前言
近日某客户在转让其所有的“公寓”时，被税务机关要求缴纳土地增值税，但该客户认为“公寓”属于住房，按照相关规定应当免征土地增值税，就此向本团队进行咨询。那么，个人转让“公寓”是否需要缴纳土地增值税？
01什么是土地增值税？
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，向国家缴纳的一种税收。
土地增值税实行四级超率累进税率，税率分别是30％、40％、50％和60％。由于税率较高，成为房地产交易时主要考虑的税负因素。
02个人出售房产是否需要缴纳土地增值税？
从上述土地增值税的定义来看，个人转让房产取得的收入符合土地增值税的征税条件，应当缴纳土地增值税。但是，2008年11月01日，财政部、国家税务总局发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），第三条规定对个人销售住房暂免征收土地增值税。
03“公寓”是否属于住房？
财税〔2008〕137号文的出台减轻了个人销售住房承担的税费压力，但与此同时也出现一个问题，目前房地产市场中用于居住的房产类型较多，其中就包括我们通常所说的“公寓”。那么“公寓”是否属于财税〔2008〕137号文中提到的住房呢？这直接决定了转让“公寓”是否可以免征土地增值税。
笔者通过alpha、威科先行等数据库进行检索，以住房为关键词，在税法领域中未检索到相关的法律规定明确给出住房的定义，其他领域法律法规中亦未就住房给出明确规定，百度百科中对于住房的定义为可以供人居住、生活或是工作的房子。住房根据用途一般分为个人住房、商业住房、商住两用住房等。
以住宅为关键词，在税法领域中亦未检索到相关的法律规定明确给出的定义。不过，其他领域的法律文件中就住宅给出了相关定义，比如建设部发布的《房地产统计指标解释（试行）》建住房〔2002〕66号（已失效）中提到：“［住宅］是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。”深圳市住房和建设局发布的《深圳市各类物业建筑安装工程总造价标准》（2021修订）中提到：“住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）”
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从上述检索结果来看，住宅包括专供居住的公寓，而住宅又属于住房的一种，因此住房应当包括专供居住的公寓。根据这个理解，如果该客户的“公寓”是专供居住之用，则属于住房。
04问题
按照上述检索的结果及分析，专供居住的公寓属于住房，按照财税〔2008〕137号文的规定，在个人转让时免征缴纳土地增值税。
为了进一步确认实务中对于个人转让“公寓”是否征收土地增值税，笔者通过12366税务服务热线进行了咨询，其给出相对简单的判断 个人出售“公寓”是否属于住房的方式为：可以看房产证房产用途一栏的填写内容，若房产证上注明的房产用途为“住宅”的，即属于住宅；房产证上注明的房产用途不是“住宅”的，则属于非住宅。按此解答，如果客户的“公寓”房产证房产用途一栏填写的内容为“住宅”的，可在转让时免征土地增值税，否则就需要缴纳土地增值税。
由上可知，12366对于“公寓”是否属于住宅的解答，与上述法律文件的规定不一致，缩小了住宅的认定范围。
05建议
1.为维护税法适用的统一性和严肃性，国家财政部和税务总局有必要对财税〔2008〕137号文中的“住房”一词进行解释。
2.在没有明确的解释之前，从实务的角度，个人买卖公寓时需先看看该公寓房产证上的用途是不是“住宅”，以预先判断该公寓的交易能否享受土地增值税的免征优惠政策，以减少税收争议和风险。
作者：吕志合、臧璟晖 来源：志合税法律师
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