市场回暖了！
据贝壳研究院数据，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较节前提高30%以上，日均带看量和挂牌量高1倍以上。
贝壳经理信心指数回升明显，这预示着后期市场量价的回升：
回看广州，同样势头很猛！据不完全统计，春节期间广州超过70个楼盘不打烊，并推出大量新春活动吸客，有楼盘的春节访客量超600组。
努力是有收获的，年后第一周，广州新房成交量涨环比上涨308%！
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2023年伊始，新的一年，买房的事儿，又将提上日程。
但是，不管自住还是投资，大家最关心的一个问题是：应该买什么样的房子！
复盘过去五年，楼市秘密在哪？
这个话题，老生常谈，但总结一点：一线城市的购房逻辑并未改变。
这可以从几个方面去理解，比如广州人口仍然在净增长，城市化仍然在继续，刚需和改善型住房消费被支持等等。
这么说来，复盘过去的运行特点，就可以找到，楼市上涨的秘密。
刚好，最近收集到一份资料，列举了广州不同板块新房涨幅，其中排在前5名的是：
细究这几个板块，有各自特点，亦有其共通点：
天河公园：亚洲最大的地铁站+三线交汇，公园优美环境，良好教育医疗配套，大盘密集，改善产品多；
天河公园实拍图
越秀区府板块：地铁1/2号线交汇、良好教育医疗配套；
同和板块：地铁3号线、南方医院等医疗配套，生态环境良好，大盘众多，多别墅等改善产品；
广钢新城：地铁密集、广佛线/1号线/10号线交汇，教育资源突出，超级大盘，改善产品占比大。
科学城：地铁6号线/7号线/21号线交汇，产业落地、配套成熟、环境优美、连片新盘。
发现了吗？这几个板块的共通点是都有发达的轨道交通！其中最显著的是天河公园，地铁开通后直接被带飞，短短一年价格翻番!
当然，只有地铁，大家是不会轻易买账的，还得有优越的配套，例如越秀区府和广钢新城的教育资源。
因此，轨道交通、教育资源、成熟大盘、改善产品、优美环境，具有这些优点的房子，才是购房者需要追逐的，且优点越多越好。
关键因素对房价影响如何？
以上几个共同点，都是影响房价的关键因素。
其中轨道交通、教育医疗配套、居住环境等，是外部因素；而产品质素和楼盘规模，则是内部因素。
这些因素，对房价影响有多大呢？
地铁因素对房价的影响
从以上几个热门板块里挑典型楼盘看：
广钢中海花湾壹号D区，距离地铁鹤洞站最近；C区靠近换乘站西塱，这俩单价较高。而距离地铁站较远的B区，则价格低。
有研究表明，地铁对房价的影响，随楼盘位置与距地铁距离而不同。
城区地铁站点1公里内溢价7-10%左右，郊区站点要较城区高10%左右。
距地铁距离每增加100米，房价下降1.1%,租金下降1.6%。
由于可见，地铁等轨道交通，会直接影响房价，且一般而言，距离越近，受益越大。
教育因素对房价的影响
教育配套对房价的影响也很大，学位房带来的房价溢价幅度，中外城市均较为明显，广州约为9.3%。
天河公园板块，对口天府路小学的楼盘均价，要高于对口华融小学的楼盘均价。
东荟城和时代春树里，由于学校的不同，房价涨幅分别为54%和39%，优质学位房带来的房价溢价幅度明显更大，达15%左右。
星图TOD在华师附属新塘学校落位后，品秀星图项目的售价较周边项目有所提升。
总而言之，关键因素对房价影响很大，有时甚至是多个因素同时影响，比如在科学城，地铁近、有学校、楼盘规模更大的星樾山畔（均价38000/平，数据来源贝壳），单价明显高于单体盘佳大瑞园（均价36000/平，数据来源贝壳）。
内部因素对房价的影响
在同等地段中，小区配套完善的楼盘往往比旁边的单体楼价格高出不少，例如同样楼龄、地段的单体楼天誉花园（均价5.2万）和带小区花园的中怡城市花园（均价7.2万），单价相差2万。
此外，户型对房价影响也颇大，同一小区内差价竟高达50%，贵了一半：
因此，给我们的启示是户型上，追求极致讲求实用，最好做到同等面积多一房，多一间房，就多住一代人。例如星樾TOD超高实用率的复式产品：
星樾TOD复式户型模型改造示意图
小区配套上，园林追求实用且审美在线，例如星汇城的网红园林装置：
星汇城园林实景图
此外，我们在选房时，需要做多因素的综合考量，这样才能挑选到优质的房子。
综合关键因素后，应该怎么选？
地铁虽好，但以前地铁上盖，多是单体楼；教育人人看重，但以前学位房，常意味着老破小。
难道就没有两全其美，或者多全其美的事情了吗？
当然有！随着地铁建设技术的突破，TOD项目横空出世，成为了诸多优点的集大成者。
如何做到呢？
TOD项目集轨交、商业、住宅、学校等多项功能与一体，把以往数个单独的商业体压缩，囊括购物、教育、居住、工作、文化于一体，名副其实是一座“微型城市”。
这些功能齐全的TOD项目通过轨道连接，可以从不同地方快速通勤到市中心，突破地域的界限，为我们提供品质生活。
居住在这里，我们所看重的地铁、配套、环境、大城等，全都集齐了。
买TOD，必看越秀
TOD项目研发，是有门槛的。地铁构造极为复杂，单单是个减震，就极其考验房企的功力。
此外，多业态的运营能力，对城市的理解等也对房企打造TOD的能力要求很高。
而越秀，就是当中的佼佼者。不仅累计了大量的开发经验，其TOD项目也长期霸榜区域销售排名，获得购房者的认可。
越秀TOD项目众多，具体该怎么选？可分情况讨论：
贴近产业聚集区的新区，值得长线看多
新区需要持续的投入建设，具有潜在红利，但公共配套具有滞后性，生活不便。
如学校和商业配套等是大难题，新区学位紧张，大批新房交付后容易造成学位挤兑，此时小区有配建学校或周边有商业配套，将成为不可替代的优势。
星图TOD：小区自带18班幼儿园+42班小学+21班初中+商业街+广州图书馆星图分馆，一个小区的配套顶别人一个街道，自成一体，打遍片区无敌手。且在东西大动脉13号线官湖站旁，未来能直达珠江新城。（注：学校部分年级未开班）
星图TOD配套航拍图
星樾TOD：位于科学城，不仅有众多产业兜底，还有周边成熟的商业配套。
星樾TOD周边配套
小区附近的香雪站，可换乘地铁6号线和黄埔有轨电车1/2号线。此外自带九年一贯制的广外附属科学城实验学校，现已开学。
广外附属科学城实验学校实拍图
星樾山畔TOD：同样位于科学城，7号线二期水西北站（在建中）地铁上盖，去珠城只需转一次地铁，方便通勤。
南向望山，配套有幼儿园和小学，周边有萝岗敏捷广场和科城山庄等大型小区，居住氛围浓厚，教育、商业、医疗、景观齐全，均衡型选手。
价格有竞争力，总价280万起可以上车地铁盘，在科学城基本无对手。
越秀TOD，赞170星樾山畔TOD山景实拍
星汇城TOD：中新知识城成熟大盘，和山畔联手霸榜了黄埔销量（统计时间2022年1-12月，数据来源广州中原研究发展部）。她准确拿捏了购房者的几点：黄埔知识城南+双地铁+公立广外附小。
星汇城TOD实拍图
200万左右能上车限购区带学校的双地铁盘，广州城内除了此盘估计找不到第二个。该盘仅剩最后1栋楼未推，要买就要趁手啦喂~
依托强大的轨交，强化城市内部连接
市中心没地，那就扩大城市边界，增加城市承载能力，降低进城门槛。
城市扩大，远离就业集中的市中心，依托蛛网一般的轨道交通网络，“缩短”物理上的距离。故而“择线而居”很重要。
例如，星瀚TOD：22号线陈头岗旁，名副其实的南北大动脉，此线连接白云机场、白云站、广州火车站、广州南站、南沙客运港，个个都是大型交通枢纽，并通往深圳。
22号线线路示意图
靠近广州南站商务区，番禺发展的重要节点。但番禺的短板，是公立学校学位供应紧张，而星瀚配建九年一贯制的广外番禺实验学校，不仅是公立，还是广外系的学校。
广外番禺实验学校开学礼
星航TOD：5号线庙头路（在建中）上盖，13号线南海神庙站约500米，两条均为东西向大动脉：两线串联第二CBD，金融城、珠江新城、广州火车站，越秀区府；
星航TOD交通区位图
产品力能打，小区配建幼儿园和小学，家门口还有商业综合体，生活便利。更重要的是，户型极致：高层洋房建面约101平做4房、低密小洋楼，满足城芯花园梦。
谈房言炎
星耀TOD：占据广州东部中心极点，5线交汇，广州城内畅通无阻。高铁站和城轨站在旁，畅游大湾区。
户户朝南，超大面宽，保证居住舒适度。
星耀TOD建面约100㎡创意鉴赏空间实拍
稀缺的改善型豪宅，yyds
据贝壳数据，目前广州二手房挂牌数近13万套，楼龄10-20年的占比约24%，20年以上的，有近40%。也就是说，楼龄10年以上的房子，占库存量的60%+。
说明广州不缺房子，缺的是好房。
而广州近年来千万豪宅成交占比逐年上升，也说明越来越多的购房者，从“有套房住就OK的刚需”转变为“面积更大、楼龄更新、总价更高的改善”。简称，改善迭代。
那改善迭代的科代表在哪？
琶洲南TOD：主城核心区的改善型标杆盘，作为全民瞩目的热销网红盘，区位无需多言。
有琶洲经济开发区加成，总部经济聚集。享一线琶洲CBD城景，12号线赤岗站上盖。
超长南向面宽、同等面积，客厅和主卧更宽、洄游式餐厨空间、双开门入户……这些都是琶洲南TOD的产品进化力。
居山涧：“一梯一户一层山",越秀产品力巅峰之作。
全国罕见200平以下一梯一户、四角无柱、270°画帘式阳台、阳光电梯厅……所有这些都是为了打造更多采光面，尊重景观，把近距瞰山的优势发挥得淋漓尽致。
建面约160㎡户型面宽示意图
总体来说，TOD作为各方面均衡的全能型选手，产品力甩同等价位的常规楼盘几条街。其差距会在TOD项目交付入住后，从业主的居住体验中慢慢体现，并成为新的住房趋势。
TOD作为更能迎合未来生活方式的产品，具有一定的前瞻性，哪怕穿越到五年后，产品也能持续“保鲜”，从容穿越周期。在众多二手房中脱颖而出，自住/置换两相宜。
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