澳大利亚住房空置率创新低 租客抢房战屡见不鲜_澳洲_悉尼_墨尔本

财联社3月28日讯(成竹发自悉尼 编辑齐林)澳洲租房者近来陷入两难,要么承受大幅租金上涨,要么搬走后面临激烈的租房竞争。

自澳洲政府2022年2月底开放国境以来,房屋空置率开始下降,租金逐月上涨。近几个月,这种情况愈演愈烈,悉尼和墨尔本两大城市的求租者常常一房难求,50人甚至100人竞租一个房子的情况屡见不鲜,直至2023年3月底,各类房屋租金仍处于历史高位。

注:图片来自今日悉尼

据房地产分析机构CoreLogic的数据显示,去年全澳的房租中值跃升10.2%,租金每周约555澳元,创下“历史新高”。澳洲第三大城市布里斯班和第五大城市阿德莱德的租金涨幅最大,约13%,其次是悉尼和珀斯,约11%。许多澳洲人直言,现在不但“吃不起”(高通胀),还“住不起了”。

注:来自CoreLogic 2022 (注:以上价格为每周租金)

悉尼北区SY Reality的房产顾问杨度指出,2020年疫情期间屋主们已经降低过房租,而2022年中起,澳联储持续不断的加息又让他们面临巨大的还贷压力,故而开放边境后房东们希望能提高租金收入,以抵消一些疫情期间空置或低租金的损失。

他补充道,1月底中国教育部留学服务中心不再承认远程学习,大量中国留学生涌入澳洲,他们往往希望住在学校附近,又对于价格不那么敏感,致使许多大学附近的房源紧俏,一套两房小公寓一周的租金可高达1400澳币。

“最近留学生能在学校附近找到合适房子住已经很幸运了”,他说。

基于预计仍会进一步上涨的租金现状,数十万有意租房者正面临着无家可归的境地。

澳大利亚政府公益组织Homelessness新任首席执行官Kate Colvin表示,最新的房租报告显示,很多家庭面临在崩溃的边缘。去年,由于经济和住房问题而寻求帮助的人数增加了9.2%。

澳纽银行(ANZ)高级经济学家Felicity Emmett说,低空置率也在影响租金的价格,移民的回归将进一步促进需求,一些房东可能会将抵押贷款利率上升的成本转嫁给租戶。

房源供应趋紧

在澳大利亚大城市,房源供应的前景也不乐观。住房行业协会(Housing Industry Association,HIA) 近期警告说,技术工人和材料的短缺,以及成本的增加将使新房的建造率达到十年来的最低水平。

HIA预计,独立房的开工数量将是十年来首次低于每年10万套,到2024年仅为9.63万套,“与2021年的14.9万套开工量相比,这是一个非常迅速的放缓。”

在需求回升的同时,新房建设速度的放缓表明,由于市场仍然紧张,将有更多的涨租。

根据澳洲投资房产研究机构SQM Research的最新数据,在全澳范围内,空置率低于2%,在一些地区甚至低于1%,创16年来新低。

房产投资人有点痛苦

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如此看涨的租金市场,对于房产投资者来说是否利好呢?根据房地产市场分析机构CoreLogic 的数据,房价在过去12个月持续下跌,其中一大因素是加息削弱了买家的借贷能力。

注:CoreLogic数据

在过去大半年时间里,澳大利亚的房价正在以破纪录的水平下降。在去年5月至2023年1月期间,房价下降了8.4%。其中,悉尼的房价在最近的跌势中跌幅最大,从最高点下跌了13%,墨尔本的房价也自峰顶回落,累计下跌了8.6%。不过,目前澳洲的房价比疫情前仍高出8.3%。

对于澳洲境外的房产投资者来说,除了要了解投资澳洲房产的相关政策,还需要注意的一点是,自2023年1月1日以来澳洲针对海外投资者的土地附加税(land tax surcharge) 从过去的2%直接翻倍至4%。

另外,澳洲政府自2022年5月起开始不断提高利率,连续加息十次,2023年3月初将现金利率再次上调 25个基点至历史性的3.6%。

虽然高利率导致很多本地买房者持观望态度,但近几月海外移民的购买,正使澳洲房市的跌幅放缓,今年1月悉尼房价还出现了0.3%的环比涨幅。

如下图,悉尼北区Epping一处在售四房独立屋,仅开放半小时迎来五个家庭看房,该房产价值约120-130万澳元。

来自上海有两个孩子的新移民陈女士在看房时表示,“这附近学区好,房子也比较新,离火车站也不远,所以想来看看。 我们自己小一点的三房会租出去,现在房租回报也比较好” 。

移民纷至沓来

由于适宜的环境和气候、当地相对高收入和优质的教育和医疗,澳大利亚目前仍是全世界移民的热门目的地之一。近几年来海外投资者对澳洲市场的兴趣正在增加,近期国际局势不稳使全球投资者将目光投向了澳洲。

2023年移民政策的诸多利好,例如增加州担保名额、加快家庭和团聚审批、国际学生毕业后工签时间延长、可能取消职业清单,仅满足年收8.5万澳元就可以技术移民等,仍吸引着来自全世界的移民纷至沓来。

根据经济学人智库(EIU)每年发布的全球最宜居城市排行,2022年澳大利亚的墨尔本跻身全世界十大最宜居城市之一。

在Ipsos最新发布的《2022澳大利亚生活》报告中,西澳首府珀斯继2021年后继续蝉联澳洲最宜居城市。随后依次是堪培拉、悉尼、阿德莱德、墨尔本、布里斯班、达尔文和霍巴特。

Ipsos的调查还显示,移民群体在选择居住城市时,良好的工作前景和优质的教育占有更为重要的地位,其次是房价可负担性、生活成本、安全和医疗服务。

如果在澳洲最大求职网站Seek上搜索工作职位空缺数,悉尼、墨尔本不分伯仲,目前都有5万多个工作职位空缺,完胜澳洲其他城市,其次是布里斯班和珀斯,均为2万左右。

而且,从收入水平来看,大城市亦具有竞争优势。根据保险公司Budget Direct最新调查结果,月平均工资最高的是悉尼6182.35澳元,随后依次是堪培拉5480.77澳无、珀斯5417.28澳元、达尔文5415.80澳元、布里斯班5253.04澳元、墨尔本5196.99澳元、阿德莱德5022.92澳元,霍巴特垫底,达4761.38澳元。

从众多因素来比较,悉尼和墨尔本这两大城市依然是最受移民群体欢迎的居住地。以目前澳洲的移民政策和经济复苏的趋势来看,业内人士预计,未来澳洲房租将继续上涨,房价或继续止跌回升。

来源:财联社

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