随着大家陆续“阳康”，今年的春节，全国各地的市民纷纷开启了“报复性”过年的模式。
一抢而空的春节预制菜，冒着蓝光的加特林呲花，人群蠕动的黄山脚下......
拥堵的高速公路，一男子与“年货”在应急车道大打出手，惹众网友调侃。玩笑之间，没有抱怨，都是幸福。
生活如常。那个假期出行抢票，景区人从众的日子终于回来了！
假期的各种饭局，亲戚朋友最关注的话题除了中美贸易和假期出游，当然还是房价。
听说“房价要涨了？”
听说“北上广的豪宅都抢着买了？”
听说“马云要移民了？”
不得不说，短视频是个好东西......
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千人摇号+开盘“日光”
上海新房市场开局向好
看房价走势，一线城市是公认的“风向标”。
因为市场好坏的底层逻辑，归根结底还是购买力。
新年首周，随着第8批新房的陆续入市，上海的新房市场迎来“开门红”。
根据上海中原地产最新公布的数据，新年首周（1月2日-8日），上海新房成交面积35.21万平方米，环比增长38.38%。
据了解，新年入市的7个新项目中，静安的【鸿印里】开盘当天333 套房源全部售罄，销售金额 8 亿元。
图源：云客
而位于闵行的建发华发·古美华庭，以及黄浦区的绿城·外滩兰庭，也相继创造了开盘“日光”的好成绩！
市场大热的背后，再次证明了上海买家的购买实力。
能够逆市走出上扬的行情，上海的房地产市场非常典型。
2022年，在市场整体困局之下，上海的一手商品住宅成交金额为 6519.82 亿元，同比上涨 11.76%，创下近五年新高；
过去一年，上海也是全国唯一一个土地出让总金额突破 2500 亿的城市。土地出让也一直保持“0流拍”的纪录。
据上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，上海新年首周去化的主要产品类型仍以中高端产品为主。
而成交榜单的前十名，10万+的豪宅产品占了四席。
火热的背后
上海新房市场大热的背后，除了过硬的基本面之外，固然少不了高端客群的支撑。
全国高净值家庭以及投资客的疯狂涌入，外加深圳的“熄火”，也为上海分流了一部分高端客户。
以上文提到的【鸿印里】项目为例：静安环内中心地段，均价14.2万元/㎡，主力户型82-226平米，总价在1200-3200万元/套。
总入围480组客户，前期累计认购数 1080+ 组，认购率 324% ……
图源：每日房产
作为中心城区的旧改地标盘，鸿印里的出现可以说让静安的热度又燃了一把！
在此之前，老静安板块内的新房供应一直紧俏。
自2012年至2022年的十年期间，整个静安区取证入市的新房63个，套数26743套。但老静安的入市新房凤毛麟角。
十年只有13个新房项目入市，而且大部分项目仅有个位数的房源出售。
纯住宅地块，上一次出让还是在20年前。
图源：百度地图
除了土地和房源的稀缺，这里还拥有全上海人心驰神往的豪华配套。
项目与南京西路的直线距离约500米。周围奢侈品商城、写字楼、教育设施、公共交通等应有尽有。
项目开盘当天，再现“千人摇号”的名场面。333套房源开盘全部售罄，并且以极低的弃签率成功“日光”。
老静安的新顶流
新顶流的出现，无疑为上海的新年市场注入了新的动力。
鸿印里即静投72号地块，是老静安最后启动旧改的成片二级旧里。
这里曾经聚集着宝安坊、成德坊、武林邨、永顺里、戈登新村等居民小区，是名副其实的“钻石级”地段。
由于建筑老旧、年久失修，设施简陋等问题，“蜗居”在此“静安七十二街坊“一直都在盼着旧改。
图源：血拼上海楼市
静投72号地块隶属于静安区属国资委的静投集团。
除了承建旧改项目，静投集团也一直致力于历史名街陕西北路的保护性开发和江宁路文化街改造等项目。
随着城市更新脚步的加快，老弄堂里的百年老屋不久后也将迎来崭新的风貌。
据了解，鸿印里480组入围客户中，上海“土著”占到7成。充分说明了老静安在上海人心中的位置。
项目规划，除了6栋高层住宅以外，地块内还包括一幢180米的超高层商办楼、部分商业，以及11幢风貌保护建筑。
约180米的超高层商办楼效果图
项目配套也十分优越。南侧是静安区运动健身中心和艺海剧院；
西北侧，则是即将开业的MOHO合生汇，未来建成后将是集美食生活、创业办公、娱乐社交与体验式购物于一体超大型城市综合体。
除此之外，项目周边约1公里还有南京西路的中信泰富广场、梅陇镇广场和恒隆广场。
从项目日前公示的建筑立面分色图来看，整体楼栋主体采用的材质为：锡克白金花岗岩、各色铝板、玻璃以及型材，还有金属雨棚。用料选材上十分讲究。
图源：鸿印里官方公众号
此外，鸿印里的高层住宅物业服务费12元/平方米/月。
按照最大的226平米5房户型计算，一年的物业费就要三万多。
预期被修复
由于一二手价格仍存在明显的倒挂，加上新房供应充足，高端二手房市场的需求稍显平淡。
好在，在去年年底一波新政的促动下，市场预期得到了修正。
据上海的一位房产经纪人透露，近期客户的诚意度明显提高了。
“之前都是看完房子回去考虑，或者说价格下来后通知他，但是现在客户看完基本上就直接问房东价格能不能谈一谈，能不能接受置换。”
同时，根据调查显示，新年首月，上海房屋中介门店带看量也有所上涨。
一部分置换客户的心态是，年前下手比较好。
因为他们觉得年后大环境会好转，所以想趁机抄底。等年后市场好了，再考虑出售自己的房子。
以浦东新区内环内的杨东板块为例，部分房主在年前一段时间就不让看房了。
不仅如此，包括上海绿城在内的一众房源，房东更是连夜涨价。
“通常房东会答应帮忙调整价格，年后安排看房。其实大家现在都是在观望，想等等看一下年后的市场情况。”上述经纪人表示。
房东不再愿意打折出售，一方面是由于前段时间已经经历了一轮下行；而另一方面，也是由于房地产政策的松绑释放了积极的信号所导致的。
一些客户预期年后是否会出台楼市政策，带动楼市回暖。
在今年上海两会期间，多位委员针对推动上海房地产健康有序发展提出了相关建议，包括限购政策适度调整、放松限贷、有条件地放松限售、打开限价等。
内外各方面因素叠加，让上海房东的心理预期开始发生转变。
最后，我们再去思考未来的房价还会不会大涨的问题。
上层君认为，2023年的市场大概率是回稳、修复。哪怕是一线大城市，全城齐涨的概率基本不会发生。
2022年之后，房地产已经进入新的周期。
单看一个月的数据不能盲目下结论，至少需要一到两年的时间来拉平周期。
如果非要找一个参照物，那么区域板块比城市要更具有参考价值。
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