我应该换房间吗？你怎么知道什么时候换房间？_板块_二手房_房子

我应该换房间吗？你怎么知道什么时候换房间？

北京楼宇经理

屋主曾任万科/中海等地产公司品牌区域总经理。他是北京为数不多的能够介入从宏观市场到微观市场每一个交易环节的实战专家之一。同时，擅长全国城市房地产研究和北京市政策与规划研究。

我在北京买了6套房子。我有超过16年的买房经验。我已经完成了3,000多项房地产调查。知大势，懂微操作。

掌门不像其他自媒体那样瞒着让你查不出来！房管家属于实用派，只讲对你最有用的操作和建议。

以下精选问答均来自知识星球“北京楼老大”。

2.星球成员提问：

问题一：客房经理您好。前两天在监控账号，看了你们的一些回答，很详细，请指教：

背景：在永丰工作，有公交车可以到北京各区（海淀工作生活，近期不会换工作，希望稳定）；我老婆在东三环（相对灵活，可能会有变动）。天津河北区大公园附近临时租房（6K/月）还完房贷（17年买的，按揭4K，个人不想换，想有担保为了以后的高考）。这对夫妇税后有40,000。孩子2岁了。我希望今年或明年买新房子。最初的原因是为了孩子上学。我希望一个5口之家有3或2间卧室。首付才500，但是在看房的过程中，期望一步一步涨或者变，现在很矛盾。

现状：我们的关系有点佛系（在孩子学区和经济杠杆方面），不像虎父熊母为了孩子要舍命。我不想借太多钱牺牲自己的人脉和生活质量，但我希望在跳楼的情况下，我为孩子和老人提供了一个良好的环境，我一直感激其他老人和孩子们。...

目前：我看到5-6旁路南行；东区和东北部5-6环路10个社区，下周计划在通州看新楼盘。目前有小目的的有奥森春晓、和光瑞府、未来云城、阳光城探月。但每个谜题如下：

OrsonChunxiao：一开始大嘉宾2可以变3，但是现在网上对廊桥的问题讨论的很认真，顾很担心。周边没有大公园，老人不喜欢；

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和光瑞福：赌注很高；没有保值和未来升值的空间。

未来云城：灯塔；不知道要求的增值空间靠不靠谱。

谭悦：我比较喜欢，面积大，但是我老婆觉得这个小区太小了（一栋高层+5栋别墅），不是一个正常的宜居小区。

需求：如果需求分类：1.有附加值；2.适合居住和学区；3.价格。还请户主帮忙分析一下，上面的混淆在各个小区是否正确？综合商业、景观、铁路哪个综合条件更好，或者有比通州新项目推荐更合适的？我的情况是买新房好还是二手房好（我们没有意见）？现在买还是明年买（感觉明年北京不降存款赶不上涨幅）？

问题二：主任，我看了你几遍你的指导方针，试着理解下面的基本意思

1.先理清思路，不要急于看房。无论是欣赏价值还是为自己的阵容注重质量，毕竟现有预算很难找到东西

2.如果升值，二手房是更好的选择，现在流行的新房相对不适合

3.如果你一个人住，质量低一些，有一些二手的。

之前真的想不通，跟家里人说了才明白

1.3房独立居住，至少8-10年甚至更长，一家人住得舒服（或者现在的配套设施不好，但是肉眼可以看出正在实施，5-10岁会好些），离铁路2公里以内，最好有公园，老人小孩可以上像样的公立学校（我们不是找好的学区，我们本来是外地人，双飞，孩子没有清北基因），现在在西城租房子，离澧水桥地铁2公里以内，有学区，东小口森林公园旁边，除了客厅小房子，老人家感觉舒服，去奥森，隆德和市区也比较方便）

2.万一未来10年或以后更换（不太可能，因为没有理由更换~~~），早前的附加值可能是大家的心理...希望有市场，仅此而已

你看上面的索赔，昌平和东八（看你说的1-2次，昨晚查了个二手的case，45000-65000，好像不算高，最近总能找到。作为对于大使馆，好像有争议），有没有合适的社区推荐？感激的！

客房经理回答：

感谢您的认可。买房对于每个家庭来说都是一件大事。有的甚至用几代人的积蓄买房子。一旦做错了，后悔几乎无药可救。写详细的主要目的是尽最大努力帮助大家理清思路，选择正确的手段，避免掉入陷阱。

从你介绍的情况来看，我认为我们不应该只看房子，因为我们的思路上还有一些模糊的地方需要先理清。比如通勤方面，根据夫妻俩的工作地点，如果选择通州，配偶还好，但是对你来说太难了，每天上下班的时间也是成本。又比如你在资产选择上倾向于新房，但除非上面说的新房真的倒挂，否则买后要升值就得是一个长期的事情（因为新房二手房的房子一般都比较贵，高的部分大多是地价+品牌溢价+产品溢价），就目前的情况来看，一般要10年才能入手。如果行业匹配，行业规划和执行不好，小区的房子在同一个区域，并且与区域接壤。如果你没有优势，停留时间会更长。没有市场，就很难改进。所以如果你想买新房，把短期升值（10年以内）放在首位，你选择的盘应该符合以下类型之一：（其实升值主要取决于稀缺性和比较优势。一方面主要体现在社区区位、配套设施、住房资源三个方面的短板和比较优势）

①.中心或热门区域（如望京、金融街、国贸、中关村、丽泽、上地、亦庄、丰科园等产业集聚区）+次品少、同行业同类型产品（新房+二次）-二手房）具有一定的竞争优势（尤其是与二手房相比）+本地或周边二手房市场成熟（成交量活跃，往年价格上涨）+价格与附近二手房价格相反或相当平均房价相差不大

②.靠近核心或热门区域（不超过5公里，如双井、潮青、四会、长影、马连洼等靠近产业集群的区域）+次品少且同类产品同类型板块和与最近的核心或热门板块（新房+二手房）相比具有一定的竞争优势（尤其是与二手房相比）+当地或周边二手房市场成熟（交易量活跃，房屋这些年价格上涨）+配套交通成熟+价格倒挂或价格与周边二手房均价相差不大

③.潜力区（一般指有重点规划但尚未成熟的产业集群，属于逐步实施区，如天工园、竹辛庄、永丰等）+产品缺陷少及同类行业产品同类型且具有相对于最近的核心或热门板块或潜力板块（新房+二手房）（特别是与二手房相比）+本地或周边二手房市场成熟（成交量活跃）具有一定的竞争优势且房价处于往年上涨期）+配套交通平时完善+价格倒挂

④.靠近潜力区域（一般指靠近正在逐步落地的重点规划产业集群的区域，新项目最多的区域）+缺陷少的产品和同行业的同类产品以及最近的核心或热点板块或潜力板块或相邻潜力板块（新房+二手房）具有一定的竞争优势（尤其是与二手房相比）+周边二手房市场已经成熟（交易量活跃，房价一直在上涨）years)period)+陪同流量精细化+人均价格

从升值水平和升值空间上看，以上比较是①>②>③>④，越是去①，价格越贵，需要的预算也越大，到④及以下的价格越便宜。如果弱于④，则很难跑赢大盘。如果产品有竞争优势，板块有潜力，计划实现确实在加速，但价格太高，支撑能力差，还有空间，但时间比较长。如果产品的竞争优势不强，或者行业有潜力但发展滞后，那么这不仅是一个长期问题，大概率只能跟随市场。如果产品没有竞争力，有缺陷或缺点，或者这个板块基本没有发展潜力，那么就没有升值空间，也很难跟上市场，但也有可能贬值。

那么，根据以上的理论和逻辑，我们来详细分析一下您选择的磁盘：

你现在有第二套的首付款500万。我希望高额的月供不会影响你的生活。家里和你的收入和支出，每月供款不要超过10,000。买新房不常见，最多625万买房（保障金贷款主要是商业贷款，月供6000多），但可以买二手房。五环以内的房子（非公房）最高680万的房子，贷款180万（混合贷款月供不会超过1万），如果买公房，可以获得更高的贷款，但是你的月供是有限的，所以是一样的；如果买5-6套二手房，最高可以买房640万借140万（月供不会超过1万）

1.奥森春天黎明

2.和光瑞公馆

和光瑞庄园位于新国展地区。说是潜力区，其实不是，因为主空港主要产业集群基本都在天竺综关区、主空港经济示范区和创新产业集群示范区（有星球会员信息里的顺义区规划，可以详细查看），没有产业集群的概念，只能说未来是国际会展中心，是高端活动区产业群，又不是住宅区或办公区，所以本身就没有这个东西。它有强大的产业支撑。因为经过20多年的发展，首都机场经济区还没有成熟。相反，新机场诞生后吸纳了更多的灵气，吸引了更多的投资和资金，所以以后只会在顺义引进（现在越范越能吸引世界目光的大兴国际机场，这也是北京市政府和ZY的中心），这个表现会弱很多。虽然靠近比较成熟的工业区，但由于不够成熟，离望京较远，只能算④。在祥云城对面，配套不成问题。原则上不存在同类型竞品。唯一与之相提并论的是附近的中粮祥云国际生活区二手房。优势明显，但问题是国展后沙峪片区二手房交易活跃度相对偏弱。二手板房社区整体增速不高，各地产品差异很大。平均居住面积4万左右，质量好。7/8万多，来这里买的一般都是望京等地比较讲求品质的人，所以价格相差很大。和光瑞夫单价不算太贵，配套能力还不错，产品竞争力有一定优势，但市场表现一般，中长期仍有升值空间。它可能是一个选项，但看起来你超出了这个项目的预算。

3、云端未来城市

我不得不说你的范围太大了。一会儿朝北，一会儿朝南，还要朝东看。如果有生活需求，还是要考虑交通的要素。以后运城界只能算④。其实连④都是虚构的，因为离西红门和天宫园有点远，这两个版块离产业集群的概念和规模也相去甚远。。。你觉得和雄安、大兴机场有关系吗？它最多是一个网站。从来没见过高铁改造项目要建在高铁站旁边。这就像南站和西站。第一印象只是混乱、拥挤和不同。谁愿意住在这种听命能力很强的地方？更别说新机场能在这里大放异彩了。也就20年吧……就算是从配套设施来看，也很一般。虽然也是在黄村，但是离中心区有点远。没有有竞争力的新房，但有以前的房子，竞争有限，都低于这个价格。如果他们进入二手房市场，谁会关心？该地区的二手房价格初步为3万至4万。如果市场成熟活跃，当地社区住房质量突出，价格不会低于天宫苑、亦庄等地。从最低地价来看，每平方米17000元低于之前的限售。平时最低售价3万元左右，开发商赚钱。为什么不能拍卖土地的价格？我觉得这块地以后不好卖，空间也不大。最后，还有一个but的问题，这似乎是一个优势。事实上，如果开发商在锻造产品的技术和经验方面不够成熟，这可能是一个陷阱。你如东巴三地，亦在此。他有对接轨道和施工开发的经验，技术条件过硬，不用太担心，但中骏金汇不擅长这个，而且是高铁和地铁，施工难度大更大，就看它的品控了。她有多么强大需要钱。所以这个项目顶多是④，但还不够，所以从评价的角度算了。

4.阳光城探岳

其实我真的不建议以投资为第一要素买新房，原因我已经说了。增加投资价值的主战场其实是二手市场，但是你的思路还是不够清晰，因为在我们的预算条件下，要么主打自住附加值，要么高价附加自住.在海北和潮北将两者结合起来并不容易。好吧，除非你是在南城购物，否则你可以兼顾两者。这样就只能用租的方式了。你应该想清楚这一点。如果你考虑的是自炊的话，这真的不是一个好的选择，因为你既然是选新房，对品质的要求就相当高了，在预算之内的选择实在是不多。挺贵的。如果能满足品质需求，昌平的优质二手房还是有一定选择余地的。

荣宇最适合您在通州的预算，但也有一些缺点。我之前在星球上介绍过，你可以看看。包括估值潜力。

客房经理回答了两个问题：

这很好理解它的确切含义。一个人住，如果不追求短期回报，那么可以根据实际经验来选择。我不能推荐这个，因为个人喜好不同。从投资的角度，我只能告诉你哪些小区升值的好，你可以从中挑选适合居住的。如果你觉得从居住的角度来说不合适，我必须提醒你，在寻找其他替代方案时，要注意与社区相关的关键点和房子的特点：上班交通、位置、配套设施,社区环境,物业,楼龄,户型和楼层等关键方面选择。正常情况下，上述基本面好、比较有优势的房子，住着没问题，长期升值也能超过市场。如果你现场看完觉得还不错，可以找我分析一下投资潜力。

看过新房，对质量有一定要求的人，往往会有挑剔的眼光。好处是可以筛选出符合以上几点的好房子。缺点是如果对以上其中一个属性的要求太高，最终会导致没有。如果房间是可选的，应该降低属性需求。

一个在永丰，一个在东三环。五环二手合租房最多680，5-6到640，2-3房，离地铁不太远。海淀清河、西三旗、昌平回龙观、朝阳北苑、长影、东坝，这五个板块都是整体增速较好的板块，而天通苑在这方面相对较弱。

清河到西三旗学区溢价不高。临近西二旗、上地等工业区。这是一个有潜力的部门。相比海淀，整体均价相对较低。虽然支撑能力还不成熟，但正在逐步完善。近年来，清河地区房价大幅上涨，主要是受溢码农户的影响。可以重点关注清远东里、永泰花园、北新家园、沁春家园等小区。

北苑地区主要在望京附近，属于潜力板块和溢流区。近年来，增速在全市各行业中均名列前十。越靠近望京板块，优质住宅区存量增速越好。澧水桥区有点远，升值不够明显，但跟着行情走。比如北京青年城就做的不错，明天第一城，院子。5、离你现在住的西城比较近。

长影属于国贸二层溢洪道板块，也是朝阳最需要群众关注的板块，因此成交非常活跃。设施、交通、医疗都比较完善，属于中上水平。缺点是教育设施较弱。这里的优质小区基本常年跑赢大盘，如ApplePie、柏林爱乐、北京新天地等。

自贸区、第四使馆区，包括金盏国际合作区，短期内不能指望。它们都属于长期规划，远未成熟。如果丽泽需要10年，东坝地区至少需要20年。由于基础设施薄弱，配套设施薄弱，常年形成的居住氛围不足，难以容纳中上层人士。东巴的优势是生态环境好。缺点是这个板块有很多安置房、经济适用房、小型房屋和各种社会房屋。人口结构复杂，人口密度高。这种既定的现状将限制其发展成为具有卓越生活质量的改善部门。当然，也不是没有救赎的可能，而是很难转化。但东八仍有机会发展成为刚性需求板块。另外，有一个概念性的计划，就有仲裁的余地。相对于望京、国贸等优质区域，其价格并不高。600万元以内，可以买到质量好的大户型，而后者，只能买老房和小房。因此，有些群体将是刚需，以牺牲距离来换取质量。不过需要注意的是，在东坝等一些拆迁房集中的地区买房，不能长期持有，只能持有短时间，因为长期还是以关于改进，这种针对改进领域的群体一般是不碰的。东巴有其自身的价值。自贸区和朝阳区规划出台后，包括券商在内的开发商，都闹得沸沸扬扬。结果，现在的溢价有点高。你必须睁大眼睛。东八常春藤首开，奥林匹克花园相对较好但价格稍高。以供参考

2、明星会员提问：我出生在北京，但长期在外地工作。我在中海御心阁有一套朝东的房间，市值230万左右。我的金库里有200万现金。由于房子和贷款都在其他地方，我只能给两套贷款。孩子打算3年后回北京读高中。请问现在换房子好还是以后换好？在哪个区买比较好？

家庭主妇回答说：

如果要换房，首先要考虑这3点：

1、房产目前是否完好，是否存在缺陷，近年评估情况如何？其所在板块的现状和未来发展能否有效推动房价进一步上涨？

3.您所针对的社区的整体市场或房屋存量的市场利率是多少？有没有被替代的风险？未来购房后是否可以通过增值来收回重置成本？

明确了这三点，你就基本知道现在是不是该改了，合适不合适了。

1、裕鑫阁小户型的流动性还是不错的，但从近几年的成长表现来看，一般，也就是说跟大盘同步，甚至还没有达到317的峰值。主要在丰科园地区，300万以下的此类住宅很少，存在一定的紧缺。但是房子的大小不够好，面积太小了。顶多算是当地租车，买家很少。只要小组在这个预算内没有再买房，努力工作几年，当地还是有其他住房选择的。是的，还有商业和住宅。从房价情况来看，御心阁今年高峰期为317套，单价突破7万，但并未超过市场。不过丰客园的发展还是很快的，长期来看还是会有空间的，只是时间会长一些，要靠当地的消费能力。所以第1点的答案是，房子虽然有弊端，但少之又少，板块也有带动。可以继续持有也可以卖出，但是卖出的话要看第2点

2.售后加钱买一套不超过600万元的房子作为第二套。枫科园还有京投万科西华盛顿楼等更好的选择。近几年涨幅不错。当然也可以选择附近的花香、草桥、高米店等地段。有更好的选择，即使孩子回京，一个人住也没问题。

3、如果按照第2点选择，现在不是切换的好时机，而是卖出的好时机，因为像万年华城这样的社区，经过去年的一轮上涨，已经涨破了317的高点。目前处于横盘状态，风险不高。不像2016年，卖房子的时候，买房的价格已经涨了几十万。但是，如果你想在平盘期间用低溢价买高溢价，你就得自己计算成本了。正常的逻辑是高价卖掉你的房子。

但问题是，很难说出坠落的确切时间。受市场和政策影响，预计今年的回调幅度非常有限。不出意外应该是明年或者后年，幅度可能会稍微大一些。如果要置换，需要买标杆，好板块，优质房源。那么按照惯例，这样的房子是比较耐跌的，但是如果市场在上涨，它也是龙头，肯定会超过中海裕鑫阁。看看这个你负担得起费用吗？仅供参考

3.行星会员提问：室长您好，您发给我的学习资料我看了，很有帮助。我的情况是这样的。我想买一个新的房子，主要是为了独立生活。当然，保值增值最好。首笔贷款，押金220万左右。我们希望这些预付款将包括经纪费和税款。如果你想充分发挥杠杆作用，大概可以在下城六区买一套价值高达500万元的房子，而且你还得是五分之一的独一份。最近我看到两个领域，请帮助我：

1、房山长阳的长阳半岛和西岳山兰亭布局较好。新的社区环境也不错。总价在可以接受的范围内

2.园博园张果庄地铁站附近的花园柏嘉花园，小区环境还不错，这片区域离工作近一点。但是匹配度不是很好，感觉有点迷糊。现在有点迷茫，不知道怎么选择。请问楼主，有什么建议吗？或者可以推荐其他地区吗？

家庭主妇回答说：

预算非常准确，我学得很快。我必须仔细阅读信息。500万其实可供选择的范围还是挺广的。张果庄和长阳你不用关注。比他们好的板块还有很多，比如丰科园、草桥、华翔等。当然，我不知道你是否买房，比如楼龄、朝向、小区环境、配套、地铁，甚至上下班交通等方面的特殊需求。因此，很难为您提供附近的具体建议。

不推荐张果庄一带。自雇还可以，但投资的估值还可以。不知道猴年什么时候配...户型这么好，容积率极低的西月天环，卖了一年多了，还没人买清洁。园博家园的物业一般，但小区环境还不错。主要问题是该地区有很多地段需要修复。北京近两年没有新规划，住宅楼很少，发展缓慢。

长阳段为丰科园区溢洪道段。虽然本身的行业不是很好，但是最近几年一直在增长的带动下。基础设施和配套设施也有所改善，生活还是比较舒适的。西月兰亭山和长阳半岛也被认为是当地的参考社区。虽然近几年增速不高，但并不落后于市场。所以，从自住和保值的角度，我建议大家先选择这里。但是500其实还有更好的选择，所以需要明确自己的需求。另外，查看更多关于星球《最具价值潜力的投资板块》的信息

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