你可能想象不到，顶豪业主有多惜售。可能你更想不到，5000万级买家买房也很难！
原因很简单，没好货！
过去一个月，广州的二手房挂牌量从13万新增到超13.5万，每天都有超过170套房抛售。
与刚需房源猛增相反，5000万以上的豪宅新增放盘只有13套，只占到全部新增供应千分之二。
好奇的是，这13位站在顶端的业主，一旦想要置换，究竟有什么出路？
顶尖豪宅 广州楼市发布摄
等待“稀缺物种”，不如跑在新CBD前
一般来说，普通买家是很难感受到豪宅买家对房子的挑剔。
在房子面前，他们眼里容不得半点沙子。既希望买入更核心的地段，又要求高舒适度、产品力。
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但越是这样，这群买家选起房来就越是困难。
一方面，市场上流通的房源非常稀缺。
以豪宅聚集的珠江新城为例，目前整个板块超过2000套的在售房源，5000万以上的只有20套（来源：链家，截止至3.21），也就是百分之一的比例。
珠江新城实拍，广州楼市发布拍摄
细看这些房源，可以发现不少产品都有大大小小的bug。
要么由于楼龄带来的折旧，小区环境和物业管理大打折扣；要么户型略为过时，即使价格达到豪宅水平，也稍显“德不配位”。
另一方面，既要地段好、又要产品好，极少有房源同时能够兼具。
CBD要发展，就注定了宅地是有限制的。在存量市场上，一旦有足够好的房源流入市场，高端买家花再高的价钱也要买。
以珠江新城东区的临江豪宅凯旋新世界为例，280平的楼王房源，由于货量少、业主惜售，一旦出现，就是30万+/平的天花板级别。
凯旋新世界实景图
“德不配位”的户型、逐渐老化的楼龄、情绪带动的价格泡沫...聚合成珠城目前的市场格局，与需求是格格不入的。
因此，对于需要置换的豪宅买家来说，只有一个选项：把目光投到新房市场上，找有成长空间的新派豪宅。
恰好，在5000万+的新房赛道上，就杀出了一个现象级顶豪——琶洲南TOD。
近期，琶洲南TOD加推约325平的头排江景大平层，价格最高达16万/平。消息一出，就吸引了聚集了广州最有消费力的豪宅客，最贵的单位立马被抢空。
再次证明，好产品不缺购买力！
项目现场人气图
在楼市君看来，琶洲南TOD之所以有如此号召力，是因为它给了这批顶尖富豪提供了一个新选择：
与其在珠江新城盲目追高，不如买升值潜力、产品力更高的项目。
广州CBD每隔十年一换，从环市东、天河北到珠江新城，如果没有跟上这个节奏，即使是顶级豪宅，也随着CBD的更替回归平庸。
而琶洲，就是下一个10年，广州发展的主旋律。
风起海珠，“越秀的大琶洲”席卷而来
琶洲南TOD的爆火，绝非是一个房地产项目那么简单。
它代表的是CBD的崛起，是越秀在大琶洲的领导力，也是它埋下的CBD人居战略蓝图：
前有琶洲南TOD、后有新港东项目。
它把豪宅买家的居住颗粒度，自然地嵌入到了大琶洲的发展中，几乎每个豪宅买家都绕不过越秀，也让广州的目光聚焦到琶洲。
越秀的大琶洲 广州楼市发布摄
如果你仔细研究了产品，会发现越秀把豪宅买家拿捏得太精准了。
众所周知，琶洲CBD最缺的是什么？不是高楼大厦、不是地铁，而是宜居生态。
缺什么，就买什么——这是富人买房的逻辑。
琶洲南TOD与琶洲西区仅一水之隔，既可以看到如梦如幻的小蛮腰、琶洲最壮丽的天际线。它本身作为滨水豪宅，打造的滨河公园更是惊艳无比。
琶洲南TOD实景图
这些罕见的大片园林，不仅带来了极好的舒适感，还给项目带来了一定的神秘感，不像传统CBD物业那样被大众一览无余。
正如注重身份认同，也希望保持一点疏离感的富豪，琶洲南TOD半显半藏、若隐若现。
琶洲南TOD：珠城不曾有的极致尊贵
当然，在产品打造上，琶洲南TOD也呼应了富人的这一特征，把产品迭代发挥到极致。
建面约325平5房户型
作为头排产品，它不依靠绝对面积上去展现“豪”，而是借助更多领先设计和细节改善，去提升生活体验。
一是豪宅尺度的感官进化。
南北打造了11个采光面，把通透性拉到最满。视野范围得到最大释放，从普通的“宽荧幕”上升到“巨幕”体验。
站在超百平的LBDK大方厅，俯瞰大琶洲的精华段，你可以体验到对CBD的驾驭感。
这种激越的情绪价值，也是顶级豪宅特有的。
琶洲天际线 广州楼市发布摄
二是功能布局的跃升。
南北对流的豪华主套把270°观景都引进了主卫私密空间，独立配置的超大衣帽间更是满足对品质空间的极致需求。
在合理的空间分配之下，独立的电梯串联起厨房、生活阳台，家务动线与生活动线互不干扰，即使亲朋到访，也不会撞上提着菜篮子的保姆。
这是90%的珠城二手户型，都不曾有的极致尊贵。
140-230㎡不限购退台式智识公馆
对于富豪而言，他们不希望受到空间用途、使用体验上的限制；更愿意用较低成本撬动普通人没有的投资选项。
而琶洲南TOD仅72席的智识公馆，在资产配置上比住宅灵活。也因为注定少数人所拥有，越秀一出手就把奢华推到了极致。
而它最能彰显身份的地方是哪里？
大家知道普通的大平层资产基本是作为会客厅一类的空间，在设计上基本不考虑密度。
琶洲南TOD公寓效果图
而琶洲南TOD为了让使用体验更加多元，只做了7层高的低密小洋楼，不仅带首层花园、顶层复式，还采取了退台式设计，满足了采光通风的需求。
内部空间一铺开，是没有任何梁柱遮挡视、约14米的超大面宽。对应的是高达84%的使用率，形成媲美星级酒店的会客厅，直望起伏有致的天际线。
除了震撼的视野享受，9米层高的下沉式庭院与大堂竖向连接兼容，围合起私属的中庭空间。
平日里，通过阳光连廊便可以在上下花园自由穿梭，有天有地只是标配，它更要懂你的品位与圈层，更要给你身份感。
琶洲南TOD公寓效果图
在这里，可以是你体面的会客厅，和生意友人一同领略这座城市的豪迈。
当然也可以是你的兴趣工作室，和摄影、艺术、茶艺有关的一切，统统在这里展示。
如此集核心地段、稀缺资源、硬核产品力于一身的时代弄潮儿，已经成为诸多城市金领争先收藏的核心资产。
新港东项目：驾驭琶洲CBD最后窗口
如果说琶洲南TOD的开创性体现在设计，体现为一种对景观、空间的极致化追求。
那么，新港东项目则体现为对精致圈层的引领。
越秀深谙富人追求珍贵的心理：他们愿意花钱在“人无我有、人有我优”的地方。
因此，作为琶洲CBD核心的最后一块宅地，越秀携带着与生俱来的潮流气质，为片区带来精致珍贵的生活方式。
新港东项目航拍 广州楼市发布摄
这份精致生活，不仅体现在大隐于世的仪式感打造，也体现于产品的巧思。
于是我们可以看到，新港东项目一次过汇聚了国内外6个顶级设计公司打造，包括津岛晓生、小林政彦等大师。
越秀不是“搬来”大神天团，迁移他们的代表作，而是更大限度融大师特长于项目中。
比如LWK+PARTNERS梁黄顾建筑师事务所擅长建筑外立面设计，让建筑与城市交融，其代表作香港东荟城商场就坐落在大屿山中心地带。
新港东项目就把建筑立面交给LWK，与琶洲天际线融为一体，打造极具昭示性的公建化立面。
新港东项目外立面（过程稿，请以最终版本为准）
在产品打造方面，新港东项目在琶洲南TOD的基础上，进一步贯彻了极致的尊贵感。
以261平户型为例，双私梯入户加上工人房的独立后勤动线，带来前所未有的私密性。
空间大开大合，LDK大方厅加上11大采光面的“点睛”，给予了空间极致的通透感。
此外，新港东项目还综合很多业主的实际需求，增添了高定配置，包括华为全屋智能、三维生态智控系统等。
这一套“提标”的操作背后，不仅是巨额的投入，更饱含越秀对高端业主满满的诚意，以及打造CBD标杆的决心与信心。
当下的大琶洲，迎来了最好的时机
就产品本身，越秀早已有能力脱离了流量。
在高度契合豪宅客户生活体验的同时，它更能给到客户最真实的CBD人居氛围营造。
琶洲夜景 广州楼市发布摄
更深层原因是，他们能够由内而外读懂当下顶级人居的追求，真正能够抓住买家的心。
这群买家究竟是怎么样的人？他们往往对资产价值，有更清晰、更领先的认知，更懂得顺应时势、把握机会。
这是更坚定的置业标准，这也成就了富豪的财富壁垒。
确实，好的地段会衍生高价值，也是城市资源最集中爆发的地方。
无论是爆发式席卷广州的顶流琶洲南TOD，还是精致圈层的引领者新港东项目，越秀几乎凭一己之力，为琶洲带来系统化的换新。
琶洲南TOD外立面效果图（实际以交付为准）
每一个细节、每一步创新，都不止是单纯停留在居住层面，而是彰显了越秀在大琶洲的宏伟蓝图、深厚沉淀。
越秀不仅在参与整个城市的宏大叙事，也在参与人居提升的细枝末节，从而助推琶洲CBD板块的向上生长。
当下，都是全新的开始。
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