暴走改善热盘!都是7万+/平,你会选罗湖还是布吉?_半山_项目_鸽笼

深圳最憋屈的中心区,能不能买?

“2023年暴走探春”第二站,我们走了罗湖。

它很矛盾,嫌弃的人很嫌弃,但爱的人也离不开它。

新盘常年去化低迷,二手房也卖不上价,仅仅一路之隔的布吉也能比它贵。

那今年能不能买?还有多少新盘会入市?哪些最值得关注?

以下是实地调研的精华干货,建议收藏细读,如有需要尽管找局姐。

(深圳暴走探春计划持续进行中,大家有感兴趣的楼盘,可在文末留言或加局小妹咨询~)

往期回顾:

深圳暴走探春计划(福田篇)

深圳106新盘房价清单+价值分析

相比其他区域的楼盘轰轰烈烈搞宣发,罗湖显得尤为低调。

据统计,今年罗湖预计新入市住宅只有4个。按照在售新盘均价测算,大概率都是在8-9万/平。

但在调研中,发现罗湖最高甚至还去到9.6万/平,并且还有不少人买单。

而今年新增货量零星分布在布心、笋岗、莲塘等版块,可选择范围较小。

此外,本文我们把布吉百鸽笼片区也纳入其中,原因很简单:

一是和罗湖仅一路之隔,购房群体有重合;二是价格跟罗湖接近,是刚需大户龙岗里最非典型的版块。

今年有两个关注度很高的新盘:信义金御半山·珑门、百合世纪广场。

那么问题来了,同样是7-8万/平,你会买罗湖还是布吉百鸽笼?

以下主要是预计入市项目最新情报,罗湖和布吉的在售新盘可到文末查看。

湖贝

湖贝所处的位置,其实是罗湖传统意义上的核心位置。

“深圳第一路”深南大道从湖贝穿过,这个片区内有着深圳最繁华、最具人气的东门步行街,包括金光闪闪的罗湖商务中心,还有罗湖区政府都在这里,地段价值首屈一指。

但由于开发时间较早,目前片区遍布大量城中村和老旧小区,有着城市面貌老旧、道路堵车等硬伤。

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现在片区内几乎没有次新房,二手房以黄贝岭周边为参考,挂牌价集中在6-7万/平。

由于城中村较多,旧改范围较大,等待面貌迭更需要较长周期。

华润未来城

地址:东门街道湖贝路与乐园路交汇处东北侧

户型套数:117套83-182平3-5房

参考均价:8.85万/平,最高单价为9.6万/平

最新进展:楼体建设中,营销中心已开放,项目住宅剩余50+套

华润未来城,可以说是今年整个罗湖中最值得关注的项目。

地理位置虽说在罗湖,但也是罗湖数一数二的位置,距离福田华强北4个地铁站的距离。

同样是大型旧改出身,项目和南山华润城有着异曲同工之妙,对于湖贝片区面貌的焕新,也有着非凡的意义。

随着之后整个项目的规划落地,将会配套49万平的商业体量(相当于3个罗湖万象城),目前吹风可能是万象天地,以及4万平的演艺中心。

另外比较牛的是交通打造上,华润未来城将汇聚5线4站地铁,包括现有2号线湖贝站、3号线晒布站、9号线文锦站,在建5号线西延线东门路站以及规划25号线罗湖区委站。

B3层还会有一条地下市政环路,可以作为地下车道通行,这在深圳是头一次有项目这么做。

项目一期可售住宅只有117套,目前只剩下50余套在卖。目前楼体正在建设中,预计25年3月交楼。

其余在售的则是真公寓,70年产权,民水民电通燃气有阳台,目前剩余200+套在售。楼盘密度高,得房率70-75%,实际可使用面积较小。

如下图所见,一期项目位于项目较边缘的位置。

同一期项目一样,之后推出的项目都会有大量回迁房,留给购房者可选择的房源不多。

项目为精装交付,电器除了电视之外,洗衣机、抽油烟机、背景墙、衣柜都是备齐的。

/上下滑动了解详情/

从价格上看,均价8.8万/平的价格其实并不适合刚需,更适合对罗湖有情怀的old money和预算较多的改善家庭。

目前项目除了一期住宅(A4、A6地块),其他项目和商业都还未出地面,另外还有部分未签约地块;万众瞩目的湖贝塔,也还没定下最终高度。

要等待规划兑现,至少还需要约10年时间。由于建设周期长,买在第一期的部分户型也免不了城建噪音影响。

笋岗

笋岗可以说是罗湖这几年变化最大的片区,堪称罗湖黑马。

以前的笋岗有着成片的工业物流、仓储用地,周边也没有大型商超、娱乐场地等,并不适合居住。

而也正是因为这个原因,笋岗没有大片农民房,能得以迅速的连片改造。

实际来走一圈会发现,笋岗现在已经发展较为成熟的片区。

商业方面宝能环球汇、华润笋岗中心落地,开业不久的万象食家更是成为很多深圳年轻人的打卡新地点。

7号线和9号线经过这里,并分别设有笋岗、红岭北、园岭三个站点。

周边大大小小有4个公园,包括经常刷屏的洪湖公园在内,居民可以骑行、爬山、游湖、野餐......

笋岗的学校不多,但教学质量在拥有众多老牌优质学校的罗湖也能排得上名号。桂园中学便是其中之一,另外还有笋岗小学 、洪湖小学、红桂小学、笋岗中学等。

美中不足就是周边城市更迭明显,道路施工整体翻新较多,居住会受一定的噪音及粉尘影响,但是长期来看笋岗片区的发展还是具有潜力的。

城建梅园项目

地址:泥岗西路和红岭北路的东南交汇处

户型套数:待定

均价:预计8万/平

最新进展:楼体施工建设中

城建梅园项目用地面积约4.03万㎡,总建筑面积约60万㎡综合体。

项目将建设1栋81F高端商务写字楼,(407米,建成后成为深圳第三高楼)1栋48F研发办公楼,1栋36F商务公寓,1栋60F云端住宅,3栋46-60F保障性住房。

建成后将作为深圳创新金融和科技总部基地,助力红岭创新金融产业打造世界级金融街。

目前项目正在火热朝天地施工中,正在进行楼体建设。

项目配建1所36班九年制学校,1所幼儿园,目前也在楼体建设中。距离3、9号线换乘站红岭站仅340米路程。

新房价格可以参考2021年入市的华润置地笋岗中心,当时的备案价为8.86万/平。

布心

相比起湖贝和笋岗的城市面貌,布心就显得比较老旧了。

开车在布心转了一圈,给我最大的感觉是这里居住氛围十分浓厚,有很多小商店、底商、生活用品店等。

布心小学、中学都在这里,学生过个马路就可以回家。

周边是以布心花园为首的老旧小区,小区门上可见列入城市更新规划的标牌,但是目前还有大量居民生活在这里,旧改想必没有那么快。

其余要么是已经建好的回迁房,就是在建设中的城市更新项目,整体面貌有待迭更。唯一的大型商业粤海城,测距约1公里,短期内居住环境相对一般。

京基天韵府

地址:东湖街道仁心路与围岭中路交汇处

户型套数:网传为50-180平住宅,实际以开发商口径为准

均价:预计7-8万/平

最新进展:楼体建设中,预计3、4月开放营销中心

京基天韵府为京基布心水围村旧改,项目总建面超84万㎡,共分为2宗地块,布心村地块、水围村地块。

其中,布心村地块由8栋62-75F超高层住宅、1栋62F商务公寓、3栋58-71F高端写字楼、2栋53F保障房组成。

水围村地块由5栋77F超高层住宅、2栋62-66F高端写字楼组成。

目前项目楼体建设中,住鉴局询问了门口的保安,说是在3、4月会开放营销中心。

项目距离5号线“布心站”300米,7号线“太安站”700米范围内,属于“双地铁”物业。

淘金山湖景花园

地址:罗湖区布心翠荫路188号

户型套数:82-88平2-3房住宅

均价:7-8万/平

最新进展:现楼状态

淘金山湖景花园项目位于东湖水库居住区,单从环境来看,项目靠山傍水,居住环境没得挑。

项目旁为淘金山小学,小区有专门前往学校的通道,学生们步行即可到达学校,十分方便。

但如果是从生活便利度来讲,项目位于半山中,从进入小区,到走到具体楼栋,都需要爬坡,需要一定体力。据销售介绍,小区内有华润万家可供业主买菜,其余购物则需要驾车去外部采购。

在售的楼盘为现楼,82-88平2-3房住宅。据现场销售透露,从拿地至今已经20年,楼房已经建成近10年。也就是说,购房者现在拿到房产证,只剩下了50年的产权。

另外,由于楼盘已经建成10年,房源装修设计、大厅、电梯等,都还沿用着十年前的风格,较为复古。

设计上也有一定缺陷,户型不方正,有的户型没有阳台,有的餐厅太小,有的房间太小,使用率不高。

/上下滑动了解详情/

布吉(百鸽笼)

为何把布吉百鸽笼纳入罗湖篇,开篇已经讲清楚了。

布吉有很多板块,而百鸽笼则是最特殊的存在。

与罗湖布心只隔了一条街的布吉百鸽笼,是整个布吉最贵的片区,二手房价甚至比大部分罗湖楼盘都贵。

从新房房价来看,百鸽笼与布心价格相近。

但从二手房看,2021年最高峰时期,百鸽笼次新房最高超过了10万/平;

如今百鸽笼次新房稳定在8-9/万平,与6-7万/平的罗湖布心拉开了差距。

究其原因,在规模化、配套丰富性、配套能级等各方面,百鸽笼都要比布心强很多。

因为百鸽笼是连片开发的,片区内没有城中村,多是以信义为首的大型社区。

商业配套方面,有12万平万象汇商业;出行方面,道路也比布心宽敞,地铁也有5号线百鸽笼站。

学校配套方面,有开学4个多月,就夺得龙岗区171所学校学业水平 (质量) 抽查考试冠军的百外世纪小学;还有深圳民办学校的天花板——百合外国语。

因此百鸽笼也是公认的、能够代表布吉最高人居体验的区域。

新房价格接近,实际居住体验感和未来价值空间(新房与二手房价差)却都超过布心,同样今年入市的新盘大概率会卖得比布心好。

百合世纪广场

地址:布吉街道翔鸽路与惠康路交汇处西南侧

户型套数:首批314套,101-174平3-5房

均价:预计7万/平

最新进展:已封顶,营销中心未开放

百合世纪广场和万科红、信义金御半山一样,同属金稻田片区旧改项目,2004年立项至今才终于有动静。

据公开资料显示,百合世纪广场总建面约36万㎡,由两个地块组成,规划有住宅、商务办公、幼儿园、学校,首批预计推售314套住宅。

来源:家在深圳

项目位于5号线百鸽笼A出口处,出站之后就可以看到项目,妥妥的地铁上盖物业。

另外地铁一站的距离可到达布吉,在此可以换乘3号线,也可前往深圳东站乘坐火车。

项目自身配建约1.9万平方米的商业,周边还有万科红、信义金御半山等的底部商业。

百鸽笼地铁站C口处还有华润万象汇,该商场是布吉最大型的购物中心。

项目一路之隔就是深圳市龙岗区百外世纪小学,该学校是项目的配套学校,是一所非营利性民办小学,已在2020年开学招生。

目前来看,可能就是到时候业主们会上演“抢车位大战”,毕竟超1400套房只规划了500多个车位。

信义金御半山·珑门

地址:布吉街道惠康路与中元路交汇处

户型套数:86-122平3-4房,308套

均价:预计7万/平

最新进展:已经出地面约15层

开发商信义在片区已经开发了如信义假日名城、信义荔山公馆、信义金御半山等大型居住社区,其中信义金御半山的收官之作就是珑门。

虽说信义金御半山·珑门为信义金御半山四期项目,但实际上,信义金御半山·珑门和已经开发完毕、自成一体的信义金御半山一、二、三期直线距离相隔了约800米。

并且销售还向我们透露,四期项目和之前的信义金御半山一、二、三期隶属不同旧改项目。

来源:网络

从位置上看,反而是与百合世纪广场仅隔了一条马路,可以共享底商配套。

户型设计和前面几期产品还是要逊色不少,少了大面积赠送。

86平只能做到3房1卫,95平3房2卫,没办法像前面两期做到4房2卫。

但122平的4房户型设计相对宽阔,南北通透。

另外据现场销售透露,除了会推出信义金御半山珑门的首批住宅之外,之前推出的信义金御半山三期位于6栋的还有100多套精装保留单位,户型为建面约97㎡的复式住宅现房。

有人说,罗湖有不容忽视的缺点:城市面貌太老了、城中村多;道路窄小且容易堵车......

尤其是新深圳人,更是对老罗湖有刻板印象。

但罗湖作为新房能卖到7-9万/平的区域,是有充分理由的。

从医疗资源、教育资源来看,罗湖在深圳属于第一梯队;

商业、地铁、休闲娱乐、居住氛围也都全齐了。

这也就是为什么住惯了罗湖的人,都不会离开罗湖,甚至还能为罗湖新房买单的原因。

来源:深圳贝壳研究院

近年来,罗湖新房成交量上不去,一是没有价差红利,是少见的新房比二手房价格高不少的区域;

二是同样预算,多数人因为在意升值空间而选择了西部,认为买在罗湖没“钱途”。

但其实西部虽有概念、有规划,从当前的居住体验感来看,还真比不过罗湖。

再加上罗湖正积极推进城市更新,未来发展还是很值得期待的。

最后做个小调查:

同样的预算,你会买在西部还是罗湖呢?欢迎来评论区留下答案~

罗湖+布吉在售楼盘:

来源:深圳中原研究中心

温馨提示:深圳暴走探春计划持续进行中,接下来我们还将继续走遍深圳另外9区,大家有感兴趣的楼盘,可在文末留言或加局小妹咨询~

视频号也会同步更新暴走系列视频和直播,欢迎大家多多关注~

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