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在写这篇文章之前，我先亮明身份，我是2023年郑州楼市的看多派。
看多派，俗称死多头。
直白的告诉你，就是我认为今年郑州的房价会涨。
一提郑州房价会涨，肯定会有一堆人群拥上来进行情绪输出。
骂上郑州千百遍，然后以一千个理由来证明连跌5年的大郑县不配涨价。
临走再朝我啐一口，鼓吹房价，无良中介。
对于以情绪替代数据，以道德替代理性的证明，再将所有看涨的人当做中介处来理的吵架，我实在干不过。
但我会 用事实和数据来告诉大家郑州楼市今年上涨的逻辑。
换句话说，这篇文章我是写给能够理性思考的人看的，希望能给他们带来启发和实际的益处。
来，不啰嗦了，咱们开聊。
01
从去年的春天开始，我几乎每周都要纪录郑州的楼市变化。
郑州楼市的回暖，其实从疫情放开的12月就悄悄地开始了。
年前的12月底和1月上旬，新房和二手房成交量基本恢复到了去年的平均水平，一周1000余套，和去年8-9月相差无几。
就像用壶烧水一样，真正出现明显的热气是在年后，特别是刚刚过去的2月份。
2月份的新房和二手房成交量很出人意料。
新房市场——
2月第一周成交1669套；
2月第二周成交1706套；
2月第三周成交2080套；
2月第四周成交2128套；
截止到2月26日，2月的郑州楼市成交了7583套房子。
一周2000套以上的成交量，比去年最火热的6月每周的成交量上涨了33%。
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但2月其实是楼市淡季，今年淡季的成交量却击败了去年的旺月。
进入3月的传统楼市旺季，很有可能郑州楼市的热度还会继续上扬。
二手房市场——
现在每天贝壳显示的成交量，周一到周五是130-170套，周六周日200-250套。
对比去年正常月份贝壳的成交量，周一到周五50-80套，周六周日80-100套。
郑州2月二手房的成交量，相比去年翻了2倍。
从新房和二手房的成交量来看，郑州的楼市是真的回暖了，回暖的势头还很足。
肯定还会有人反驳我，成交量上去房价就会涨？回暖房价一定会涨？郑州收入那么低，房价都跌了5年怎么可能涨？……
打住，打住。
咱们不吵架，继续客观理性地找2023年郑州房价上涨的逻辑。
02
在找郑州房价上涨的逻辑之前，咱们先来看看为什么过去5年郑州的房价一直连跌。
郑州过去5年房价连跌的原因，其实很多人都知道——
因为前5年郑州没有任何限制的海量供地，造成了楼市严重的供过于求。
来，瞅瞅过去几年郑州卖出的土地数量，看完你会感慨一声，郑州的楼市真耐造，能撑到2022年才出现明显颓势实属不易。
2017-2020年郑州每年土地成交3000-5000万方，这种级别的量，在全国你都找不出第二个城市。
同样房价连跌几年的天津，最高峰时卖地也刚破了2000万方。
如广州、西安、合肥等城市，过去每年土地成交量大多数在几百万方，偶尔年份破千万。
和别人一对比，就知道咱们的问题在哪里。
卖地就像卖西瓜，别人是一个西瓜切成块，一块一块的卖，咱们是整个西瓜论袋装，一袋一袋的卖。
一时间天量的土地供应过来，数百个楼盘同时开打，房价怎么可能涨。
所以，郑州连续5年不涨，不是郑州基本面不行，不是郑州收入不高，而是短时间内的商品住宅严重供需失衡而造成。
03
从前年开始，造成郑州房价连跌的主要原因在慢慢消失。
2021年和2022年郑州的土地成交面积相较于以往年份出现了大跌。
2021年土拍成交1792万方，相比2020年降了40%。
2022年土拍成交614万方，仅仅是前5年的零头。
这还是拿地总数。如果分析结构，分出城投和房企拿地，数据相当不好看。
2022年城投拿了郑州82%的土地，真正由房企拿的只有110万方。
换句话说，2022年拍的土地，最多只有100多方能够在2023年入市。
2021-2022年土拍的短缺，将会在2023年的商品住宅市场体现的淋漓尽致。
靠不了新增的土地供应，2023年的楼市供给只能靠郑州剩余的库存。
郑州商品住宅的库存水分很大。
明面数据，郑州市区商品住宅剩余1048万方，但停工LW的占了20%。
剩余800万方摘出四环以外的楼盘，再摘出不能确定交房的楼盘，剩余库存仅剩381万方。
是的，这381万方就是郑州四环内靠谱能交房的库存。
咱们再算上100多万方的新供应， 2023年满打满算市场上能卖的房子只有500多万方。
500多方的供给，势必要发生买房饥荒。
看看近几年郑州市区商品住宅的成交量就好了。
2017年成交1103万㎡，
2018年成交1300万㎡，
2019年成交1352万㎡，
2020年成交1179万㎡，
2021年成交932万㎡，
2022年成交447万㎡。
除了十几年一遇的2022年行情，其余年份郑州市区商品住宅成交都在1000万方左右。
按照现在2月的势头，2023年郑州市区的成交量估计在800-900万方。
500多万方的供给去满足800-900万方的需求，不用动脑子就知道会发生什么样的事情。
按这架势，郑州2023年的剧本基本就定了。
2月筑底，3-4月楼市成交量保持高位，新房和二手房都出现缓慢的涨价。
6月底基本耗完现有靠谱房子的库存，剩余能买的房子要么有停工的前科，要么存在LW的风险。
到下半年，郑州房价出现明显的上涨。
能涨多少，得根据现在郑州房产购买力天花板而定。
2017年郑州房价，其实并不是郑州房产购买力的天花板。
因为上涨势头还未冲上高峰，就被严苛的限购政策和砸盘式的供给拽了下来。
今年，靠土拍加大供地指望不上了，能勒住房价缰绳的只有严苛的政策。
看明白以上逻辑的朋友，如果你正好需要做房产的买卖和置换，请好好思考，思考完之后也要做出相应决策。
对于有不同观点的朋友，欢迎在留言区来一起讨论。
请讨论时带着数据和逻辑而来，真相越辩越明。
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