观点网 香港楼市整体步入寒冬，但豪宅市场目前仍保持独有气候。
1月4日，华润置地(海外)与保利置业合作发展的九龙东启德跑道区澐璟，最新连录2宗近亿元成交个案，当中1座10楼A室成交呎价更高近45115港元，创跑道区新盘新高。
最新成交单位包括第1座10楼A室，属4房3套房附连私人升降机大堂户型，实用面积2088方呎，近9420万港元成交，成交呎价约45115港元，成交价及呎价均创跑道区新高；
另一单成交的1座12楼A室亦不遑多让，同属4房3套房附连私人升降机大堂户型，实用面积2088方呎，成交价逾9323万港元，成交呎价44653港元。
澐璟作为面朝维多利亚港的一线豪宅项目，自去年底开售至今累售21伙，成交金额逾9.81亿港元。
豪宅热度不减
这一热门新盘在地皮入市之初，就受到各路房企关注。
2019年6月21日下午5点，香港启德4C区1号宅地正式截标。据港媒彼时消息，这块地皮至少收获5份标书，长实集团、新鸿基地产、嘉里建设、会德丰与中国海外发展联合体、嘉华国际与信和置业联合体等都参与了投标。
最终，地块由香港地政署宣布以129.16亿港元批予名气创建有限公司，批租期为50年，每平方米楼面价19.48万港元。上述公司为华润置地及保利置业组成的财团，成立于2014年12月。此次夺地是华润第一次在香港市场拿地，也是保利置业第四次香港拿地。
资料显示，该地皮编号为新九龙内地段第6553号，具体位于启德跑道前排，可望维多利亚港，地盘面积为9481平方米，最低的楼面面积为39821平方米，最高的楼面面积可达66367平方米，指定为非工业（不包括办公室、仓库、酒店及加油站）用途。
彼时，莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文表示，项目预计总投资成本在180亿港元到230亿港元，面对如此巨大的投资总额，两个大型开发商以组合财团的方式拿地，可以分摊开发成本，有利于后期项目开发。
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除了澐璟创下新的单价纪录外，其他内房企开发的豪宅项目同样传出新消息。
去年11月上旬，由龙光及合景泰富合作发展的香港鸭脷洲项目，正式命名为“The Corniche 凯玥”， 早前宣布取得满意纸，距离该项目2017年拿地已超过五年。
凯玥 The Corniche设有6栋大楼，提供295伙住宅，标准分层单位实用面积由约1393至3635方呎，户型由三房连双套房至四房连四套房户型，设有顶层复式、大平层以及平台花园等特色户型。
到了去年12月，保利置业旗下屯门青山公路青山湾段的现楼豪宅项目瑧誉，一套洋房以3.8亿港元售出，实用呎价41494港元，创屯门区年内成交总价及呎价新高纪录。
项目售出的15号洋房，是整个项目面积最大的独幢洋房，实用面积9158方呎，属7房7套间隔。
“瑧誉”小区总共22套排屋，当中12座属设有独立门牌的独幢别墅，另10座为联排别墅，各幢别墅均设地下前后花园，并内设私人升降机直达各楼层，包括天台及地库和至少2个车位。最新售出的15号更配有逾13米长私人泳池，附设合共2231方呎的前后花园，并配3个车位。
保利置业销售及市务部总监朱美仪表示，截至15号售出为止，项目共售出17套洋房，8伙居室，合共套现逾28亿港元。
整体量价齐跌
据国际调查机构Demographia2022年初公布的全球城市楼价负担能力报告，香港再度作为全球最贵房价榜首，连续12年获全球房价最难负担城市。
香港楼价中位数对家庭入息中位数比率高达23.2倍，，较上年的20.7倍进一步恶化，亦是调查以来最高纪录，相当于一般家庭不吃不喝23.2年才能买得起一个住宅单位，但这座城市的豪宅却似乎永远不缺买家。
去年10月31日， 中原地产研究部高级联席董事黄良升作出2022年香港全年成交宗数将创有全港数据以来32年新低的悲观预测。
到今年1月4日，利嘉阁地产研究部主管陈海潮指出，香港12月整体楼宇买卖3565宗 挫至4年新低。另据中原按揭研究部及土地注册处最新数据，去年香港全年现楼按揭登记量按年减少19.3%，至79771宗，创过去6年最低；而全年楼花按揭登记量3801宗，按年减少29.4%，创过去11年新低。
地产代理监管局最新数据则显示，截至2022年底，香港持牌代理人数41107人，按月大减132人或0.32%，已连续4个月下跌，但结合12月整体楼宇买卖数据，即便在代理减员的情况下，一单买卖仍超过11位代理争抢。
一边是僧少粥更少的地产代理，一边是有价更有市的豪宅行情，寒气似乎尚未传递到富人区。
在楼价方面。去年11月28日香港差饷物业估价署公布最新楼价指数，10月份楼价报352.4点，按月再跌2.41%，是2018年11月后四年来单月最大跌幅，最新的楼价指数接近2017年12月的352.7点，重回五年前水平。
面对量价齐跌的行情，陈海潮表示，自内地在上月底宣布将于1月8日通关后，一手及二手住宅买卖连店铺等工商物业市场均有回暖迹象，在通关、股市回升及息口升势料放缓下，预料一月份整体楼宇买卖登记量可按月回升逾两成。
中原按揭董事总经理王美凤亦表示香港楼市有回稳迹象，并正酝酿“迟买会贵”的心态，相信为今年按巿带来回升动力。
如去年年底，在香港“疫苗通行证”及“限聚令”取消当日，香港楼市录得一单“大手笔”。一位客户一口气买入恒基地产大角咀利奥坊第4期利奥坊·壹隅6套，以及碧桂园旗下九龙城单幢盘珑碧2套，8套涉及金额共7382.55万港元，另需支付房价15%的从价印花税约1107.4万港元。
据市场消息，上述买家是内地出生的新香港人，买入单位作长线投资用途，部分会留作员工宿舍。
通关后即将涌入的内地购房客，或被视为香港楼市转机，但对此也有不同的声音。
摩根士坦利此前曾在一份报告指出，2022年香港楼市面对诸多不利因素，包括潜在监管不明朗等，即使通关，来自内地的额外需求仅影响豪宅市场。
仲量联行香港主席曾焕平则更为悲观，他在去年12月预期2023年中小型住宅资本价格将跌10%，豪宅价格也会下跌5至10%，并指出港府现时应将楼市辣招全部撤销。曾焕平认为，若楼市跌至“人人买到楼”，届时经济非常差，市民更不会买楼。
香港传真 | 一座城市里的漫游与画像。
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