文|庄志明律师
刚刚看到新华社的一则新闻，关于“带押过户”：
为进一步优化营商环境，满足人民群众迫切需求，我国将依民法典明确要求，全面推进房产“带押过户”。
全面推进房产“带押过户”的最新政策文件是自然资源部、中国银行保险监督管理委员会近日印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。
对于网民来说，“带押过户”不是很关心的话题，他们更关心的是“带押过户”的后续——比如房价会降还是升？这个问题得娓娓道来、唠嗑唠嗑下。
“带押过户”是一个约定俗成的说法，它的明确由头是民法典第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其规定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。……”
民法典的该规定，赋予了抵押人在抵押期间转让财产的权利，这种权利是法定的，不需要经其他当事方同意（少数情况下约定排除的除外）。
过去的担保法没有民法典这么明明白白、袒胸露乳的说法，而是含含糊糊、欲言又止地规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
抵押人转让抵押财产的权利没在担保法写明确，所以以前的实践中“按揭房”转让时，基本上都是先将房贷还清，解除抵押后再卖房。银行为了“政治正确”，盘死你。先还清房贷款，往往需要“过桥资金”，“过桥费”一般来说还比较昂贵，都懂的。
从这个角度说，“带押过户”必然催生房屋交易新变化，正如自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕所言，“带押过户”改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。
降低交易难度是指省略先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记等一系列脱裤子放屁的繁冗程序；而降低交易成本主要是省略了“过桥费”等。
很显然如果没有“带押过户”政策的落地，要么就是卖方筹措资金，要么是买方提前垫付资金，卖方筹措资金还好理解，顶多花“过桥费”，买方提前垫付就很难理解了，房子好不好过户还不知呢，就得提前安排资金还贷，这风险对于买方来说是不能承受之重。
因此，传统的先还贷后过户房屋买卖模式不利于交易的，不利于交易的交易模式往往是时间长、成本高，这是毋庸置疑的。
据新闻，济南前期不动产“带押过户”试点改革后，办理时限减少了近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。“带押过户”的社会效果和经济效果是立竿见影的。
据此笔者认为，由于交易便捷、成本降低，二手房的交易会被激活。但这种激活是并非是刺激了购买需求，而是刺激了卖房的抛出需求，导致可供应住宅数量增加了，道理很简单，免除了先还贷环节，诸多原先没办法投入到交易市场的住宅可以投放到市场上了。
可投放到市场上的住宅数量因“带押过户”增加，你说未来的房子是利涨还是利跌。笔者强力研判，在其他因素不变的情况下，“带押过户”是促进房价下跌的。
需要指出的是，“带押过户”的目的是优化营商环境，满足人民群众迫切需求，如果“带押过户”仍然立足于过往行政作风的尾大不掉，又是什么公证程序，又是什么登记预告，那实际上又徒增烦恼了。
破除一切繁冗，应当成为此次改革的落脚点，切不可以新的形式主义取代旧的形式主义。
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