我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：广叔，您好，去年8月入手番禺保利悦公馆，23年11月交楼，因工作变化，需要深圳办公，从投资视角看，保利悦公馆是否可长期持有？
回答：你好。保利悦公馆离万博还有点距离，偏自住。盘新，长期持有，可能略微跑输一点点市场，主要附近的祈福盘太大，会有一定影响。
提问：广叔，您好！最近听闻萝峰银河湾马上要开盘，吹风价5-6万，这个会对周边科学城的内的一二手楼盘会有什么影响？
回答：你好。萝峰星河湾属于萝峰的旧改项目，5-6w不便宜，偏大户型改善居住，这个价格在这个位置可能有点难卖。没有太大影响。
提问：【新人首问】广叔您好！搜索房产信息，对比之后钦佩您的意见清晰，马上加入星球来学习！
请教问题如下：
目前天河公园理想青年荟47方loft一套（目前给亲戚住）；白云区松云雅苑一楼118方三房两厅带50方户外花园一套（近孩子小学）。去年在知识城给父母购买时代印记136方一套。无贷款。
工作地点分别在珠江新城和白云区。现在诉求希望改善自己的居住环境：1）4-5房；2）有户外花园。
没想清楚下一步怎么做，想听听您的建议。
1. 卖白云区找有花园的二手房？
2. 白云区天河区都卖了，外加贷款买一手朗云花园别墅？
回答：你好，感谢认可！理想青年荟地段不错，但小户型产品一般，不住可考虑出手置换；松云雅苑，白云山脚下，绿化好，靠近外语外贸大学，偏自住，且有一定楼龄，江夏这边民房居多，可出手置换。时代印记需要长期持有。
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1、方案1可考虑
2、朗云花园自住可考虑，投资不建议，因地段位置偏，周围工业厂房居多，缺少规划利好。
4-5房，可考虑白云新城一带。
提问：广叔您好，关注您快2年了，您一直有说不要买店面，但是我有观察了，小区的店面，只要入住的人够多，涨幅并不比住宅低。现在黄埔中央城要推出店面，一平方要6万多，听说有五六米高，可以做2层用，请问可以投资吗
回答：你好。铺面只是说风险系数会比住宅更大。像疫情是空关了很多店铺，且面临互联网、外卖平台的冲击。最怕的是租不掉，卖不掉，又无法住人。选筹难度比住宅要高几个系数。所以一般都不建议买商铺。但如果资金充裕，也不怕踩坑，像中央城这种大盘，对于一线稀缺的铺面，倒是可以考虑考虑。
提问：新人首问，广叔您好！一套中海誉城56平一房无贷款（刚出售，预计一个月内完成过户收款），一套万科金色梦想95平三房有60多万贷款，家里6口人（两老两小），大娃2024年上小学，小的2岁。家庭年收入税后45万，预算350—410万，想换黄埔一梯队小学学位房。目前转了科学城的新盘中央城，品秀星樾，保利罗兰，时代天境，时代天韵和二手楼东荟城。
1.东荟花园小学在黄埔区目前很有名气，东荟城南向大三房低楼层勉强够，但小学学位紧张，不一定能入读，且初中对口玉泉中学，现在需时间观察；时代天韵110平小四房可以兼顾学位和家庭入住需要，初中对口摇号萝岗片区中学有3个名校，不确定新校区是否能和本校区一样有实力，地段偏远一点，无地铁；时代天境的尾货地段学校有，但是楼栋偏少也属于云埔片区初中不好，从学位需求保值自住考虑，广叔有什么建议？这三个楼盘是否可选，是否有其他更好推荐
2.时代天韵110平全款加车位，加装修约385万，保利罗兰四期108平南向三房低楼层（非底层）带装修赶上活动420万左右，但是房子户型貌似不实用，有两个房间都只有7平，哪个更值得考虑？
3.目前市场是否已经探底，年底是否是一手楼买入好时机，二手楼是否可入？
回答：你好。中海誉城一房小户型价值不大，不住可考虑出手置换。
1、东荟城需要摇号，本校上不了还可上分校，师资力量我认为差不多，主要还看生源；2年后上学应该没问题；时代天韵周围配套方面还较一般；时代天境也差不多。
2、不如考虑保利罗兰四期，地段价值和潜力更大
3、年底一手可入，二手需淘笋
提问：广叔你好，我离异单身，想买一套住房，总价在300万以内，可长期(10年以上)持有，以实现增值为主要目的，您有何推荐？我本身顾问职业，公司在天河城，但不用坐班，外出基本报销，现在租房，买的房子能住就住，另外租房也行，如果自主比较关注居住的环境和人文素质。
回答：你好。300w长期可考虑黄埔：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
短期番禺广场：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！尽量淘笋入。
提问：广叔，你好！现在当下行情很多人想提前还款，我这边也有点这个想法了，目前广州黄埔敏捷广场有套公寓价值200万想卖很难出手，我首套房贷了200万，现在手上还有200万现金是把公寓卖掉在买一套还是提前把贷款还掉就没压力了，你觉得怎么操作比较合理！
回答：你好。公寓一直不建议。可卖掉再买一套。当然可能不容易卖，你也可以将贷款还掉。如果有资金需要，后期也可以DY贷出资金来。
提问：广叔您好！打算购买稍大一点的二套房，东风路上20年+以上的房子能否买来自住？已有一套东风路的房子面积80余。本人在越秀区上班。
回答：你好。也要看楼盘，有些保养的好，20年以上的自住没有问题。但有些破破烂烂未来就真的很难出手了。如果可以，尽量买更新一点的。
提问：广叔您好，我预算450万，海珠金碧三期的2房80平420万（05年的房），尚领时代的3房100平450万（07-08年的房，离地铁远点，楼盘小），罗马家园的低层3房92平470万（2012年房，离地铁远点，面向村，拆迁基建会有影响）。您觉得选哪个楼盘合适？请您排个序。
回答：你好。金碧三期是不错的，不过2房没有竞争优势，未来置换被动。尚领时代，东晓南，小区确实不算大，地铁不算远，而且是双地铁，周围配套方面也还行，可以考虑。罗马家园，沥滘，小区环境和品质还是很不错的，只可惜是低楼层，小区周围环境一般。综合看，做一个平衡的选择，尚领时代可能会更合适一些。如果注重小区环境则考虑罗马家园。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
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