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第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2022年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），预计支付现金红利257,956,524.20元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
2 报告期公司主要业务简介
当前“品质”房企不惧严寒，优势尽显，以稳健的业绩成为行业“压舱石”。具有韧性的示范企业也更受信贷、债券、股权“三支箭”的青睐。房企“优胜劣汰”节奏明显加速。同时，不同区域市场差异进一步扩大。不论投资端还是销售端，核心一二线城市的高能级优质区域和项目都是房企最关键的业绩贡献来源。未来区域结构会更加分化，高能级优质区域将占据更高市场份额。具备优秀信用、稳健财务、充裕土储、优质产品和服务等多维度优势的“品质”房企，必将率先进入“扩规模”和“增效益”的良性循环，“强者恒强”竞争格局将更加凸显。
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
1、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近2000万平方米，期末未售面积超1550万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目82个，总规模近1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超2100万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入467.79亿元、结算成本392.79亿元。
2、物业经营
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期,等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
2022年，公司酒店企业在充满变动的市场中寻找机遇以求生存，在加强各项安全管理、落实主体责任的同时，创新思路、不断调整客源结构。通过服务冬奥会、主动寻找长包房住客、签约长租单位来增加收入。通过引进新的流媒体，持续在市场上保持热度；努力发现热点，以各酒店现有的优势条件，打造网红打卡点，不断寻求产品组合上的创新。
报告期末，公司实现物业租赁面积109万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米，酒店客房销售数量17.4万间·天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入6.36亿元、结算成本4.89亿元。
3、老旧小区更新改造业务
从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。
报告期内，数个城市更新项目取得阶段性进展；长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租；养老项目再开新店；文投文创项目运营稳定。
4、房地产金融业务
公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
自首开盈信成立以来，累计投资三十余亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。
报告期内，公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内实现回收现金超过4亿元。
5、服务副中心和冬奥等重点工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重点项目投资建设如期落地：通州新城项目具备初步验收条件，积极推进房源对接；通州潞城商业项目进入地上主体钢结构施工，实现投资额与形象进度“双落地”。宋庄小堡村基本完成土护降施工。落实“回天计划”部署，完成回龙观学校医院等配套用地移交，回龙观G区（LONG街）商业项目完成规划验收，并开展品牌发布推广。
冬奥服务保障高规格完成，速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号；北京丽亭华苑酒店成为冬奥签约酒店，荣获2022年北京市“工人先锋号”称号。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指
单位：元 币种：人民币
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
报告期内债券的付息兑付情况
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2022年是公司管理层团结带领全体员工，在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，坚定信心、稳中求进、主动作为，聚焦“突破效率瓶颈，挖掘盈利空间”的中心目标，深入落实“管理创效”主题，守住了不发生系统性风险的安全底线，主要经济指标保持在合理区间，各项工作取得积极成效，为实现公司高质量发展夯实了韧性基础。
一一销售排名逆境提升。按全口径统计公司全年完成销售面积318万平方米，签约金额870亿元，销售回款1047亿元。签约额在多家第三方销售排行榜上，名次实现较大提升。
一一开发规模保持稳定。开复工面积1928万平方米，新开工面积368万平方米，竣工面积492万平方米。全年“保交楼”目标如期实现。
一一物业经营稳步发展。实现物业租赁面积109万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米，酒店客房销售数量17.4万间·天。
一一后续项目审慎优选。通过竞拍或股权收购方式新增北京、福州后续项目4个，地上建筑面积37.6万平方米，详见下表：
一一有息负债规模稳步下降。全年累计新增债务融资约416.77亿元，其中开发贷123.77亿元，信托38亿元，保债计划7.6亿元，发行债券244亿元，并购贷3.4亿元；累计归还到期负债约515.37亿元，合并范围减少融资22.94亿元，公司带息负债规模较年初降低121.54亿元。
一一报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为70.50%，净负债率为147.28%，现金短债比为1.03倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共49.69亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金138.67亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款33亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）相关指标较去年末均有所改善。
一一品牌信誉继续增强。公司年度信息披露工作连续三年获最高“A”级，荣获2022年沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”暨“财富创造能力TOP10”“投资价值TOP10”“上市公司治理TOP10”“ESG发展优秀企业”“2022北京上市公司100强”等荣誉。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性、完整性承担个别及连带责任。
一、董事会会议召开情况
北京首都开发股份有限公司（以下简称“股份公司”、“本公司”或“公司”）第九届董事会第一百一十次会议于2023年4月27日在公司十二层会议室召开。本次会议的召开符合《中华人民共和国公司法》、公司《章程》及有关法律、法规的规定。
本次会议在会议召开十日前以书面通知的方式通知全体董事。本次会议由董事长李岩先生主持。会议应参会董事十名，实参会董事十名，李岩先生、阮庆革先生、赵龙节先生、孙茂竹先生、邱晓华先生、秦虹女士、李大进先生现场参会，潘文先生、蒋翔宇先生以视频方式参会，李灏先生以通讯方式参会。公司监事会成员及高级管理人员列席此次会议。
二、董事会会议审议情况
经过有效表决，会议一致通过如下议题：
（一）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《公司2022年度财务决算报告》
出席本次董事会的全体董事一致通过《公司2022年度财务决算报告》。
本次财务决算结果经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，以致同审字（2023）第110A016510号审计报告予以确认。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《公司2022年年度报告及摘要》。
（二）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《公司2022年度董事会工作报告》
出席本次董事会的全体董事一致通过《公司2022年度董事会工作报告》。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《公司2022年年度报告及摘要》。
（三）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《公司2022年年度报告及摘要》
出席本次董事会的全体董事一致通过《公司2022年年度报告及摘要》。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《公司2022年年度报告及摘要》。
（四）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《公司2022年度利润分配预案》
出席本次董事会的全体董事一致通过《公司2022年度利润分配预案》。
公司拟定的2022年度利润分配预案为:以母公司为主体进行利润分配，按2022年12月31日公司2,579,565,242股总股本为基数，每10股派发现金红利1元(含税)，预计支付现金红利257,956,524.20元。本次分红预案实施后母公司未分配利润余额为5,211,189,523.38元，全部结转以后年度分配。
如在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动的，拟维持分配总额不变，相应调整每股分配比例。
公司独立董事出具了独立意见，认为本次利润分配预案符合公司的发展规划及实际需要。该等安排是基于公司长远发展的需要及股东的投资收益考虑制定，不存在损害公司及全体股东利益特别是中小股东利益的情形。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《公司2022年年度利润分配预案公告》（临2023-038号）。
（五）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《公司2022年度内部控制评价报告》
出席本次董事会的全体董事一致通过《公司2022年度内部控制评价报告》。
公司独立董事出具了独立意见，认为公司已经建立了较为完善的内部控制体系，各项内部控制制度符合法律法规以及监管部门有关上市公司治理的规范文件要求，《公司2022年度内部控制评价报告》能够客观反映公司内部控制体系的建设和执行情况，符合相关部门的要求，不存在重大缺陷。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《公司2022年度内部控制评价报告》。
（六）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《公司2022年度内部控制审计报告》
出席本次董事会的全体董事一致通过致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的致同审字（2023）第110A016511号《公司2022年度内部控制审计报告》。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《公司2022年度内部控制审计报告》。
（七）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《公司2022年度社会责任报告》
出席本次董事会的全体董事一致通过《公司2022年度社会责任报告》。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《公司2022年度社会责任报告》。
（八）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《关于续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度审计机构的议案》
出席本次董事会的全体董事一致同意续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度审计机构，期限一年。年度审计费用为500万元人民币，其中年度财务审计费用430万元、年度内控审计费用70万元。
审计费用主要依据公司业务审计范围及会计师事务所预计工作量等因素确定，如遇审计工作量发生较大变化的情况，提请股东大会授权董事会，并由董事会授权公司经营层根据审计工作量的变化情况适当调整审计费用。
公司独立董事出具了独立意见，认为致同会计师事务所（特殊普通合伙）具备从事公司相关业务审计的执业资质和胜任能力，能够满足公司财务审计和内部控制审计工作的要求。为保证公司审计工作衔接的连续性、完整性，同意续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司2023年度的财务审计机构及内部控制审计机构。
本议案尚需提请公司股东大会审议。
详见《关于续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度审计机构的公告》（临2023-039号）。
（九）以10票赞成，0票反对，0票弃权，审议通过《关于公司2022年度计提资产减值准备的议案》
为客观公允地反映公司的财务状况和经营成果，按照《企业会计准则》及公司现行会计政策确定的资产减值准备确认标准和计提方法，本着谨慎性原则，公司2022年度计提资产减值准备人民币总计50,091,738.66元，其中需对房地产项目计提存货跌价准备人民币48,154,116.46元，合同资产减值损失1,937,622.20元；计提信用减值损失人民币488,841,662.94元。
公司独立董事出具了独立意见，认为本次计提减值准备基于谨慎性原则，符合中国企业会计准则和公司的相关规定，符合公司资产的实际情况；计提减值准备的审批程序合法合规；未发现其中存在损害公司或股东特别是中小股东利益的情况，同意本次计提减值准备方案。
（下转B1090版）
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2023-04-29
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