深圳【佳兆业佳园】开发商售楼处咨询/预约热线：400-6556-033 转777【营销中心】
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关 于 开 发 商
佳园，项目备案名为“泰安名苑”，施工许可证显示，项目建设单位是“深圳市佳宇坤房地产开发有限公司”，查询工商信息显示该公司是由建安集团持股34.5和佳旺基房地产持股65.5%共同合资组建，其中佳旺基房地产又是佳兆业集团持股65.5的子公司，因此项目又称《佳兆业佳园》。
佳兆业集团成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所上市，是中国大型综合性投资集团，旗下拥有佳兆业集团、佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业资本、佳云科技等多家上市平台，业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文体科技、物业管理、航海运输、商业运营、酒店运营、科技产业、足球俱乐部、国际教育等20多个产业领域。
作为全国性综合投资集团，佳兆业房地产开发足迹遍布国内多个城市，在深圳，佳兆业着手打造的“城市广场”系IP想必大家都非常熟悉了，如坂田佳兆业城市广场、佳兆业盐田城市广场等。除此之外在深圳佳兆业还有很多其它作品，如佳兆业未来城、佳兆业通达汇轩、佳兆业樾半山花园、佳兆业云峰汇等。
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项 目 简 介
《佳兆业佳园》项目位于福田区福田街道福安社区民田路与滨河路交界东北角，宗地号B116-0068。项目地块原为福田东山小区旧改的其中一部分。东山小区建于上世纪八九十年代，总占地面积约8万㎡，是国企建安集团的生活办公基地，2000年前后小区北地块约3.4万㎡地块已更新为现在的“星河国际花园”，本次介绍的项目地块也只是南地块的其中一小部分。
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东山小区旧改南侧地块由B116-0068和B116-0059两宗地块组成，分两期开发，首先进行开发的是B116-0068，项目总占地面积约3万㎡，规划总建筑面积超40万㎡。根据效果图上来看项目整体是由6栋高的建筑和1栋幼儿园建筑合围组成。
一期（B116-0068）即佳兆业佳园，占地面积约0.76万㎡，总建筑面积约7.64万㎡，其中住宅面积约4.66万㎡，商业面积约1790㎡，另有部分公共配套设施等。项目由1A（37层）、1B（32层）两座住宅楼组成，其中1栋B座有2个单元，底部配套有2层商业。
目前项目正在建设中，施工许可证上竣工日期是为2023年12月26日，也就是说最快也要2024年中下旬才能交付。据悉项目主推建面约129㎡和138㎡两个户型，共计127套房源可售，目前尚不清楚功能间配比，估计至少应该是3-4房的配比，关于交付标准暂无明确信息。
日前深圳市住房和建设局公布了深圳2022年第一季度入市新房计划，本项目位列其中，相信不久将入市，感兴趣的朋友可多关注项目进展。
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项 目 基 础 信 息
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项 目 户 型
项目有1栋A座和1栋B座两座住宅，其中1A座37层，4梯4户，全部为商品住宅；1B座分为两个单元，8层以上为回迁部分，已于去年10月份选房完毕（该层段可能会释放出少量商品住宅房源），8层以下为商品住宅。
根据深圳市住房和建设局官方公布的《深圳2022年第一季度计划入市项目》清单显示，该项目可售房源近127套，货量非常少。
据悉，项目主推建面约129㎡和138㎡两个面积段的产品，129㎡房源主要位于1B座，138㎡房源主要位于1A座。目前官方并未对外发布户型图及功能间配比信息，根据经验判断大概率会是3-4房。
虽然没有户型图，大家也不必太多顾虑，项目打出的广告语是“定制奢宅”，可见项目主要定位高端，一般这种走轻奢路线的大平层户型设计都比较好，不会有过于明显的槽点。
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项 目 配 套
项目自带商业体量较小，主要依赖外部商业，项目周边分布有较多集中式购物中心，并且都是非常优质的商业。
项目1.5公里范围内分布有福田福田星河COCO Park、购物公园、Galaxy 商场、领展中心城、卓悦INTOWN购物中心、卓悦中心等重大型集中式商业。
轨道交通方面：项目1.5公里范围内分布有1号线、2号线、3号线、4号线、7号线、10号线，共计6条地块线路，其中8个换乘站点，4个独立站点。距离项目最近的是1号线和3号线的购物公园站，步行约400米左右。另外距离3号线和7号线的石厦站步行约800米左右。
项目周边交通路网较为完善，1.5公里范围内可覆盖深南大道、滨河大道等主干道。福田本就处在罗湖和南山中间的位置，加上项目临近这两条贯穿福田、南山、罗湖的主干道，所以自驾通勤市区非常便捷。
项目周边教育资源非常丰富，拒不完全统计，项目1.5公里范围内分布有至少11所公立小学，1所九年制公立学校，3所公立初中，2所民办学校（十二年制1所以、九年制1所、小学2所），其中不乏像荔园、红岭、皇岗、石厦、莲花这样的优质学校。
根据福田区教育局公布的学校划分，项目地块小学对口学校是福新小学（步行约500米），初中对口学校是石厦学校初中部（步行约840米）。
医疗配套方面或许是项目唯一的短板的了，项目1.5公里范围内分布有8个社康服务中心，3所妇幼保健院、1所泌尿专科医院，唯独缺少公立中大型综合型医院。
项目距离深圳市儿童医院距离约2.4公里，乘坐地铁2站可达，驾车约8分钟可达；距离景田医院约3.5公里，坐地铁3站可达，驾车约10分钟可达。时间倒是不久，但过度依赖交通工具。
休闲娱乐配套这块稍有不足，首先片区分布的市政公园较少，其次项目距离片区三处休闲娱乐/市政公园场所步行距离较远，稍有不便。
项目距离皇岗公园步行约1.7公里，稍微超出步行可接受距离范围，但勉强还是能接受的。距离市民广场步行约1.9公里，距离稍远，可选择乘坐3站约10分钟左右就可以到。
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片 区 现 状 及 规 划
福田区位于深圳版图的中南部，东起红岭路与罗湖区相连，西至侨城东路、海园一路与南山区相接，南临深圳河、深圳湾与香港新界的米埔、元朗区隔河相望，北至白眉石、大脑壳、黄竹园等山脊与龙华区民治街道毗邻。
福田区是深圳市的中心城区，市委市政府机关驻地，全市的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，于1990年10月经国务院批准设立。福田浓缩了很多人对于深圳的第一印象，如深圳第一条路深南大道、深圳第一高楼平安金融中心、中国电子第一街华侨北、深圳市政公园的代表莲花山公园，亚洲规模最大的口岸皇岗口岸、中国“含金量”最高的中央商务区（CBD）等等，毫不夸张的说福田就是浓缩版的深圳。
福田街道办事处成立于1983年11月，位于福田区南部，东起华强路、西至新洲路、北接深南路、南临深圳河，与香港新界、落马洲隔水相望。福田街道是福田区中心城区的核心街道，深圳金融CBD、环球CDB总部经济坐落于此，是目前国内CBD商圈要素最齐备、集聚度最高、每平方公里GDP产出最高的中央商务区，同时也是深圳白领精英较为集中的地方。
街道交通便捷，各类配套成熟，片区集中了大量的金融、商贸、文化、服务及商务办公楼和酒店、公寓等设施。地铁1、2、3、4、7、9、10号线7条地铁线路途经，星河cocopark、皇庭广场、卓悦汇等购物中心，市民中心、购物公园、会展中心、皇岗口岸、福田口岸等优质标志性资源遍布其中。
项目所在的福安社区与沙头街道紧邻，属于福田街道的核心区域，片区整体观感较好，但周边建筑高度和密度也比较高，走在街头会有明显的压抑感。项目以北是福田核心配套区，远处可观莲花山公园，以南、以东可观香港湿地，以西可观海景，周边自然景观较为丰富，具有一定天然宜居属性。
作为成立已有39年的老街道，且作为深圳行政中心，片区配套成熟、丰富、且优质。片区人气旺，居住氛围浓厚，居住舒适度较佳。与众多传统老片区一样的是，目前片区土地资源极度稀缺，新一轮发展依赖城市更新。与众多传统老片区不一样的是片区虽发展起步早，但各类配套比较优质，城市面貌维护的较好，且自身产业基础较好，即使城市更新规模小，速度慢，对其地位和价值影响也不大。
佳兆业项目位于福田金融CBD范围圈内，与香蜜湖新金融中心毗邻。如今的深圳如果有人问起深圳的中心在哪？可能很多人都没有标准答案，因为深圳经历了40多年发展，各区发展愈发均衡，甚至一些后起之后更加耀眼。但如果说到福田，大家还是会潜意识说一句福田CBD。因为福田CBD的存在早已深入深圳人心，也获得了大家一致认同。
位于福田中心区的金融CBD， 是深圳一个非常有代表性的核心商务区， 这里有深交所、有平安保险总部、大中华国际交易中心、深圳会展中心、中洲大厦、广电大厦、以及各种银行证券等金融机构总部（中心）等， 是深圳的金融中心，是深圳城市的经济支柱！也是深圳城市的核心竞争力之一！
去年2月份，位于福田区的香蜜湖北区项目正式启动建设，时隔2个月后福田规划统筹河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力城区为福田区“三大新引擎”。新规划中，以金融+服务交流中心为主线，香蜜湖新金融中心建设发展成为承载福田金融的引擎。
香蜜湖片区总体规划分为融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能区，是兼具国际特质、深圳特色的“城市新客厅”。据了解片区还将布局改革开放展览馆、深圳金融文化中心、国际演艺中心三大公共建筑。香蜜湖“深圳国际金融街”的建设，有望成为继香港中环、上海陆家嘴金融城、北京金融街之后，中国面向世界的第四座金融中心。
早在2012年，福田区将产业规划布局与城市更新改造相衔接，大金沙这一概念被提出，巨大的体量使得大金沙片区被誉为“旧改航母”。自2012年以来，福田区已将包含沙嘴村、沙尾村、上沙村、下沙村及金地工业区在内的大金沙片区作为福田区城市更新改造和产业空间布局的重点片区，就被寄予很高预期。
大金沙片区城市更新主要参与的开发商有金地、绿景、京基、中洲等，远期更新目标后的总建筑面积将包含住宅350万㎡，产业空间达412万㎡，以及大量生活配套设施。项目规划目标是以城市更新带动产业优化，在产业布局上将走出“产城一体化”发展之路，规划落地后将会对整个片区的价值提升不少。
2021年6月22日福田区沙头街道办事处宣布“车公庙片区连片改造升级城市更新”项目正式启动。预示着车公庙片区改变老旧面貌，打造高品质产业空间，提升片区价值的宝贵历史机遇已经到来。未来车共勉将通过城市空间重塑和政策创新探索，与香蜜湖新金融中心、金沙片区共同构建“西翼”产业发展格局。
车公庙产业发展目标以“智能+”为引领，赋能提升金融产业、科技产业、时尚产业，重点发展金融数据中心、产业投资、财富管理等金融支撑产业，延伸发展科技金融、绿色金融、供应链金融、公益金融等新业态，打造成产城融合的智慧之城，为提供产业发展空间和创新驱动力具有重要意义。
河套深港科技创新合作区位于深圳市福田区南部与香港特别行政区接壤处。2021年10月6日，香港特区政府公布了《北部都会区发展策略》，深港合作进入新的发展机遇期。合作区以深港区域联动、协同发展，带动深圳南部和香港北部联动发展，形成世界级的科技带、产业带和生态景观带，推动区域经济协同发展、能效提升，形成大区域的“经济共振”效应。
如今河套深港科技创新合作区深圳园区，凭借独特优势吸引了一批香港及国际优质科研机构和人才。截至目前，深圳园区实质推进和落地高端科研项目和平台逾百个，包括香港5所“世界百强”高校项目、金砖国家未来网络研究院中国分院、未来网络试验设施国家重大科技基础设施、深圳国际量子研究院、国家药监局药品审评检查粤港澳大湾区分中心和医疗器械技术审评检查粤港澳大湾区分中心等，构建“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”全过程创新生态链。
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项 目 综 评
佳兆业大家应该都比较熟悉了，如果去年不是因为它遭遇现金流问题的话可能大家对这个品牌还是比较有好感的。这里我们要搞清楚佳兆业遇到的是现金流的问题，并非像某大一样属于资不抵债。并且佳兆业旗下还是储备有很多优质项目的，比如本次介绍的就是。根据网上曝光信息披露本项目疑也在佳兆业拟出售项目中，虽目前尚不清楚项目最终是否易主，但大家不必过多担心项目烂尾的隐患，因为目前政府对于佳兆业的销售项目都是设计专门的资金监管账户，并非开发商账户。更何况该项目还有“国字”家族的建安集团座背书。
福田深圳人民就更熟悉了，它是深圳市的中心城区，市委市政府机关驻地，全市的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心......不论城市定位、产业强度、居住环境、配套资源、市场价值都属于拔尖的那一类。项目所在的福田街道更是福田CBD所在，这里也集中了福田最优质的产业、最优质的配套，最成熟的居住氛围，对于本《佳兆业佳园》来说就是含着金钥匙出生的，想不受关注都难。
福田城市基本面确实是好，但在居住方面还是有短板的，尤其是这个10万+价位。项目周边发展成熟度较高，建筑密度高，其中也有不少老旧建筑，整体城市面貌观感一般，走在片区的街道上随处可见的高楼大厦让人明显的感觉到有压抑感，尤其是对于常见居住的市区外的人群而言，这种感觉会更加凸显。城市更新能一定程度上改善片区面貌，但高密度依旧是无法改变的事实，并且越更新密度会越高。如今的大部分购房者越来越注重宜居性，对于福田来说这点是有缺陷的。
配套方面：项目周边分布有多个集中式购物中心，并且这些在深圳都是非常有代表性的，商业配套丰富且优质；项目距离1号线和3号线换乘站步行约400米左右，属于地铁口物业，另外1.5公里范围内有6条地铁线路，8个换乘站点，4个独立站点，轨道交通非常便捷；福田左罗湖、右南山，周边交通路网完善，通勤各市区也方便，但市区堵的问题是需要面对的；医疗配套方便是项目存在唯一的短板，1.5公里范围内无中大型公立医院；休闲娱乐配套也稍有不足，1.5公里范围内分布有2个大型市政公园，但距离项目步行均超出步行可接受距离（市民广场约1.7公里、皇岗步行约1.9公里）。
项目自身综合品质方面：如果把佳园当作一个独立项目来看，体量小、容积率高、无花园、基础配套弱这些都是缺点。不过这也是没办法的事情，市区本就土地稀缺，城市更新来的项目体量小，容积率高是通病，这个锅也不该全都砸它身上。如果把后续地块和它看作一个整体的话那就弥补了项目体量小、无花园、基础配套弱的这些缺陷，但依旧无法改变容积率高的缺陷。总的来说在市区《佳兆业佳园》算是难得的优质项目了，它的优点多于缺点。
项目主推129㎡和138㎡两个面积段的产品，预计至少是3房起步，做的都是“有钱人家”的生意，从最近的几个日光盘来看，实际上这样的产品在深圳也是不缺购买力的。项目主打“高定奢宅”的标语，既然定位豪宅那产品设计、居住属性性方面自然是差不了。只不过现在很多人对于豪宅的理解并不仅仅是贵了，就豪宅而言它缺失了环境宜居性、居住静溢性、低容积高绿化等因素，因此就产品层面而言它也将面临价高不豪的尴尬处境。
周边二手行情：本次数据以与项目相邻的星河国际花园、城中雅苑、发展兴苑，宝生Midtown、皇都广场5个小区作为参考，这5个小区除宝生Midtown是2014年建成属于次新房外，其它几个建成于2000年-2004年间。根据贝壳找房网显示，5个小区合计在售二手住宅房源合计约152套，挂盘均价16.04万，自2020年至今合计成交房源37套，成交均价8.87万（宝生和星河国际花园成交价都是10万-13万之间）。
新房市场方面：福田的新房供应量是很少的，自2020至今入市住宅项目只有5个，备案最低的是福保加福华尔登府邸（9.5万/㎡），备案最高的是香蜜湖深业中城（13.1万/㎡），整体均价11.3万。结合项目区位和福田整体新房行情我对于项目的备案价预测是10.5-11.5万之间。
福田开发比较早，片区二手新旧不一，也因为教育资源的不同也会呈现较大价差，可以确定的是11万的价格在福田中心区一带想买二手，如果不计较新旧那可以买的二手房还是不少的。但如果追求新，并且最求品质的话那11万的价格还真不太好买，并且现在二手房受指导价影响，限价的新房不仅有按成交价贷款的优势，还有因限价产生的价格倒挂溢价利润。
是否推荐购买的问题：对于福田的优点和缺点可能大家心里都有杆秤，看了本文相信就更加清楚了。我想，价高不豪的缺陷大部分人也都能意识到，即便是这样，我相信依旧会有很多人会因为地段好、配套好、稀缺性、生活便利、工作便利等原因去说服自己接受它，因为相较于这些实际的，精神层面的“豪”也那么重要了。最后还是得强调一下，项目只有127房源可售，估计会比较抢手，不管你觉得值不值，这个地段开发商都不愁卖。
一般情况下我通常评论一个项目好不好的时候经常会说“项目自身不错，但外在因素拉低了项目整体评分”，但市区核心地段的项目就恰恰相反，正是因为有了外在因素，才使得项目变的优秀。也确实，福田不论是现在的职住优质性，还是未来的城市发展都颇具实力和价值。很多人说福田老了，发展已到瓶颈期，这个确实不假，但往往就是这样的片区它的价值才是实实在在的，并且比较稳定。突破瓶颈比较难、比较慢，但更新的脚步不会停止，随着片区更新项目一点一点推进，结合现有产业优势、成熟优势，片区价值也将会被全面挖掘出来。
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