衡水各1个；山西13个项目，太原4个，另外9个分布在7个城市；天津9个购物中心，西青区占3个，其余6区各1个；内蒙古仅包头有一个购物中心。
华中区：湖北购物中心占比过半，共35个，其中武汉20个，位居全国城市开业量第四，仅次于北京、上海、广州；宜昌、襄阳分别有5个、4个购物中心，是湖北下沉城市中最为活跃的。湖南13个购物中心长沙占7席，湘西2个，娄底、岳阳、邵阳、常德各1个，株洲无项目。河南13个购物中心，郑州占5个，许昌2个，许昌胖东来·天使城1月已经开业，另有6个项目分布在鹤壁、濮阳、三门峡、商丘、信阳、新乡等下沉城市。
西北区：陕西26个购物中心，西安占18个，咸阳4个，宝鸡2个，渭南、榆林各1个；甘肃13个购物中心，兰州占8个；宁夏5个筹开购物中心中银占4个，中卫1个；青海仅西宁1个筹开购物中心；新疆5个筹开购物中心，4个在乌鲁木齐，1个在喀什。
东北区：辽宁13个购物中心，沈阳、大连分别有6个、4个；吉林6个购物中心中4个在长春；黑龙江3个购物中心，哈尔滨2个，牡丹江1个。
高线级城市主力地位不变
四五线城市有所放缓
从城市商业线级看，商业一线、准一线城市齐平，占比均为20%；商业三线城市超越商业二线城市，占比分别为18%、17%；商业五线城市占比15%，商业四线城市占比仅10%。
高线级城市的主力地位不变，商业一线城市实力强劲，准一线城市潜力十足，商业二线城市平稳发展。低线级城市中，三线城市市场不断被挖掘，四、五线城市有所放缓。
说明：
城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。
北京、上海拟开业项目数量并列第一
重庆商业发展空间较大
从城市角度来看，2023年拟开业量≥5个的城市共25个。北京跃升至第一，数量与上海并列第一，均为23个项目，但北京总体量超260万平方米，较上海多80余万平方米；广州第三，21个项目。
紧随其后的是，武汉、成都、西安、杭州、深圳、重庆、苏州依次位列前十。
拟开业量前十的城市中，上海、苏州人均购物中心面积超过1㎡/人，杭州0.96㎡/人；北京、广州、成都、重庆、西安人均购物中心面积相对较低。
据赢商大数据统计，截止2022年12月31日，人均购物中心面积≥1㎡的城市已经增至4个，依次为上海（1.07㎡/人）、南京（1.04㎡/人）、苏州（1.04㎡/人）、佛山（1.01㎡/人）。而2021年底，仅上海唯一一座城市人均购物中心面积率先突破1㎡/人。
可见，南京、苏州、佛山商业市场增速之快。在新的一年，这三座城市拟新增开业量依然高企，项目数量均在10个以上，体量在100万平方米以上，市场竞争将明显加剧。
5万平方米以下小体量项目
明显集中在高线级城市
2023年筹开项目体量主要集中在5~10万平方米之间，占比为35.26%，同比有所下滑，下滑5个百分点；10~15万平方米区间占比其次，为28.11%，但该区间占比同比增加4个百分点。
此外，3~5万平方米的小体量项目略微增加1个百分点，较为明显集中在高线级城市，是低线级城市的1.75倍。
15万平方米及以上区间的较大型项目占比略微下滑。40万平方米以上的超大体量项目共2个，其中铜陵北斗星城吾悦广场47万平方米、九江联盛国贸 40万平方米；30万平方米以上项目3个，分别是常州弘阳1936项目36万平方米、兰州万达茂32万平方米、北京五棵松万达广场31万平方米。
15家规模企业拟开购物中心占比30%
加速下沉四五线城市
规模企业以轻资产模式实现快速扩张，在每年拟开业项目中占比也快速提升。2023年15家规模企业拟开业项目合计超180个，占比达30%。同口径下，占比已经连续四年呈加速增长（2020年为20%，2021年为21%，2022年为25%）。
万达商管拟开业量仍维持在第一名，购物中心数量达33个，重点分布在三、四、五线城市。若以其2022年的轻资产战略和速度发展，2023年开业项目将超越这一数据。
新城控股开启新一轮提速，2023年将有31个购物中心开业，全线级城市布局，下沉城市占主导。区域方面，深耕华东，山东是项目分布重点，同时力拓华北、华中，在河北、湖北、湖南等城市广泛布局。
爱琴海集团拟开业购物中心达20个，东北、西南、华东区域项目分布最集中，同时下沉明显，商业五线城市项目占比过半。爱琴海集团还将迎来新产品线——晶海广场首个项目开业。
宝龙商管将带来15个购物中心，包括宝龙广场、宝龙城两大产品线项目。宝龙商管专注于拓展华东区，项目均分布在华东区城市。其中江西德兴雨帆宝龙广场已于1月12日开业。
中骏商管2023年将带来5个项目开业，包括北京、唐山、汕头、福州、花桥中骏世界城。
港资、外资企业持续深耕中国市场
抢占高线级城市
港资、外资企业持续深耕中国市场，10家企业2023年将开出14个项目。从分布看，主要以高线级城市为主，其中商业一线城市6个，准一线城市4个，二线城市2个，三线城市2个。
其中港资企业新鸿基、新世界、恒基兆业、长和、瑞安新天地、嘉里建设、香格里拉2023年将带来10个新项目开业，但太古地产、恒隆地产均无新购物中心入市。外资企业项目4个，来自SM、永旺、仁恒、住友4家企业。
在拟开业的港资/外资操盘购物中心中，瑞安新天地打造的普陀区城市更新重点项目瑞安鸿寿坊，将引入瑞安新天地全新商业概念“Be Market”——万物皆可市集；蟠龙天地则是瑞安新天地的新一代天地系代表作品，以“UrbanRetreat都市轻度假目的地”为定位，将呈现一座“公园里的新天地”。
新鸿基IFC系列的第三个项目——南京IFC，商场将以高端时尚作定位，云集国际品牌，部分更是首次登陆南京。
长和在上海的LOVE@大都会是总建筑面积22万平方米的大型地下商城，将打造魔都超级地标，已经引入盒马X会员店、星小象等品牌。
福州香格里拉中心是集酒店、购物中心和办公楼三位一体的TOD公园商业综合体，将统一由香格里拉集团专业运营团队管理，这也将成为香格里拉集团全新的商业运营模式。项目规划了绿地公园、空中花园、休闲广场、儿童乐园等多个特色空间，并将为福建首度引入自营品牌江南灶、BUDS芽宝乐园。
苏州仁恒仓街商业广场位于苏州市平江历史文化街区，仓街1号，总建筑面积14万㎡，商业面积8万㎡，建筑形态为地上“现代园林”式街区及地下三层购物中心。
奥特莱斯“刹车减速”
光大安石、中骏商管成新入局者
奥特莱斯综合商业体在2023年有“刹车减速”之势。全年筹开项目13个，合计体量140万平方米，不足2022年同期筹开奥特莱斯项目的一半。
砂之船、首创、百联、王府井、RDM集团等头部奥莱运营商在2023年集体“失声”，光大安石、中骏商管成为奥莱新入局者，将带来首个奥莱作品首秀。
新筹开的奥特莱斯项目以“奥莱+体验”为核心。
广州8号仓项目体量20万m²，以“野趣新体验”为定位，打造城市野趣营地和5万㎡的无动力乐园，推出“奥莱+亲子游乐+特色轻度假”新模式；
成都凤凰山大融城奥特莱斯背靠凤凰山体育公园场馆群，打造“国际场馆+奥莱商业”的新模式，以“购物中心+开放式街区”的形态呈现；
重庆永川里奥特莱斯拥有约20万方的建筑面积，融合“文旅商”三大板块于一体。
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