深圳房价的神话，还在继续？
01
深圳楼市回来了
回顾一下2023年的政策脉络，楼市埋了三条暗线在隐隐发力：
一条是大政方针的定调。两会开完，全年经济增长目标定在了5%左右，赤字率则在去年2.8%的基础上提至3%，继续积极的财政政策。
房地产、基建作为最能拉动经济增量的产业，一定会给予适度的支持。
国民经济的支柱地位，看样子这几年还很难动摇。
一条是各地松绑力度超预期。一个月内，已有37个城市出台了各类稳楼市政策，多为发放购房补贴，提高公积金贷款额度，取消和放松限购、限售及推行二手房“带押过户”。
财政，还得依赖土地和地产。
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还有一条是货币政策再次松动。央行于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，按照估算等于释放几千亿资金进入市场。
这是中国2023年的首次降准，也是近几年最奇怪的一次降准。因为以前都会提前放风，给市场一个准备，结果这次破天荒地没打招呼就把水放了，足见政策的急迫。
三方面的力量一汇聚，2023的楼市反弹超出预期，就连风向标的“深圳”，也开始涨了。
2023年2月，深圳楼市方面房企推售节奏放缓，商品住宅供应回落，供应面积约17.18万㎡，环比下降19.4％。
虽然供应量下降了，但是房价却开始上涨。
2月份，深圳成交均价达到66921元/㎡，环比上涨15.3％。
多个楼盘都出现一定的涨幅。
要知道从2021年4月开始，一直到今年3月份，深圳二手房连续下跌了11个月，将近一年了。
下跌2.8个百分点。假如是一套总价700万的房子，按照下跌2.8%来计算，差不多就是下跌了20万。
在连续下跌11个月后，深圳二手房价格再度回到上涨轨道，比去年同期上升了10%。目前的平均房价，已经突破了72668元，再创新高！
到了3月这个涨势，还在持续。
例如。华润城润府1期一套88平3房，业主在报价18天后，最终以1555万的总价成交，折合单价17.4万/平。
而在去年12月中旬，同户型的房源，成交价在1290万左右。
不到三个月时间，就涨了265万，涨幅高达20.5%！
深圳楼市真的回来了？
02
怎么又涨了？
这次深圳楼市回暖，不少人把原因归为政策的松绑。
确实，在经济下行压力增大的周期，房地产这个夜壶的价值瞬间被放大。
为了救市场，目前全国超过90个城市对楼市进行松绑，其中不乏郑州、苏州、南京、武汉、成都；大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市。
这还不包括有一些顶着“三道红线”、“房住不炒”的高压线，私下悄悄执行的一些政策，但没有明确文件公示的城市。
政策涉及放宽落户条件、放松限购销售、公积金贷款额度提高、降低首付比例、人才购房补贴、下调房贷利率等等。
然而深圳在这次刺激楼市的行情中，并没有跟进，显得相对克制不少。
稍微有点影响力的政策就一条：
深汕特别合作区将对限购和限售政策进行调整。
此前的限购政策是单身限购1套，家庭限购2套，若此次限购放开，或将成为深圳首个不限购区域。
但适用范围不广，也不是全盘开放，只是放开个别区域。
也许是前两年“深房理”的事件，又是被高层点名查“经营贷”，又是率先搞二手房指导价，把深圳给整怕了，不敢当出头鸟。
现在深圳依然是全球购房限制最严格的城市。
这有点像东莞，早年“娱乐产业”过于高调，被一波严打后趴窝到现在，从“最有颜色”的城市变成了全国“最干净”的城市。
深圳大概是“楼市版的东莞”。
因此，这一次深圳房子涨价的背后，与政策无关，是预期回归。
想抄底是人的天性，大家都想用更低的价格买自己心仪的优质房子，然而既便宜又有潜力的优质房子，只会出现市场非常低迷的时候。
比如刚刚过去的2022年底，出于追涨杀跌心理，没几个人敢出手。
今年的情况开始发生变化。
首先，烂尾楼的问题被重视起来。信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，持续缓解房企资金压力。除了融资环境改善，房地产行业信用问题也有所收敛。
单单是开发商有信心是不够的，老百姓的预期改善，还得需要他们对未来稳就业以及经济增长预期看好，对自己未来收入信心倍增。他们才敢买房，敢消费。
楼市的回暖与否，关键还要看购房者的预期能否改善。
如今，疫情过去了，经济有恢复的迹象，之前卡住脖子的那只手，松了。
也算凑成一个楼市触底反弹的契机。
03
深圳的楼市有点怪
不管如何，现在的房价我觉得是越来越怪了，尤其是深圳的。
高房价确实会逼走人，尤其是那些本来买得起，结果却没买了的。
但是这些人被逼走以后，深圳的房价慌不慌？根本不慌。
这几年部分地区房价可能出现波动，但深圳的楼市仍然会是全国最抗跌的，造成这一现象的根源在于深圳楼市的两个基本面：
供应量和消费力。
深圳楼市的火热主要来源于：与发展水平同层次的一线相比，深圳的供应远不能满足需要。
在中国14个主要大城市中，深圳土地面积最小。而且，深圳早已到了无地可用的状况。
根据相关规划，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里。目前已使用940平方公里。未来5年，深圳只有36平方公里的新增建设用地，平均每年只有7平方公里。
此外，还应该明确一个概念。短期看金融，中期看土地，长期看人口，这条“定律”，对深圳只是部分适用。
人口流出和金融杠杆的确会在长期和短期内影响到深圳的房价，但决定深圳房价高度的其实还有另外一个因素。
决定一个城市住宅销量的是人口规模，而决定其房价水平的则是产业结构！
深圳现在是国内互联网行业以及金融行业的聚集地，多家机构报告称深圳竞争力首次超过了香港，位居国内第一。
互联网、金融，还有诸多的高科技、新兴产业都落户在深圳，全是高净值人士大规模产出的行业，全都是收入水平最高的行业聚集在这里。
要是如此去分析，深圳不光是现在，未来也会是中国人均收入最高的城市之一，现实的购买能力摆在这。
你就算去腾讯总部楼下摆个摊卖烧饼都能多卖两块钱吧？何况是房子。
要是深圳领先于其他城市，领航中国的产业升级，涨到20万一平的均价，我都不觉得奇怪。
说实话，深圳房价的走势就是个翻版的香港——
土地少、人口多、经济高度发达。
但在这个趋势下，深圳楼市依然存在一个变量——
会不会学习新加坡模式？
今年深圳人才房的供应量很大，项目共11个，可能入市的房源总数共计16409套。
如果学新加坡那种“组屋模式”，加大人才房和保障房供给，楼市的平衡必然会打破，房价难以继续坚挺。
今年初，深圳加大了抢人的力度，甚至跑到广西去抢“农民工”，足见这座城市对人是越来越渴望。
而房价又是人才引进的“天敌”。不出意外，以后深圳一定会想办法再给楼市压一压，配合当地的人才政策。
由此看，深圳楼市也许机会并没有那么多。
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