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3月30日，深圳市南山区人民政府发布关于南苑新村城市更新单元行政调解事项的公告。该项目成为南山区首个启动行政调解的城市更新项目。
公告显示，根据《深圳经济特区城市更新条例》等规定，南山区人民政府指定南山区南头街道办事处作为南苑新村城市更新单元行政调解事项的具体实施机关，区城市更新和土地整备局、区司法局参与行政调解并做好业务指导等相关工作。
项目概况
南苑新村城市更新单元已被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，于2022年11月发布规划公告。申报主体为深圳市金晖房地产开发有限公司。
项目紧临深圳大学，处于桃园路南侧，是南山区行政文体中心，高新技术人才创业基地的配套服务区。
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（区域位置图）
项目拆除用地面积为79287.1㎡，开发建设用地面积为55966.1㎡，独立占地的公共服务设施及其他移交政府的独立用地范围为23321㎡，规划容积507845㎡。
政策背景
2020年12月30日发布了《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》），并于2021年3月1日起正式施行。
《条例》第三十五条提出： 已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。
根据《条例》，城市更新项目经行政调解后仍未能签订搬迁安置协议，区人民政府为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，可以对合法旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建部分未签约部分房屋实施征收。
《条例》规定了先协商、行政调解后个别征收的严格程序，在流程行至实际征收之前，若项目权利人与市场主体达成协议，政府亦可随时终止征收程序。
《条例》所规定的运行流程：
延伸阅读
苦等旧改13年，深圳这1400户业主能回家吗？钉子户退！退！退！
来源：深圳淘房志
“盼了一年又一年，什么时候我才能回家?”
又一个春节过去了，在大多数人正阖家欢乐的时候，还有一些人，仍在苦苦等待一个未知的回家日期。
他们，就是南苑新村1400多户已经签约的业主。
南苑新村旧改项目，南山著名的“硬骨头” ，2010年立项以来，已搁浅近13年！
13年里，有人苦等无果抱憾离世，有人四处搬家寄人篱下，却也有人投机倒把赚得盆满钵满......
南苑新村现状如何？
新的一年，它又是否会迎来新的转机？
漂泊13年
南苑业主们
道不尽的辛酸泪
南苑新村，位于南山中心区，桃园路与南山大道交汇处东南侧，地段之优越，可谓是寸土寸金。
2010年4月，该小区成为深圳首批城市更新项目。
彼时，这里的1400余户业主们尚沉浸在不久之后就能入住新房的憧憬与期待之中，满心欢喜地签约、搬家。
但他们没有料到，这一搬，就是无家可归的13年......
“当时考虑得比较简单，想着现在搬出去，三五年之后还我们一个新房， 但我没有想到，这个过程竟然这么漫长，一眨眼十几年过去了。”
娜姐是早期签约的业主之一，2011年搬离南苑新村后，因为孩子读书问题，不得已多次搬家。
过程辛苦麻烦不说，还得看房东脸色行事。
“孩子经常抱怨马桶坏了为什么不修，其实不是不修，是没法修，因为租的是老房子，时间久了水管已经坏掉了。”
相比之下，南苑高龄业主们的境遇则更要艰难。
据悉，在已签约的业主中，有84位业主已年过七旬，30多位业主年过八旬。
图源：南苑之光
他们其中不少人租不起电梯房，只能租住在附近的老式居民楼里，没有电梯与天然气，日常爬楼梯。
生活环境堪忧不说，身体也早已吃不消。
图源：南苑之光
“这十几年，已经有几十位老人离世，而这些老人，大部分都是带头签约的，没想到新房没住上，就去世了。”
日复一日的等待，有人磨光了耐心，有人耗尽了生命，而昔日家园也早已成为一片废墟。
这个建于1983年的小区，楼龄近40年 ，由于长期无人居住管理，早已是落叶满地杂草丛生。
淘房志现场实拍
笔者曾于2021年6月、2022年年底多次探访南苑新村，几乎每一次都被它的荒凉所震撼。
淘房志现场实拍
锈迹斑斑的栅栏、破败不堪的外墙、与人齐高的灌木丛、东倒西歪的枯树、随处可见的垃圾堆......
淘房志现场实拍
明明身处高楼林立的繁华市中心，却宛如来到了深山之中的荒野废墟，让人胆寒。
旁观者尚且不忍，更何况13年里一次次燃起希望又一次次失望的1400户业主们，个中遗憾、不甘、艰难、无奈无法言说。
拒不签约、私占停车场
钉子户年获利数十万？
相比之下，南苑新村留守的钉子户们却过得“潇洒”许多。
目前，南苑新村东区仍有少数几家钉子户，始终不肯签约搬离。
笔者探访发现，目前南苑新村大部分楼栋均已被围挡，仅剩下最后一栋还未被清空。
淘房志现场实拍
这是靠近小区东门的28栋楼，四周都被围挡封闭，只留下一处大门以供出入。
楼栋门口停放了不少电动车，阳台处依旧有人生活的痕迹。
淘房志现场实拍
实际上，南苑新村的赔偿标准并不算低，据早前已签约业主爆料，小区补偿比例为1:1.33。
这在同期八大旧改项目中是最高的，放到目前来看也并不算低。
饶是如此，这么多年仍有钉子户坚决不肯签约，绝不搬离，有人甚至提出了天价赔偿款。
然而，人性的贪婪远没有尽头。
去年1月，业主在@南苑之光曝光，东区有十余人钉子户组成“东区居民自治小组”，占用停车场，私自设立门岗收费。
有业主粗略估算，该停车场光一年的纯利润就在30余万。
图源：南苑之光
换句话说，只要一天不签约搬离，他们就能够多赚一天钱。
而这，或许也是他们始终不肯签约的原因之一。
另一方面，南苑新村东区的学区要优于西区，正因如此，给了钉子户持续叫嚣的理由。
虽然占用停车场的行为很快被交警部门叫停、禁止收费，但钉子户们对1400户业主的伤害直到目前都没有停止......
签约98%
2023，南苑新村能拆吗？
其实，早在2019年，南苑新村的签约率已经达到95%；
截至2021年12月，签约率已突破98%。
而按照最新规定，签约率超过95%后即可征收。
没有人可以永远游离于规则之外，钉子户亦不能特殊，博弈到最后，受伤害的何尝不是自己。
去年11月，南苑新村最新规划公布，总建面达50万平以上 ，放在南山中心区来看，这个体量不可谓不大。
但效果图越清晰，业主们越心酸。
这里到底什么时候才能建起来，没有人知道答案。
眼看着同期纳入旧改的小区一个个旧楼换新居，南苑新村的业主们只想早点回家......
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