01、前言
从世界上很多国家和地区的经验来看，房地产市场，都是吸纳超发货币的一个主要泄洪区。
中国股票市场的资金吸纳能力与美国股票市场相比有差距，但房地产市场的货币吸纳能力不可小觑。
据测算，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。
从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，分别高于美国的148％、日本的233％、德国的271％、英国的339％和法国的354％。
如果从商品房销售金额来看，与1987年中国启动住房市场化改革时相比，2020年增长了1 577倍。
在1988~2020年的32年里，绝大部分年份实现了10%以上的增速，甚至有5年增速在40%以上。
但是从目前的情况来看，中、美两国的房地产市场都处于“水满则溢”的临界点，指望楼市再度充当超发货币的泄洪区已不现实。
从房价和房租的比值来看，美国楼市的泡沫化程度已经接近次贷危机爆发之前的水平，而中国楼市2021年下半年以来不少房地产企业出现“爆雷”风险，北京等地的地块出让流拍，70个大中城市中有20多个房价出现下跌。
一些二三线城市的房价还需要高层发文“限跌”，房地产市场对超发货币的吸纳能力也不再能与以往相比。
02、现在的杭州楼市
国内房价，真正意义上来说，房价的大涨只有2次。
一次是08年的4万亿，那可是直接搞出来的4万亿，流入到市场上以后，已经翻了N倍了。
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所以在08年之后，国内房价大涨了一波，尤其是以浙江炒房客为代表的浙江楼市。
先是温州房价超过了北上广深一线城市，成为全国NO1，后来温州房价到顶，杭州开始接棒，又超过了北上广深，成为了全国房价NO1。
还有一次是2015年到2018年的这一轮全国棚改去库存，全国从上到下的各个城市房价都迎来了一波大涨，就连那种十八线小县城的房价，也都因此大涨了一波。
这两次房价大涨，尤其是2015年这一波房价大涨，看着时间离我们不是很远，只过了7年时间，但实际上已经彻底把人的差距给拉开了。
现在大城市的购房者，主力都是家里有房子的人，家里到现在还没房的人，基本上已经没有在大城市买房的希望了。
时间很短，但是改变了真的很多。
回到杭州楼市本身，从经济总量看，2021年北京和上海的GDP总量超4万亿，深圳刚破3万亿，广州2.8万亿。
而杭州为1.8万亿，不说与京沪相比，就算与广州还有1万亿的差距。 从人口规模看，根据2020年全国人口普查数据，北京上海的常住人口超2000万，广州深圳在1800万左右。
杭州1194万常住人口，只有深圳的68%，不到上海的一半。
现阶段的杭州楼市，内部分化的还是非常厉害的。
去年4月份之后，对外已经没有区的二手房挂牌价了，所以杭州二手房挂牌价结尾出现的时间是去年的3月份，而在去年3月的时候，主城区里面房价平均已经是稳稳的超过4万一平了。
上城区是杭州房价较高的地方，房价是4.8万；而杭州萧山区，房价是3万一平。这个房价对比下来，可以发现杭州的郊区房价涨幅是比市区里面的房价还要高的。
去年3月份之后，杭州房价还继续上涨了一波。也就是说，上城区的房价应该是已经突破了均价5万以上，只是成交量非常低。
另一方面，杭州的炒房氛围比较浓厚。
基本上二手房挂牌价和实际的成交价之间差距在20%左右，也就是你看到5万一平的挂牌价，实际上成交价只有4万。像是未来科技城那些炒房客比较集中的地方，挂牌价和成交价，差距会更大。
总结，在杭州买房，还是要盯着那些限价红盘，二手房风险太高了。
事实上，房地产走到这一步了，无论是房价大涨或者房价大跌，背后折射出来的，都是房地产整个行业都畸形了起来。
导致房地产行业畸形，有货币宽松、银行拱火、也有房企扩大杠杆，只想着干一票就跑路，还有炒房客趁机浑水摸鱼。
地方上看到钱来了，也只想着现在这几年，没有想以后怎么办。
尽管我们的人均可支配只有老美的6分之一到4分之一之间，但是我们的房价却可以吊打老美。
而房价这么高，并不代表国内房地产就是健康的。
那么多城市，就只有一个长沙，房价能算是勉强和经济相匹配，其他的城市房价都明显的存在泡沫。
因为其他城市房价都存在泡沫，所以只有一个长沙房价不高的时候，长沙就成了一个另类。
这个城市房价不涨，别的城市房价涨了，那么这个城市的人在资产上就比别的城市低一些，在这种模式下，就是一个恶性循环。
房地产畸形了这么久，触角遍布各个行业，想要让房地产恢复到健康理性，需要时间。
03、为什么闽系房企这轮“爆”得这么惨？
为什么，闽系房企这轮“爆”得这么惨？
强扩张、高周转、高杠杆、赌性强、销售额注水是闽系房企的典型特征；
“先拍地、后找钱”在2020年前，也是闽系房企的特色；权责不清晰、高阶经理人缺失、老板独权（掌控欲强、实质放权难）、现代化治理结构和家族特色（亲属裙带关系复杂）结合，也是闽系房企的特点。
2016-2017年，闽系房企在百强房企中占比达到22-25%，数据和排名看看就好，很多闽系房企老板对排名非常在意，很多是花钱买的榜单，为了打通融资渠道和降低融资成本。
闽系房企从早期开始，就已经非常善于利用民间资金，福建的企业主相互拆解资金也是传统。
全国化布局后，借道金融领域，布局金融产业是常态。
拆解了一番阳光城和泰禾，远比其他区域的房企要复杂：担保贷款、信托融资、股权质押、再融资、地产基金、券商和基金子公司（证券）、资产管理、银行、保险等金融通道业务，阳光城和泰禾均有涉及。
每一次拆解，都得感慨，这得多大胆，才能把杠杆做到近乎空手套白狼的程度，像福晟，年化36%的资金都敢借。
高杠杆加高周转的模式，用别人的钱来赚钱，被限价只能低价走量，低毛利甚至亏损。
后来市场遇冷、融资受阻，整个民营地产行业都很难受，面临生死危机。闽系暴雷比其他区域的房企多，其实也不奇怪。
靠高杠杆率赚钱，是拿别人的钱来赚钱，用较少的股东投入，就能撬动大量的资产。这个的重点是风控能力必须强，否则，当银根收紧、融资困难时，这类企业将受到巨大冲击，典型如华夏幸福、恒大地产。
靠高周转率赚钱，看起来只要薄利多销就可以。不过，其风险也大，对成本费用、渠道的管控能力要跟得上，管理稍有不慎，或者大环境遇到变化，就可能亏损。典型如碧桂园、万科。
靠高净利率赚钱，产品本身吸金，说明它有品牌优势，产品有很深的护城河，产品有定价权，别的企业在短期内很难复制。
以前的绿城在杭州、建发在厦门，这方面做得挺好的，后来也是做不到了。
04、总结
如今的楼市衰落，不是说央行放点水就能解渴。
开发商降点首付款就感觉门坎低了，买房更容易了，银行下调一点利率房子就便宜了。
对于刚需买房的人没有吸引力，换汤不换药的招术不再有人相信，买房保值的时代不再重现，没有了炒房客炒房的市场只会越来越冷清，刚需买房更不会急于一时。
相互观望，继续下调房价，理性回归才是楼市回暖的必由之路。
文章的结尾，说说房地产税，小龙虾个人的观点如下：
1、开征房地产税，不是为了降低房价，而是为了抑制不合理的购房需求。比如有的人已经买了好几套房子，他还想继续买更多的房子。
2、房地产税的税率会比较低。不会显著增加人们的持房成本，对普通老百姓影响有限。
3、人们没有必要因为房地产税悬而未决就看空房地产。刚需该买房还得去买房，没有必要因为害怕房地产税而不敢买房。
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