前言：
最近，郑州楼市政策动作不断，值得关注。
12月30日，郑州市房管局官网发布了支持房地产市场平稳健康发展相关政策《十二条》。其中提出，“是适度调整限购区域。”也就是说，不限购区域最低可以执行20%首付比例下限。
1月3日，郑州出台户籍制度改革新政：不受社保缴费、居住年限限制。
荥阳目前已经取消限购;改善、二孩再购房，首套房贷款政策;首套20%、二套30%契税补贴等。
在郑州主城，虽然之前20%首付一日游，但目前依然有主城楼盘完全执行20%首付政策，“只是在当前郑州市场中没有全面执行。”
更关键的是，这两天关于郑州楼市全面放开限购的信号，十分明显。
12月26日，广东东莞两部门联合印发了《关于进一步优化房地产调控政策的通知》(简称“《通知》。东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。
这意味着，东莞市全域解除了购房限购政策。
那么，对于经历了洪水、疫情等各类事件后的郑州楼市而言，2023年一定是全力拼经济的一年，我们会全面放开限购吗?
我个人认为大概率会。
因为在目前郑州楼市的情况下，全面放开限购并执行20%首付政策，是正确的。同时，更要对房企进行融资支持、并支持房企债务展期，更要全面贯彻“保交楼”，处理好问题楼盘，加上购房低利率，我认为将在2023年极大提振郑州楼市。
同时，郑州人已基本阳康一遍，春节前这段时间看房者已经明显多了起来。可以预见的是，待春暖花开时，购房热度必将再上升一个台阶。
2023年，郑州楼市依然是以改善为主导的市场。
从现在到明年，改善置业还能不能买?该买哪些区域?买什么房子?
此刻，最新的局面、最新的郑州、最新的楼市，我直抒己见。
1、
三年防控结束，改善置业也将持续升级，对于接下来将重新开始大力发展的郑州而言，可以说恰逢其时。
要知道，郑州适合刚需首套置业的楼盘已经很少了，几乎都到了四环沿线。需要在郑州改善置业的人却越来越多，但好区域好房子却越来越少。
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这10年来，郑州适合改善的区域发生了很大的变化，形成了目前的格局：
海马公园长盛不衰自有其稀缺价值，华润幸福里南苑今年遭热抢也是同样道理，自住和保值没有问题。但华润幸福里的北苑的地段位置不如南苑，热度和价值降了不少。但也比其他片区要好很多，毕竟东区的绿城百合、绿地老街历经十几年，二手房房价依然居高不下，背后就是东区强劲，强者恒强。
——高铁站的改善热度彻底转向北龙湖。
未来30年，郑州都很难再出第二个北龙湖。
而在北龙湖，如果想买个入门级的二手房，那么正商善水上境、普罗龙之梦、恒大悦龙台是首选。除此之外，北岸的小高层库存太大，足够5-6年去化，可以慢慢选择，而北岸洋房的未来价值我更加看好。有身家者，不妨更多考虑北龙湖，毕竟更优的规划、更高阶的生活。
老金水正弘城附近，新房改善几乎没有，彻底转向金水北。
其实一点都不贵，甚至可以说便宜。一线河景+双学区+纯改善盘+全一线精装品牌+建材和地库品质过硬——其中，精装修成本在2500元左右，采用的品牌对标北龙湖，全部采用大落地窗实现交付，全封也赠送一半面积省下2-4万装玻璃的钱。
这样的品质改善，小区只有10栋楼总计一千多住户，也稀释了容积率高这一缺点，居住密度并不大。综合来看，我认为目前的价格是合理的。建面约115平米的三房、128/140/143/165平米的四房，功能配置也十分恰当。
虽然美盛金水印在金水北属于单价第一贵，但却属于“短期站岗、长期回报最大”的改善项目，类似于建业天筑。
瀚宇天悦城的地段和学区、保利大都汇的精装和低密、美盛教育港湾的双名校，还有新盘越秀金悦文华，可根据自己实际侧重点来选择。
老经开房源已经不多，金茂越秀未来府价格低于过去的保利天汇、华润凯旋门，未来老经开价值绝对夯实。此外，就是往经开滨河去找了。
杨金的龙居华府、万科未来时光、天伦城三期各有千秋，龙居华府整体品质很高，属于黑马逆袭；万科未来时光精装配置、产品户型均属上乘，天伦城则是区域内配套最全的一个楼盘。
同时惠济区的万科翠湾中城、招商美景雍瑞园的洋房也是改善的不错选择。
——金水北、惠济片区、老经开、经开滨河、杨金都是距离东区这一郑州强区比较近的区域，改善置业还是围绕这些区域来选择。
2、
很多人说学区效应不大了，对此我举双手反对。
以北上广深为例的珠三角、长三角区域为例，学区楼盘的房价走势总是率先回暖。
在学子众多、竞争激烈的郑州，学区就更加重要了。我认为在未来相当长一段周期内，学区依然是郑州房产的刚硬配套。
今年在咨询我们买房的读者里面，有不少是“改善居住+改善学区”的双重改善。
金水北刚才已经说过。中原区是老牌名校的区域，可惜除了万科山河道二期之外，没其他优质新房，常西湖新区也是扶不起来的阿斗，裕华城的学区、碧桂园凤凰城一期的学区至今都还没实际兑现。
所以，不妨把目光转向高新区，有产业有大学生有知识分子，区域界面也很漂亮，道路多以植物花草命名，也有大量的学校，几乎每个在售的楼盘都有配套学校。
谦祥云栖、朗悦公园府、融信朗悦时光之城、大正水晶森林的学校含金量最为突出，保利文化广场三期、谦祥万华城的学校次之。
此外二七新区的亚星锦绣山河大二期主要问题还是周边不利因素，让购房者有一定抗性，抛开这个不谈，其双公办名校，还有经开滨河国际新城的中交滨河春晓学区，也是不错的选择。
为了你儿女的未来，努努力买套学区改善房，是上上之选。
享受优质的学区资源，未来也可方便变现，化解风险。
3、
如果你已经过了小年轻的岁月，有了儿女或者和父母一起住，那么89平米的小三房的确该换成大户型了。
尤其是能够提升居住体验的改善住房，比如户型设计。
目前郑州市场常见的四房户型，通常是三开间朝南、四开间朝南，往往有一个南向连通式大阳台，或者是四叶草户型，方方正正，四个房间互不干扰。过去一个卫生间全家使用起来，不方便的同时，有时候老人、孩子、媳妇都抢着用，略显尴尬。所以改善四房至少两个卫生间。
物业一定要是大品牌物业，服务质量要到位。虽然疫情三年终将结束，但物业服务越来越成为一个小区的软实力了。
你可以有三个处理办法：
一个是将目前房子尽快卖掉，再置换改善大户型；
一个是出租出去，做现金奶牛，同时买一套改善大户型；
一个是留着给父母住，或者就单纯作为一套资产持有，进而买一套改善大户型。
同时，还有很多读者在咨询在郑州养老置业。
此时，白沙、绿博也是可以考虑的，这两个郑东片区要优于南龙湖、荥阳东。
最起码符合郑东发展趋势，距离郑东新区也近一些；
有一定规划，有一定配套落地，有一定的行政单位入驻；
有公园，有湖泊，大部分住宅是低密的；
对于养老置业而言，即便区域发展的不快也不是最重要的，重要的是安静、低密、改善！
还有碧桂园中央公园建面约143平米的洋房、200平米的大平层，以及目前在售中叠、下叠（下叠233㎡，院子50㎡，地下室70㎡，挑高5.8m）。
等等。
后记
写作此文，并非单纯为了让大家投机买房，那个时代已经过去了。
在此只针对在郑州有真正改善住房需求的朋友，股票亏了、基金跌了、理财产品暴雷了，但优质的改善房产依然在你手中。
到了改善置业的年龄阶段，也是一种全新的人生阶段。毕竟，已经有了一定资金积蓄、有了快速成长的儿女、有更加年迈需要照顾的父母，更重要的是有了一份更成熟更有阅历的内心。
这样的心境，只有更改善的居住能够与之匹配。
站在当下，我依然认为在郑州购房是一个相当不错的选择，未来5年亦是如此。
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