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京基山海上园售楼处现场销售电话：400-6556-033转分机号222【营销中心】
一、项目信息及周边配套
1.小区概况
京基山海上园总占地面积达11.3万㎡，总建面约70万㎡，共四期开发，属区域内大规模综合体项目，集居住、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体。
山海御园项目信息：
2. 周边配套：
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交通：
轨道交通，地铁1号线固戍站A出口1.6千米，西乡地铁站1.8公里，
固戍片区居住人口较多，高峰期地铁出行人流量也多；
项目步行1km内能到穗莞深城轨——西乡站（预计2025年通车），连接广州、东莞、深圳三座大湾区城市；
道路交通，项目就在宝安大道旁边，自驾可以便捷通往宝中、前海、南山科技园等片区。
商业：
项目周边3公里范围内，齐聚沃尔玛、大仟里、西乡天虹商场等商业配套，项目本身规划约10万㎡购物中心，并带有临街底商。
临近的大型商业配套略显缺乏，三期的商业中心还在建设阶段，等待建好投入使用可能需要较长的时间。
教育：
幼儿园社区配套两所公立幼儿园，中小学华中师范大学宝安附属学校（九年一贯制公立学校），学校于2017年9月1日开学。
医疗：
附近步行有银田社康和固戍社康；三甲医院要前往新安片区，宝安区人民医院和宝安区中医院。
公园：
生态资源丰富，项目南面是碧海湾公园，北面是铁仔山公园。
二、户型
1. 户型分布
从官方公布的户型分布图可以看出，共有10种户型面积段，详细的各户型货量还没有公布，
目前放出的户型图有95、98-101、101、141、175㎡，另外还有105㎡的户型图，其他的户型图暂未公开。
数量最多的主力户型是95、98-101㎡的三房竖厅户型，再大面积的则是南北通户型，
不同户型之间，朝向差异比较大，朝北的户型还挺多的，选房时要做点功课，
还看到有105、112㎡的四房，105㎡甚至还是南北通透的格局，这利用率就非常让人惊喜了，相较于140平的4房，总价也更低，只不过货量很少。
2. 户型图
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105平四房单独拎出来说，位于7栋，按7万/㎡算，总价735万左右，
4个房间都方正，面积也不算小，主卧配置齐全，整体进深8米，大气而且舒适，客厅开间4米带进深1.6米的阳台，这实用率，相当不错。
美中不足，阳台朝东北看山，餐厅朝西南看楼。
三、价值分析
1. 价格
据销售信息，山海上园四期-山海御园的备案均价是6.94万/㎡，
2019年山海上园二期住宅加推，开盘均价约6.55万/㎡，
2021年初，固戍地铁口新盘，富士君悦府，开盘均价是6.5万/㎡；
附近的二手房康达尔山海上园一二期，和招商果岭花园，政府指导价6.47万。
但目前这两个小区的二手房业主价站稳在8.8万/㎡左右，大部分价格已经9万以上。
2. 价值
①打房福利，一二手倒挂；
②穗莞深城轨，机场前海段，设置西乡、宝安、前海3站，将于2025年建成通车；
③同项目3期待建集中式商业和高端酒店；
④在宝中、前海的外溢辐射圈里，有跟涨能力；
⑤腾讯大铲岛、铁仔山科技园的规划，落成后聚集高端产业和人群，会带来购买力和居住需求。
1. 刚需三宝除了地铁较远，学校、商业(三期在建)都有；
2. 铁仔山公园和碧海湾公园环绕，生态资源丰富；
3. 学校很近，接送孩子方便；
4. 地段好，距离宝安中心也不过5公里，仅次于碧海、新安；
5. 新房限价、二手房首付提高，项目7万单价，660万起95平三房，同片区找不到的；
6. 货量多不需要积分，是二套购房者上车宝安的好机会。
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