天津楼市，正上演一股强烈的反差。
而且，毫无停止的趋势，还在蔓延。
这个反差，将影响到环城二手房成交，以及核心区改善盘的价格。
现在已经开始了，四季度会体现得更明显。
今年，楼市的发展态势，与你想象中完全不同。
极为特殊，别轻视。
一季度，新房成交情况，超预期。
304万平米！
整整比去年同期，高出一倍，也创下5年来，同期新高。
是继2017年一季度以来，最好成绩。
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2017年是啥行情，大家都懂。
当年一季度才成交325万平米，比现在只多21万平米。
所以，今年天津新房有多猛，不言自明。
去年全年，天津新房成交800万平米。
这是极值，今年势必要回归均值。
一季度已完成300万平米，比去年同期多卖150万平米。
今年全年预计增长30%，完成1100万平米，不费劲。
恰恰因为成交量冲的太猛，反而为房价埋下上涨的种子。
短期房价，是供需关系的体现。
需求端一直增长（年初集中爆发+全年正常需求），但供应端跟不上。
一季度新房成交304万平米，但土地只成交15万平米。
20倍的差值！极度反差。
很明显，2021年四季度之前，新房与土地的成交量，都能保持相对合理的差值。
供应端和需求端，基本节奏一致。
但从2021年四季度开始（房企危机），土地成交量骤减，跟不上节奏了。
去年，新房成交下降4成，土地成交下降7成。
反差还在继续……
出水口在扩大，但进水口在缩小。
肉眼可见的事实——房企拿地意愿很弱。
今年一季度，不仅天津新房成交量大涨，全国皆如此。
房子卖挺好，怎么还不拿地呢？
城市战略布局，是原因之一。
实话说，天津不是全国市场化房企的重仓城市。
另一个原因，整个房地产行业也在收缩。
今年一季度，TOP100房企的拿地规模，同比下降15%。
2022年同期房企拿地金额，下降接近60%。
今年是在去年大幅下降的基础上，再次下降。
2021年至2023年1-3月
TOP100房企累计销售额及增速情况
合肥一季度卖了26块地，是不是很多？
但拿地房企大多数都不认识，安徽皖通高速、合肥矽力杰半导体……
房企偃旗息鼓，直接影响新房供应。
这对房价来说，可不是好事。
导致新房一直在去库存。
当存量与需求走到一个不平衡的临界值，房价就会出现逆转向上的趋势。
用数据说话。
2016年到2017年一季度，供应小于成交，是去库存周期。
2017年二季度到2021年3季度，供应大于成交，是增库存周期。（2018年比较特殊，2017年的地王几乎全部停滞）
从2021年四季度开始，又进入了去库存周期……
这几个周期所对应的房价，大家自己对号入座。
“去库存？天津这么高的库存，能去多少？”
“抛开结构谈库存，都是耍流氓。”
远郊库存一箩筐，市区以及环城核心区，库存真的多吗？
不用等到年中，现在就能感受到。
局部板块已供需紧张，甚至没什么房可买。
南开、河西，肉眼可见的房价上涨。
红桥中段改善、南站、海教园、生态城、于家堡、天碱……都面临“选择有限”。
这只是开始，四季度会体现的更加明显。
即便天津二三季度，土地供应上来了，也要等年底或明年才能形成新房供应。
供需极度反差，将给楼市带来两个影响：
❶ 剩者为王。
❷ 市区改善盘房价上涨。
楼市走到这一步，是胜者为王，更是剩者为王。
谁剩到最后，谁掌握定价权。
金融街滨海融御，都涨回首开价了。
生态城临海新城，为什么宜禾南湾卖的好？
除了自身产品还不错，还因板块里不是暴雷的，就是卖完的，也没有新供应。
生态城为什么最近一直火？还抢房？
原来30多个盘同时在售，现在只剩个位数。
路劲太阳城，以前被凯旋门压着，现在可以称王称霸。
中交春风景里被九和府压着，现在九和府93平米可算卖完了。
龙湖天璞、中海锦城，之前被融创云潮府压着。
海教园原来十几个盘同时在售，现在呢？能买的就剩仨。
未来城以前被融创压着，量上不去，被迫降价。
南仓融创停滞后，未来城才涨回去。
中海公园城卖的好，因为融创星耀五洲停了……
把对手熬死，或者熬清盘，没有竞争，何来竞价。
所以，今年没有新供应的热点板块，房价不支撑下降的逻辑。
土地出让少，也是分化的。
市区还好，开发商拿地是“哪能卖房拿哪”。
据了解，大房企都盯着市区，以及环城环内地块，环外关注少。
如果环城（环外）不卖地，那需求势必倒灌进二手房。
二手房业主能迎来出货的机会。
卖掉房置换，大多数都要回流市区，买改善盘。
今年改善盘能跑出独立行情，尤其在四季度。
2023年，天津楼市是“驼峰行情”。
上半年看小阳春，刚需带动成交量。
下半年看置换，改善带动成交价。
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