这是“地产屠龙”的第192篇原创文章
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1月5号晚上，央行和银保监会联合发布通知称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限
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简单来说，那就是以后如果楼市形势连续三个月都不好的话，那就不用等lpr的变化了，各个地方政府对首套房贷款利率，可以自主决定进行阶段性维持、下调或取消
利率救市常态化，这是一个重要的信号
之前在2022年9月29号，央行和银监会政策首次出台政策，阶段性调整差别化首套房贷款利率
对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
符合上述条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限
国家统计局6-8月发布的70个大中城市商品住宅销售价格指数变动情况，必须是所有环比同比都下行的，70个城市里面有47个不符合，基本所有一二线城市都不符合，可以执行新政策的基本集中在三四线城市为主，也都是市场很艰难的硬骨头城市
对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
符合上述条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限
国家统计局6-8月发布的70个大中城市商品住宅销售价格指数变动情况，必须是所有环比同比都下行的，70个城市里面有47个不符合，基本所有一二线城市都不符合，可以执行新政策的基本集中在三四线城市为主，也都是市场很艰难的硬骨头城市
在9月29号这个政策之前，8月份LPR刚刚下调，首套房贷利率最低可至4.1%，而这次国庆前的松绑，使得贵阳的首套房贷率再度突破，实质性的开始执行了一个季度时间最低3.9%的贷款利率
9月份的政策执行了一个季度，在2022年12月31号到期结束以后，现在又立马出台一个新政策对接，说明之前的这一系列救市动作，并没有起到政策出台时候预想的那么大的作用
这次1月5号政策的继续出台，是再次给到那些楼市价格继续连续下滑城市的灵活政策，而且这次没有设定政策到期结束时间，变成了一个每三个月评估一次常态化的调整政策
自2022年第四季度起，各城市于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，自主选择阶段性维持/下调/取消首套房个人住房贷款利率下限。
对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限
其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
自2022年第四季度起，各城市于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，自主选择阶段性维持/下调/取消首套房个人住房贷款利率下限。
对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限
其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
根据国家统计局70个大中城市房价指数数据中，最近三个月房价持续下降的城市名单共有38个
其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州
三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江
上面红色字体是连续三个月继续双降的城市，蓝色字体是这一轮新增的城市
6-8月的价格指数梳理下来，70个城市里面有23个满足同比环比连续下跌的条件
9-11月的价格指数梳理下来，70个城市里面有38个满足同比环比连续下跌的条件
在这里面，价格指数同比和环比都满足连续三个月下降的城市名单，原本的23个城市名单，有16个城市在9-11月里面价格指数环比和同比继续下跌，而另外7个城市则不满足价格指数连续三个月双降的要求，这当中就包括了贵阳
即使是这7个没有双降的城市，它们这三个月的价格指数同比依旧是下降的，而且降幅都还不小，足以说明今年的市场比去年同期难得多
从23个增加到了38个，除了原本继续满足的16个城市之外，又新增22个城市进来，还包括了一些二线城市进来，这个名单数量的增长幅度，说明楼市的情况并没有因为救市而得到好转，整体还是很不乐观
在这当中，9、10、11月的贵阳房价指数不符合连续三月下降的趋势，9月份贵阳房价指数环比持平不变，那就意味着，这次新的首套房利率动态调整，第一轮贵阳不在其中，4.1%仍将是接下来的主流
九月份的特殊管控，导致新房市场几乎全军覆没，所以价格指数环比持平倒也符合常理，只是因为这个持平，导致贵阳的购房者在接下来的三个月内，不能享受到这一轮利率调整的福利了
而从贵阳过去两年价格指数环比和同比变化情况来看，连续三个月符合双降的情况也还真不多见
后续首套房执行利率是否会满足要求往下变动，这还要看接下来12、1、2月的房价指数变化情况，可以拿过去这些年，12、1、2三个月价格指数的变化情况来做一个趋势预判和参考
从上面这张贵阳新建商品住宅价格指数涨幅变化图，可以比较直观的看出最近七年贵阳楼市的变化趋势
在这当中，过去这些年的12、1、2三个月，每年都会有返乡置业带来一波小高潮，从来没有一次的价格指数是连续三个月同比、环比下跌的，即使不跌，也都是持平，那是不是也就意味着接下来这一轮12、1、2三个月的价格指数，极大可能依然满足不了连续下跌的要求
在3月份的时候，贵阳首套房利率第二轮动态下调还有希望吗
整体来看，房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大，但市场的信心依然没有完全恢复，特别是老韭菜的存量房贷降息，这其实才有更大程度的信心刺激
具体到贵阳楼市来说，团购政策延期，契税优惠券政策延期、公积金优惠政策延期，似乎都还是想继续营造一个宽松的环境，但没有了3.9%优惠利率的加持，接下来的1月和2月，等等党还会继续期待下一轮的利率动态调整吗
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