“没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。”
寅卯之交，新春将至。
未来历史会用什么词汇来描述刚刚过去的2022年？我们暂不得知。要知道，所有宏观叙事的波动，都与每个普通人息息相关。房地产作为国民经济支柱产业，在过去的一年，历经跌宕起伏。2023年，楼市将呈现何种新面貌？让我们一起回顾过去，展望新一年。
房地产再成“国民经济的支柱产业”
12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示。“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”
这次的发声，信号明显，又有迹可循。
就去年全年来看，从一季度稳字当头，部分城市试探性放松，到二季度地方性政策频发，再到三季度强调保交楼，最后，四季度连续推出“930”、金融16条、“三支箭”促融资保主体，松绑力度越来越大，支持力度越来越强。
在政策方面，4月29日、7月28日两次政治局会议，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。由于经济下行压力较大，在因城施策的导向下，今年房地产调控政策边际放松。房地产税试点暂缓推出，一些地方政府加大引才力度、放松限购限贷等，银行下调首付比和贷款利率，监管层放松三道红线和两个上限要求、支持新市民等。随后，5月起，地方进入密集出台房产新政期，逐渐打开地方因城施策空间，地方政策从试探性松绑到应出尽出。
在金融方面，一方面，2022年，央行两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限。数据显示，两次降准分别于4月和11月，均为存款准备金率全面下调0.25个百分点；三次降息分别在1月、5月、8月，其中1年期LPR变动1次，5年期LPR三次均有下调，对比2019年12月lpr五年期利率4.65%，最新一期LPR五年期利率已降至4.3%，共下调35bp。
另一方面，在“保交楼”和“保主体”全面发力。630江西景德镇强制停贷事件，引发全国停贷潮，8月开始央行及银保监及住建部频发保交楼政策，保障交付；随后，11月，中央开始全面加强对房企融资的支持力度。11月2日，中债增信召集21 家民营房企开会，推进第二批增信发行项目约200亿元；11月8日，交易商协表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持至少2500亿元民营企业债券融资；11月13日，中国人民银行、中国银保监会出台“金融16条”，开启了全国金融机构对房产行业全面的资金支持；11月21日，中国人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，强调支持刚性和改善性住房需求，支持民营房企发债融资，六大银行为17家房企授信1.28万亿元；11月28日，证监会宣布在涉房业股权融资方面调整优化五项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。至此，信贷、债券、股权支持全部到位，真正意义上实现“三箭齐发”，房企融资环境进一步改善，对改善房企资产负债和助力行业纾困意义匪浅。
因城施策，进一步优化本地房产政策
2022年，“松绑”贯穿全年，至2022年12月底，已有超百城首付商贷比例降至2成，20余城首套房贷利率降至3字头，多地推出包括人才补贴、契税补贴等多种类型的购房补贴。加入房产政策优化的城市队伍从三四线城市逐步扩散到一二线城市，包括北京、成都、西安等一线和强二线城市在11月调整部分城区的限购政策，杭州更是“认房又认贷”政策有所放松。12月底，佛山、东莞先后放开限购，调整限售政策，可视为一种新的限购政策思路与尝试。
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2023年开年至今仅10余日，已有河南、重庆、乌鲁木齐等多个省市祭出稳楼市新政，延续了去年11月以来一线、二线城市优化限购等趋势。可以预见，将有更多城市会出台优化房产政策新举措，进一步释放本地刚需和改善购房需求，以期促进市场尽快回暖。
1月3日，新年第一个工作日，河南省政府新闻办召开新闻发布会，重点介绍河南省大力提振市场信心、促进经济稳定向好有关工作，释放了一系列稳经济、促发展的积极信号。
其中，关于房地产行业，提出稳住房地产投资，全面落实金融支持房地产16条政策措施，全力保交楼、稳预期、拓供给，着力促进房地产市场平稳健康发展。加大对居民购房和房企合理融资支持力度，从信贷、股权、债券融资三方面纵深拓展房地产融资渠道。强化“保交楼”项目配套融资支持，持续攻坚推动已售逾期项目加快建设交付。
值得注意的是，河南省委常委、常务副省长孙守刚表示，取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策，完善二套房认定标准，支持集中团购商品住房，鼓励各地结合保障性租赁住房、人才住房房源征集加快存量商品房去化。
同时行动的还有重庆。同在1月3日，重庆发布房地产27条政策，包括符合条件的新市民可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。缴存职工个贷最高公积金贷款额度50万元，夫妻参贷最高贷款额度100万元。
1月5日，乌鲁木齐发布《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》，明确住房公积金贷款购买新建商品住房单价上限由13600元/平方米上调为14960元/平方米。使用住房公积金贷款购买二手住房，首付款比例由30%降低至20%。
此外，河南荣阳、安徽六安、江苏连云港、广西防城港、广西柳州等城市在新年先后出台包括下调购房首付、针对多孩子女家庭上调公积金贷款额度等房产新政。
新年关键词预测：宽松、回暖、分化
开年以来，房地产市场依然暖风频吹、利好不断。
1月5日，人民银行、银保监会发布重磅通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。也就是说，房价连跌3个月的城市，首套房贷利率就能降，目前4.1%的利率还有进一步下降空间。市场观点认为，目前首套房贷利率相较历史低点仍有一定下降空间，预计未来有更多符合条件的城市会因城施策，降低首套房贷利率，今年首套房贷“奔三”可期。
从去年下半年到今年开年的城市举措来看，一线及强二线城市调控政策或将继续局部优化，下行压力较大的远郊局部放松限购；弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，并适当综合运用提供购房补贴、提高公积金贷款额度等手段，促进市场回暖。
此外，去年还陆续有多个城市持续出台针对二孩、多孩家庭的专项政策、“一人购房全家帮”等有鲜明特色的新型政策，“带押过户”等更加高效的二手房交易尝试，这些手段切实降低购房者购房门槛和购房成本，能够持续推动刚需和改善群体入市，也有望在2023年继续得以推进和落实。
由此可见，2023年有望延续2022年整体宽松的市场环境，随着复产复工的进程加快，以及中央金融16条、“三支箭”和地方各项新政的逐步落实，市场有望在年中企稳回暖。但整体进度不一，并呈现较为明显的分化，一线、强二线城市将率先复苏，三四线城市则仍可能需要更长的时间修复。
易居企业集团CEO丁祖昱在12月31日的发布会上预测，整个2023年楼市政策将保持宽松，明年上半年楼市压力依然会很大，下半年会乐观一些，2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期。
他指出，“2022年全年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，整个行业规模已重回2015年。我们也看到一些好的信号，有一半的城市在四季度开始止跌回稳，也就是我们所说的，市场筑底已经开始出现。”
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文章来源:乐居买房
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