郑州是河南省的省会，郑州这几年发展势头相当之猛。
郑州和武汉是中部地区的两座国家中心城市。
今天我们来重点分析一下郑州的楼市潜力和未来。
在去年下半年郑州楼市接连遭遇特大暴雨和多轮疫情打击步履维艰的背景下，郑州楼市可以说是进入了一定时期的寒冬。
在很多人看来郑州楼市可能遇到了一定程度的危机。
今年一开年，郑州就率先出台了全国首个系统全面的楼市纾困政策——“18条”楼市新政，其中最重要的措施包括取消“认房又认贷”等松绑政策。郑州楼市进入了一定的复苏阶段。
一座城市楼市现状和未来到底怎么样，我们不能简单的看一两年时间。
基于这座城市的方方面面和未来进行客观的分析或许才能真正了解郑州楼市是否真的存在危机。
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郑州区位优势得天独厚，交通网络四通八达，铁路、公路、航空构成了通达便捷的立体交通体系。
郑州拥有亚洲最大的列车编组站、中国境内最大的铁路集装箱货运中心，是国内普通铁路和高速铁路的“双十字”中心。
优越的区位使得郑州承担了迎来送往的使命，也使得郑州作为省会城市有吸引周边城市资源的机会。
很多人惊叹一线城市房价之高时候，却没注意到房价是和一座城市的能级息息相关的。
一线城市的城市能级和定位自不用多说，他们可以吸引全国的热钱源源不断进入当地的楼市。
下面我们来看看郑州这座城市的城市能级和城市地位。
现在的郑州可不是一座普通的省会城市，全国综合交通枢纽城市，他更是一座中原城市群的核心城市和国家中心城市。
中原城市群主要包括河南省内的郑州、开封、洛阳等核心城市，还包括山西省，河北省，安徽省等5省的部分城市。
而国家中心城市的招牌更大，国家中心城市是国内城市最高等级的规划，属于国家重点打造的特大城市。
可见郑州承担的历史使命不仅是带动河南，更是辐射周边省份，可以说是天之骄子。
河南省有充足的常住人口，接近1亿人，巨量的人口存量加上郑州的定位之高，可以吸引源源不断的省内外和周边省份的人到郑州安家就业。
楼市短期看政策，远期看人口。
人口是城市发展最大的红利，也是城市的血液。
2020年，郑州市常住人口总量位居全国城市第10位，达到了1260万。比2010年“六普”时前移11位，分别超越武汉、杭州、青岛、哈尔滨、石家庄、南阳、周口、临沂、潍坊、保定、邯郸等城市。
这几年郑州外来人口流入之多，令人惊叹。10年来，郑州人口增长了397.4万，人口增长率达到46.1%，在9个国家中心城市中位列第三。河南省534.2万常住人口增量有74.39%增长在郑州。
郑州市还是河南省内最年轻的城市，郑州60岁及以上的老年人口占比12.84%，这仍然高出深圳7个百分点还要多。从15~59岁的人口占比来看，郑州为68.11%，而深圳达到了79.53%。
郑州的发展潜力、基础设施、公共服务在全省都处于遥遥领先的地位，其所凸显的是在河南省内以及在中原城市群范围内要素集聚能力的大小。
巨量的人口导入，和年轻化的人口结构，加上郑州优势的区位和城市配套撑起了郑州的楼市。大量的新郑州人用他们的辛勤的汗水为这种城市不断添砖加瓦，坐实郑州中原城市群核心，国家中心城市的定位。
人口是楼市的底盘的话，那这座城市的经济就是楼市的强大助推器。
郑州的经济实力同样不俗，郑州2022年实现GDP近1.3万亿，在24座“万亿之城”中居第16位，居省会城市第7位。
2022年，郑州市规模以上工业增加值同比增长4.4%，其中高技术制造业增加值、工业战略性新兴产业增加值、六大主导产业增加值分别增长14%、14%、5.9%
我们可以看到郑州的高技术制造业增速相当之快，这可是吸引大量年轻人的利器。
郑州多年稳中有进的GDP总量可以说为郑州这种楼市保驾护航，郑州楼市或许不存在很多人眼中的危机。
去年全国各大城市都因为疫情普遍出现了房地产不景气的现象。郑州也不例外。
2022年，郑州商品房销售面积2248.6万平，累计下降17.8%，增速高于全国6.5个百分点，低于全省1.7个百分点，在18个省辖市中居第10位。
我们可以看到虽然郑州商品房销售面积比往年下降很多，但是从横向比较来看。郑州又是在全国增速非常高的一座城市，可以说郑州房地产有一定的韧性。
从这个方面来说，郑州楼市有一定的上车空间。
现在整个郑州的平均房价约为1.4万，在全国各大城市里面基本处于第38到42之间。
可以说郑州的房价和自身经济总量，定位对比来看，郑州的房价是宜居的甚至在东部沿海城市看来还有点低廉。
当然在省外看来郑州的房价不高，但是在整个河南省对比来看，郑州的房价又是高昂的，超过河南房价第二高的洛阳大几千。
郑州的房价也和全国一样，呈现出阶梯次分化现象。郑州主城区因为城市化进程快，城镇化率高，公共服务配套优越当然房价会稍微高一点。
郑东新区是郑州打造国家中心城市的最重要平台。当然这个区域的房价就是水涨船高，让人难以企及。
郑东新区房价大概在2.8万每平左右。这个价格在河南来说是普通人难以承受的存在，哪怕掏空了六个钱包，但是放在东部沿海城市里面，可能还不如一个县级市。比如世界义乌之称的主城区房价高达4万左右。
紧随其后的是金水区，平均房价大概为1.54万每平。这个价格明显和郑东新区存在很明显的差价。
排名第三的是管城回族区，房价约为1.4万每平左右。
排名第四的是中原区，房价约为1.37万每平左右。
排名第四的是惠济区，房价约为1.34万每平左右。
排名第四的是二七区，房价约为1.3万每平左右。
从以上我们可以看出，郑州主城区的楼市分化相当明显，房价高有房价高的好处，房价低有房价低的好处。房价低更利于刚需上车。
下面我们就来看看郑州非主城区的县级城市的房价。
中牟县因为紧邻郑东新区，是下辖县级城市里面房价最高的，约为0.85万每平左右。
新郑市也因为紧邻郑州空港等优越的区位，房价在县级城市里面排名第二，约为0.8万每平。
县级城市排名第三的是新密市，房价约为0.75万每平，第四的是荥阳市，房价约为0.74万每平。
最后还有三个区域，登封市、巩义市、上街区。登封市房价约为0.73万每平，巩义市约为0.62万每平，上街区房价约为0.5万每平。
从以上看出郑州因为下辖的区县特别多，楼市的分化特别严重。主城区和县级城市差别巨大。当然阶梯次的房价分布满足了不同人的置业需求。
楼市稳健发展还得看当地居民购买力，我们来看看郑州居民收入情况。
2022年，郑州居民人均可支配收入41049元，比上年增长3.9%。其中，城镇居民人均可支配收入46287元，增长2.3%；农村居民人均可支配收入28237元，增长5.4%。
按照郑州一户两三口之家计算，郑州城镇居民家庭一年可以支配收入大概为9万到14万之间，农村居民家庭一年可以支配收入大概为5万到9万之间。
我们按照郑州均价1.4万每平计算，一套100平房子按照三承首付42万，郑州城镇居民用了三四年就能上车了。从这个角度来说，郑州生活的幸福感比北上广深强太多了。
郑州不仅经济实力强大，高等教育同样是河南省内甚至周边城市难以企及的。
郑州大学是河南省唯一的211大学，郑州可以家门口就享受到优质的高等教育服务。
一座城市有好的大学自然能源源不断吸引省内的年轻人去郑州求学乃至最后安家落户。
作为省会城市，郑州运营了8条地铁，在建多条地铁。可以说郑州的城市配套等在河南都是独一份。
综上，我们基本可以得出一个结论。
郑州优越的区位条件，加上中原城市群核心城市，国家中心城市等城市定位，让郑州这座特大城市可以源源不断的吸引全国各地优秀的人才。
郑州作为河南省的省会，必须做好高质量发展的排头兵。
虽然郑州的房价在河南省内看来已经有点高位，但是和自身经济总量，辐射腹地对比来看还是宜居的，除了郑东新区，甚至有点低廉。
站在全国城市化进程的大格局，站在十年之后，横向比较沿海发达省份来说，郑州的房价还是宜居的。
郑州楼市不仅不存在所谓的危机，而且从长期角度来看还是看涨，有巨大的发展潜力，有一定的投资空间。
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