一年多时间，魏先生看中的广州番禺某网红楼盘从“双合同”单价7.2万元/平，连降到单合同5.2万元/平。
“房价高时我够不着，房价降了却不敢折腾了”。几乎同一时间，魏先生家的房子也从挂牌单价4.2万元/平，跌穿3万元/平。
面对房子降价，公司降薪，他“不敢乱消费”。
如果说2021年的楼市是“高开低走”，那么2022年的楼市或许是在低谷穿行。曾经2021年果敢“买涨”的人，却在2022年犹豫不买跌。
国家统计局数据印证了这一点。2022年前11月，全国商品住宅销售面积102727万平方米，同比下降26.2%；商品住宅销售额104188亿元，同比下降28.4%。
多重冲击之下，房地产的地位被重新定义。
从“保交楼”，到时隔12年恢复房企股权融资，到“地产三支箭”，到重申为“国民经济支柱产业”，再到南京、佛山、东莞等二线城市全面放开限购等，房地产疑从山穷水尽，复迎柳暗花明。
站在2022年底展望未来，从近年来至宽松的购房政策和金融政策，从维持近三年终于近期优化的疫情防控政策，种种铺垫或都在预示，严冬终会过去，暖春或将到来，2023年房地产市场的曙光将现。
刚改怯场：
广深楼市成交跌至低位
“我匆匆忙忙地进场（买房），事后回看好像只有我在着急......”2022年五一黄金周的第一天，白领李生弃选广州市黄埔区的三个网红楼盘，最终以580万元在天河公园某板块二手楼盘买下一套两房。卖家拿着李生快速缴齐的房款，在李生原本看中的黄埔某网红楼盘买下一套四房。
事后，李生一次次揪心复盘，“从2021年初持续看到2022年，经历房价大起，微现回稳后就操之过急，结果买在山峰上”。
南都·湾财社细分在2022年成功买房和光看不买人群，发现看房持续两年或以上的人，相对更果敢进场。
于2022年2月在海珠区南洲路某板块新盘买房的刘女士，早在数年前就卖掉名下另一套房，“一直想改善居住，但都因地段不能接受，或超预算太多”。在她以700多万元买入一套100多平的三房后，项目仍不断有特惠单位推出，但刘女士坦然接受，“虽然价格比我买的优惠，但不是我买的户型。好的楼层和好的户型很快就卖完了”。
从广州2022年以来的新房和二手房成交量可见，更多人止步在看房的路上。
据克而瑞数据，2022年截至12月15日，广州一手住宅合计网签成交66993套，成交体量为近十年最低。广州市住建局数据显示，2022年前11月广州二手住宅网签62786套，同比2021年前11月108556套大减42.2%。
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在深圳，2022年前11月新房住宅成交31591套，加上12月预计全年成交或在3.5万套左右，比2021年的52417套减少将近30%。二手住宅更是连续两年腰斩，从2020年的95273套，减至2022年预计的21500套。
成交量缩减背后，是一个个暂停买房的身影。
家住广州番禺区南村某大型楼盘的魏先生，早在2021年就有意将家中三房卖了，换购四房。
2021年四五月，他家同楼层同户型的成交单价约为4.2万元/平，成交总价390万元。魏先生在同年中将房子挂牌至今，一度有买家还价360多万元，但他接受不了降价拒绝出售。没想到，此后房价一路下行，到“前段时间，中介建议我以280万元至290万元挂牌”。
与此同时，魏先生看中的新房同样也在降价行列。
2021年国庆，他看中万博板块某网红盘楼盘，“彼时位置好的四房需要双合同，单价7.2万元/平”。未料几个月后的2022年初，销售人员告诉他已可以单合同购买，单价5.7万元，“相当于同样的面积的房子总价降了六七十万元”。
魏先生大为震惊，“变化太大，我犹豫了”。就在他观望期间，销售人员从过往的应付变成主动，在2022年5月，他看中的单位降到5.5万元/平，就在12月中，“销售人员告诉我靠路边的单位只需要5.2万元/平了”。
眼见房价跌至谷底，魏先生却仍是不敢出手换房，“经济紧张时，我觉得换房需求不那么迫切了”。他称，其公司从年中开始降薪，由此不敢大笔消费，“等明年看经济形势再决定是否换房”。
豪宅翻盘：
千万豪宅成交量价双升
在刚需和改善一族可能暂缓买房之际，豪宅买家却是纷纷进场。
有数据显示，珠江新城在8月、9月分别成交29、33套房，但自10月起陡增至52套。即便是大多人不敢出外出活动的11月，亦成交57套房；而在纷纷报“羊”的12月截至29日，亦已成交54套房。
至此，2022年以来，珠江新城片区或至少已成交628套房。以2022年已过了363天计算，相当于在2022年，珠江新城平均每天约有1.73套房在交易。
值得关注的是，广州顶豪侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府、珠江别墅等豪宅，亦在2022年纷纷换手成交。
据不完全统计，2022年以来截至12月29日，珠江新城一共成交半亿级别豪宅19套，其中17套5000万至9588万，另有两套1亿+的豪宅。其中一套为前国脚、现深圳队前锋郜林所出售的侨鑫汇悦台豪宅（总建面437平方米），成交总价1.298亿元；另一套为5月成交的珠江别墅，成交总价1.38亿元（总建面429平方米），成交单价32.16万元/平方米。
为什么要选择此时置换？
珠江新城早期的业主已尝到楼市红利，后进场的业主或仍看到上升的机遇。自2022年6月以来连续经历数月亏损的中介，坚守至此终于重获盈利。在11月中，一家中介负责人告诉南都湾财社记者，其司珠城三家门店10月的营业佣金接近200万元。
值得关注的是，此时挺进珠江新城的买家，或近半来自深圳和上海等地，他们普遍有公司在广州，在广州连续纳税满5年已获得购房资格；也有少量以公司名义购买。
一线城市情况相似。
就在2022年3月，上海疫情胶着期，当地亿元豪宅却频现成交。待到那波疫情过后，更现疯狂成交。
据克而瑞研究数据，2022年前11月，上海3000万以上、5000万以上二手豪宅的成交共计460套、113套，同比分别减少15.6%、16.3%。但剔除4月、5月数据，2022年前11月3000万以上、5000万以上二手豪宅月均成交皆已超过2021年月均水平。在总价1亿+的豪宅方面，2022年前11月上海亿元顶豪成交22套，超过2021年同期。
在广州，截至2022年10月份，二手千万豪宅已成交1372套，比去年同期减少700多套，但在全部二手成交量的占比仍达2%。一手豪宅方面，截至2022年11月中，广州年内已经成交2749套总价千万以上的一手豪宅；3000万及以上总价段豪宅一共网签成交171套，比去年全年多出46套，占比由去年的4%提升至6%。
值得关注的是，由于2022年广州中心区多个千万豪宅项目纷纷开盘，由此拉高全广州一手住宅的成交均价。从克而瑞数据可见，2022年截至12月15日，广州全市一手住宅网签均价约为37407元/平，同比去年同期的33307元/平涨价12.3%。故此，在广州成交量减之下，众多楼盘降价之下，全市新房均价却不降反升。
深圳的豪宅表现更是一骑绝尘。自年初以来，当地顶豪频爆大宗成交，多个一手千万豪宅出现“日光”现象。到11月，其一手千万豪宅仍现成交226套（源自深圳中原研究中心监测）。
截至2022年12月下旬，深圳总价1000万以上住宅成交超7000套，其中单价10万/平以上住宅成交超5000套。
年底信心回血
卖方转变“硬气”
面对豪宅市场的繁荣，广深的中小楼盘也想靠“喊涨”来复苏。
据不完全统计，2022年11月以来，广州十余个新盘先后喊话要涨价，其有宣称涨1%，亦有宣称涨2%，当中既有市中心网红盘，也有郊区刚需盘，普遍称自1月1日起全面涨价。
深圳多个项目近期亦画风转变，接连释放涨价信号，从打折出货转变为回收折扣。更有开发商建议意向买家，“最好先付定金锁定房源和价格。因为我们的房子不愁卖，后面随着加推，价格恐怕只会越来越高”。
克而瑞数据显示，疫情防控措施优化后首周，深圳楼市整体成交量价齐升，总成交1251套，成交量为13.02万平，环比上涨26.1%。其中，新房成交991套，成交面积约10.3万平，环比大幅上涨82.9%；成交均价约67360元/平，环比上涨20.8%。
“所有中介都在和我说前段时间成交价或者挂牌价有多低，现在价格有多不好谈”。2022年12月刚新婚的林女士，近期在寻找婚房的过程中，发现业主似乎不那么好说话了。
“有一次看中一套房子，让中介去谈价格，业主直接给中介电话挂了，说以后再来砍价就别打电话，后来甚至请了装修队入场干脆自住不打算卖了。”林女士从一开始看龙岗片区的二手房，到14号线开通后看地铁沿线的新房公寓，再到11月份开始转战罗湖的老破小，此前目标就是广撒网拣“笋盘”，但越到年底，“价格越来越不好谈了，可能随着年末各项地产利好政策的出台，不着急的业主普遍都比较硬气”。
从深圳中原研究中心的数据可见，2022年11月，深圳二手住宅全市过户为2168套，成交套数为今年下半年以来最高，环比上升25.1%。不过，该成交量还不到深圳二手房成交荣枯线（5000套）的一半。
国家统计局数据显示，2022年前11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。当中，11月单月销售面积和销售额是2015年以来，最近8年的最低点，销售面积同比下调33.3%。
地产出现年度新关键词
“保交楼”
2022年，房子能否按时交付、保质交付，成为部分房企最紧迫解决的现实问题。
2022年初，恒大许家印在恒大动员大会上表态，恒大2022年要保交楼约7000万平方米、约60万套。但时至年末，这一目标已变为力争完成30万套的交楼。在今年1至11月，恒大仅实现交楼25.6万套。
“花费了大半辈子积蓄买的房子何时能完工？”2022年7月中旬，全国烂尾楼盘业主几乎在同一时间先后发布“强制停贷告知书”，表示若项目未在指定日期前全面复工，业主将停止还贷。
2022年7月28日，中共中央政治局召开会议首次提出“保交楼”，压实地方政府责任、保交楼、稳民生。紧接着，全国各地都在“保交楼”政策上持续加码，积极落实任务处理风险，具体措施包括约谈房企和总包单位，协调矛盾，解决停工、延期交付问题；建立房地产专项纾困资金，用于项目复工；建立专项工作组，督导复工与保交楼等等措施。
随着中央高级别会议定调，专项借款快速落位。
8月31日，国常会首提“保交楼专项借款”，专项用于“保交楼”的2000亿政策性专项借款已经释放。9月银保监会再次明确保障房地产融资平稳有序，支持地方“保交楼稳民生”，支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。9月22日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。
截至10月末，中国华融、中国东方、中国信达三大头部AMC机构正在推动中的，以及已落地的房企纾困项目合计或超65个，带动超1500亿元项目复工复产；11月下旬，银保监会表示“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进项目建设交付。
当“保交楼”需要督促提及时，房企的交付服务满意度也降至近五年来最低水平。据中指研究院调查数据显示，2022年房企交付服务满意度已连续下滑两年至69.8分，较2021年下降2.5分，跌破70分关口。
新房市场从18万亿到13万亿
行业进入新模式
在实施集中供地这两年，政策端呈现“紧-松-进一步放松”的走势。
2022年，为应对土地市场的低迷，各城市在采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿的同时，也对土地出让保障金缴纳比例、土地价款付款期限等方面给予利好，土地出让门槛持续宽松。即便如此，大部分城市政策刺激效果有限，绝大部分地块均以底价成交，仅小部分极为优质的利润空间充裕且去化有保障的地块才能高溢价成交。
在广州，根据年初广州市规划和自然资源局发布的《广州市2022年建设用地供应计划》，拟定广州2022年供应建设用地2505.02万㎡，其中商品住宅用地供应计划436.88万㎡。但在四轮土拍收官，广州仅出让宅地面积305.53万㎡，完成率仅约为七成，且不少为中心区地块。年内累计成交宅地48宗，同比减少38%；累计成交总地价超1221亿，同比减少31%。细分之下，拿地最猛者为广州本土国企越秀地产。
在深圳，2022年集中供地采取“小步快跑、多批次供地”的模式，将次数由三轮改为四轮，以应对当前土地市场整体疲弱的形势。全年深圳共成交34宗地块，成交总金额约736.3亿元。当中拿地最猛的为深圳本土央企华润。
回顾2022年广深土拍，拍地成为区属国企、市属国企与央企主场。唯有深圳，在第四批次土拍中终于涌现较多民企新面孔。这或意味着，在政策利好清晰可见之下，民企对房地产的信心已在逐步在恢复之中。
曾几何时，在各大房企的发布会上，无论民企国企，几乎目标都剑指“冲千亿”、冲“三千亿”、冲“五千亿”。而如今，房企有了新使命：自2021年年底中央经济工作会议首次提及“房地产新模式”至今，政府层面多次强调这一重要表述，明确过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式不可持续，要探索新的发展模式。
在多数房企迫于资金压力收缩规模时，一些实力房企实现“弯道”超车。在2022年前三季度，保利发展凭借3201亿元的销售额成功超越万科，销售规模仅次于碧桂园。
但肉眼可见，整个房地产市场的规模或也在缩减。2021年是18万亿级的新房市场，2022年前11个月不到12万亿，预计全年或在13万亿级的规模。包括郁亮在内的地产大佬们亦预计，未来房地产市场的规模或保持在十万亿级。
如何在新旧模式中找到出路？房企开始重新审视多元化业务布局的方向，逐渐向“务实”转变。碧桂园、龙湖、金地等已开始瓜分“代建”这块蛋糕。从开发到代建，从甲方到乙方的转变，折射的是当前房地产市场的新特点。
“三支箭”送信心
楼市或迎柳暗花明
以11月为分水岭，监管层对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。短短20天内，房地产行业信贷、债券、股权“三箭齐发”，房企在融资端口得到一定的流动性纾解。
11月28日，证监会宣布将在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。这标志着供给端“三支箭”支持政策框架基本形成，“保项目、保企业”并行。而在此前，“第一支箭”信贷投放、“第二支箭”债券融资均已就位。
据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信。其中，万科、绿城均超过4000亿元，碧桂园超过3000亿元，美的置业1000亿元。从银行端看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。
债券融资方面，11月以来，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿。而股权融资信号发出后，全国已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。当中央国企、民企、混合所有制均有参与。其融资目的包括项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金为主要用途，还有部分企业明确提出用来购买股权资产等等。
与此同时，政府层面也在加大保障保障性租赁住房筹集力度。2022年，全国计划筹集保租房240万套，其中1-10月已开工建设和筹集233.6万套，占年度计划的98.8%。
在深圳，首批可售型人才住房共4422套房源于11月底开始陆续登场。在广州，12月下旬，荔湾区、黄埔区发放全市首批保障性租赁住房项目认定书，共有7个项目共3758套住房成为全市首批认定保障性租赁住房。
微妙的是，相对往年地方政府放松楼市政策常见“半夜鸡叫”，或“一日游”，2022年的多项重磅政策，从官宣到全民皆知，一路通畅。
“2023年将是‘因城施策’政策自由度最高的一年”。在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，2023年限购、限售等政策将大面积放松，同时政府部门主导的“去库存”将重现，“如何激活房地产市场，将成为2023年地方城市政府的重要工作”。
一切似乎已在悄然生变。2022年以来，已有16座万亿GDP城市放宽楼市限购，就在近期，从南京、佛山，到东莞等重要二线城市已全面放开限购。
“目前行业处在底部，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会”。12月中旬，万科总裁祝九胜在万科2022年第一次临时股东大会上直言，目前政策上给地产行业融资开了窗口，体现监管部门对整个行业的呵护，对行业的支持。
回望2022年，房地产行业既经历了ICU内的心肺复苏，也在年末时刻体会到“KTV”里的快乐氛围。面对即将到来的2023年，行业满怀憧憬，寄望盼来柳暗花明，春暖花开。
2022年十大事件
1、16个GDP万亿级城市全面取消限购或放松限购。
2、时隔12年房企恢复股权融资。
3、“保交楼”首次写入政治局文件。
4、千亿房企数量接近“腰斩”。
5、全国新房价格近7年来同比首跌。
6、首批房地产REITs试点发售。
7、超20城推出二手房“带押过户”模式。
8、全国土地供求规模创近10年新低。
9、建筑房地产类专业被“嫌弃”。
10、中央明确推动房地产向新发展模式平稳过渡。
策划：王莹
统筹：王卓江 邱永芬 王艳玲
采写：南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲 孙阳 陈镜安
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