深圳最憋屈的中心区，能不能买？
“2023年暴走探春”第二站，我们走了罗湖。
它很矛盾，嫌弃的人很嫌弃，但爱的人也离不开它。
新盘常年去化低迷，二手房也卖不上价，仅仅一路之隔的布吉也能比它贵。
那今年能不能买？还有多少新盘会入市？哪些最值得关注？
以下是实地调研的精华干货，建议收藏细读，如有需要尽管找局姐。
（深圳暴走探春计划持续进行中，大家有感兴趣的楼盘，可在文末留言或加局小妹咨询~）
往期回顾：
深圳暴走探春计划（福田篇）
深圳106新盘房价清单+价值分析
相比其他区域的楼盘轰轰烈烈搞宣发，罗湖显得尤为低调。
据统计，今年罗湖预计新入市住宅只有4个。按照在售新盘均价测算，大概率都是在8-9万/平。
但在调研中，发现罗湖最高甚至还去到9.6万/平，并且还有不少人买单。
而今年新增货量零星分布在布心、笋岗、莲塘等版块，可选择范围较小。
此外，本文我们把布吉百鸽笼片区也纳入其中，原因很简单：
一是和罗湖仅一路之隔，购房群体有重合；二是价格跟罗湖接近，是刚需大户龙岗里最非典型的版块。
今年有两个关注度很高的新盘：信义金御半山·珑门、百合世纪广场。
那么问题来了，同样是7-8万/平，你会买罗湖还是布吉百鸽笼？
以下主要是预计入市项目最新情报，罗湖和布吉的在售新盘可到文末查看。
湖贝
湖贝所处的位置，其实是罗湖传统意义上的核心位置。
“深圳第一路”深南大道从湖贝穿过，这个片区内有着深圳最繁华、最具人气的东门步行街，包括金光闪闪的罗湖商务中心，还有罗湖区政府都在这里，地段价值首屈一指。
但由于开发时间较早，目前片区遍布大量城中村和老旧小区，有着城市面貌老旧、道路堵车等硬伤。
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现在片区内几乎没有次新房，二手房以黄贝岭周边为参考，挂牌价集中在6-7万/平。
由于城中村较多，旧改范围较大，等待面貌迭更需要较长周期。
一
华润未来城
地址：东门街道湖贝路与乐园路交汇处东北侧
户型套数：117套83-182平3-5房
参考均价：8.85万/平，最高单价为9.6万/平
最新进展：楼体建设中，营销中心已开放，项目住宅剩余50+套
华润未来城，可以说是今年整个罗湖中最值得关注的项目。
地理位置虽说在罗湖，但也是罗湖数一数二的位置，距离福田华强北4个地铁站的距离。
同样是大型旧改出身，项目和南山华润城有着异曲同工之妙，对于湖贝片区面貌的焕新，也有着非凡的意义。
随着之后整个项目的规划落地，将会配套49万平的商业体量(相当于3个罗湖万象城)，目前吹风可能是万象天地，以及4万平的演艺中心。
另外比较牛的是交通打造上，华润未来城将汇聚5线4站地铁，包括现有2号线湖贝站、3号线晒布站、9号线文锦站，在建5号线西延线东门路站以及规划25号线罗湖区委站。
B3层还会有一条地下市政环路，可以作为地下车道通行，这在深圳是头一次有项目这么做。
项目一期可售住宅只有117套，目前只剩下50余套在卖。目前楼体正在建设中，预计25年3月交楼。
其余在售的则是真公寓，70年产权，民水民电通燃气有阳台，目前剩余200+套在售。楼盘密度高，得房率70-75%，实际可使用面积较小。
如下图所见，一期项目位于项目较边缘的位置。
同一期项目一样，之后推出的项目都会有大量回迁房，留给购房者可选择的房源不多。
项目为精装交付，电器除了电视之外，洗衣机、抽油烟机、背景墙、衣柜都是备齐的。
/上下滑动了解详情/
从价格上看，均价8.8万/平的价格其实并不适合刚需，更适合对罗湖有情怀的old money和预算较多的改善家庭。
目前项目除了一期住宅（A4、A6地块），其他项目和商业都还未出地面，另外还有部分未签约地块；万众瞩目的湖贝塔，也还没定下最终高度。
要等待规划兑现，至少还需要约10年时间。由于建设周期长，买在第一期的部分户型也免不了城建噪音影响。
笋岗
笋岗可以说是罗湖这几年变化最大的片区，堪称罗湖黑马。
以前的笋岗有着成片的工业物流、仓储用地，周边也没有大型商超、娱乐场地等，并不适合居住。
而也正是因为这个原因，笋岗没有大片农民房，能得以迅速的连片改造。
实际来走一圈会发现，笋岗现在已经发展较为成熟的片区。
商业方面宝能环球汇、华润笋岗中心落地，开业不久的万象食家更是成为很多深圳年轻人的打卡新地点。
7号线和9号线经过这里，并分别设有笋岗、红岭北、园岭三个站点。
周边大大小小有4个公园，包括经常刷屏的洪湖公园在内，居民可以骑行、爬山、游湖、野餐......
笋岗的学校不多，但教学质量在拥有众多老牌优质学校的罗湖也能排得上名号。桂园中学便是其中之一，另外还有笋岗小学 、洪湖小学、红桂小学、笋岗中学等。
美中不足就是周边城市更迭明显，道路施工整体翻新较多，居住会受一定的噪音及粉尘影响，但是长期来看笋岗片区的发展还是具有潜力的。
一
城建梅园项目
地址：泥岗西路和红岭北路的东南交汇处
户型套数：待定
均价：预计8万/平
最新进展：楼体施工建设中
城建梅园项目用地面积约4.03万㎡，总建筑面积约60万㎡综合体。
项目将建设1栋81F高端商务写字楼，（407米，建成后成为深圳第三高楼）1栋48F研发办公楼，1栋36F商务公寓，1栋60F云端住宅，3栋46-60F保障性住房。
建成后将作为深圳创新金融和科技总部基地，助力红岭创新金融产业打造世界级金融街。
目前项目正在火热朝天地施工中，正在进行楼体建设。
项目配建1所36班九年制学校，1所幼儿园，目前也在楼体建设中。距离3、9号线换乘站红岭站仅340米路程。
新房价格可以参考2021年入市的华润置地笋岗中心，当时的备案价为8.86万/平。
布心
相比起湖贝和笋岗的城市面貌，布心就显得比较老旧了。
开车在布心转了一圈，给我最大的感觉是这里居住氛围十分浓厚，有很多小商店、底商、生活用品店等。
布心小学、中学都在这里，学生过个马路就可以回家。
周边是以布心花园为首的老旧小区，小区门上可见列入城市更新规划的标牌，但是目前还有大量居民生活在这里，旧改想必没有那么快。
其余要么是已经建好的回迁房，就是在建设中的城市更新项目，整体面貌有待迭更。唯一的大型商业粤海城，测距约1公里，短期内居住环境相对一般。
一
京基天韵府
地址：东湖街道仁心路与围岭中路交汇处
户型套数：网传为50-180平住宅，实际以开发商口径为准
均价：预计7-8万/平
最新进展：楼体建设中，预计3、4月开放营销中心
京基天韵府为京基布心水围村旧改，项目总建面超84万㎡，共分为2宗地块，布心村地块、水围村地块。
其中，布心村地块由8栋62-75F超高层住宅、1栋62F商务公寓、3栋58-71F高端写字楼、2栋53F保障房组成。
水围村地块由5栋77F超高层住宅、2栋62-66F高端写字楼组成。
目前项目楼体建设中，住鉴局询问了门口的保安，说是在3、4月会开放营销中心。
项目距离5号线“布心站”300米，7号线“太安站”700米范围内，属于“双地铁”物业。
二
淘金山湖景花园
地址：罗湖区布心翠荫路188号
户型套数：82-88平2-3房住宅
均价：7-8万/平
最新进展：现楼状态
淘金山湖景花园项目位于东湖水库居住区，单从环境来看，项目靠山傍水，居住环境没得挑。
项目旁为淘金山小学，小区有专门前往学校的通道，学生们步行即可到达学校，十分方便。
但如果是从生活便利度来讲，项目位于半山中，从进入小区，到走到具体楼栋，都需要爬坡，需要一定体力。据销售介绍，小区内有华润万家可供业主买菜，其余购物则需要驾车去外部采购。
在售的楼盘为现楼，82-88平2-3房住宅。据现场销售透露，从拿地至今已经20年，楼房已经建成近10年。也就是说，购房者现在拿到房产证，只剩下了50年的产权。
另外，由于楼盘已经建成10年，房源装修设计、大厅、电梯等，都还沿用着十年前的风格，较为复古。
设计上也有一定缺陷，户型不方正，有的户型没有阳台，有的餐厅太小，有的房间太小，使用率不高。
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布吉（百鸽笼）
为何把布吉百鸽笼纳入罗湖篇，开篇已经讲清楚了。
布吉有很多板块，而百鸽笼则是最特殊的存在。
与罗湖布心只隔了一条街的布吉百鸽笼，是整个布吉最贵的片区，二手房价甚至比大部分罗湖楼盘都贵。
从新房房价来看，百鸽笼与布心价格相近。
但从二手房看，2021年最高峰时期，百鸽笼次新房最高超过了10万/平；
如今百鸽笼次新房稳定在8-9/万平，与6-7万/平的罗湖布心拉开了差距。
究其原因，在规模化、配套丰富性、配套能级等各方面，百鸽笼都要比布心强很多。
因为百鸽笼是连片开发的，片区内没有城中村，多是以信义为首的大型社区。
商业配套方面，有12万平万象汇商业；出行方面，道路也比布心宽敞，地铁也有5号线百鸽笼站。
学校配套方面，有开学4个多月，就夺得龙岗区171所学校学业水平 (质量) 抽查考试冠军的百外世纪小学；还有深圳民办学校的天花板——百合外国语。
因此百鸽笼也是公认的、能够代表布吉最高人居体验的区域。
新房价格接近，实际居住体验感和未来价值空间（新房与二手房价差）却都超过布心，同样今年入市的新盘大概率会卖得比布心好。
一
百合世纪广场
地址：布吉街道翔鸽路与惠康路交汇处西南侧
户型套数：首批314套，101-174平3-5房
均价：预计7万/平
最新进展：已封顶，营销中心未开放
百合世纪广场和万科红、信义金御半山一样，同属金稻田片区旧改项目，2004年立项至今才终于有动静。
据公开资料显示，百合世纪广场总建面约36万㎡，由两个地块组成，规划有住宅、商务办公、幼儿园、学校，首批预计推售314套住宅。
来源：家在深圳
项目位于5号线百鸽笼A出口处，出站之后就可以看到项目，妥妥的地铁上盖物业。
另外地铁一站的距离可到达布吉，在此可以换乘3号线，也可前往深圳东站乘坐火车。
项目自身配建约1.9万平方米的商业，周边还有万科红、信义金御半山等的底部商业。
百鸽笼地铁站C口处还有华润万象汇，该商场是布吉最大型的购物中心。
项目一路之隔就是深圳市龙岗区百外世纪小学，该学校是项目的配套学校，是一所非营利性民办小学，已在2020年开学招生。
目前来看，可能就是到时候业主们会上演“抢车位大战”，毕竟超1400套房只规划了500多个车位。
二
信义金御半山·珑门
地址：布吉街道惠康路与中元路交汇处
户型套数：86-122平3-4房，308套
均价：预计7万/平
最新进展：已经出地面约15层
开发商信义在片区已经开发了如信义假日名城、信义荔山公馆、信义金御半山等大型居住社区，其中信义金御半山的收官之作就是珑门。
虽说信义金御半山·珑门为信义金御半山四期项目，但实际上，信义金御半山·珑门和已经开发完毕、自成一体的信义金御半山一、二、三期直线距离相隔了约800米。
并且销售还向我们透露，四期项目和之前的信义金御半山一、二、三期隶属不同旧改项目。
来源：网络
从位置上看，反而是与百合世纪广场仅隔了一条马路，可以共享底商配套。
户型设计和前面几期产品还是要逊色不少，少了大面积赠送。
86平只能做到3房1卫，95平3房2卫，没办法像前面两期做到4房2卫。
但122平的4房户型设计相对宽阔，南北通透。
另外据现场销售透露，除了会推出信义金御半山珑门的首批住宅之外，之前推出的信义金御半山三期位于6栋的还有100多套精装保留单位，户型为建面约97㎡的复式住宅现房。
有人说，罗湖有不容忽视的缺点：城市面貌太老了、城中村多；道路窄小且容易堵车......
尤其是新深圳人，更是对老罗湖有刻板印象。
但罗湖作为新房能卖到7-9万/平的区域，是有充分理由的。
从医疗资源、教育资源来看，罗湖在深圳属于第一梯队；
商业、地铁、休闲娱乐、居住氛围也都全齐了。
这也就是为什么住惯了罗湖的人，都不会离开罗湖，甚至还能为罗湖新房买单的原因。
来源：深圳贝壳研究院
近年来，罗湖新房成交量上不去，一是没有价差红利，是少见的新房比二手房价格高不少的区域；
二是同样预算，多数人因为在意升值空间而选择了西部，认为买在罗湖没“钱途”。
但其实西部虽有概念、有规划，从当前的居住体验感来看，还真比不过罗湖。
再加上罗湖正积极推进城市更新，未来发展还是很值得期待的。
最后做个小调查：
同样的预算，你会买在西部还是罗湖呢？欢迎来评论区留下答案~
罗湖+布吉在售楼盘：
来源：深圳中原研究中心
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