作为青岛全市未来三年的工作重点，城市更新和城市建设的重要性已经不言而喻。3月10日，青岛正式发布《青岛市城市更新专项规划（2021－2035年）》（以下简称《规划》），这也意味着青岛中心城区范围有所演变。业内人士认为，《规划》的发布将推动城市高质量发展，转变城市开发建设方式和经济增长方式，同时为提振楼市信心带来积极影响。
青岛中心城区范围演变
日前，《青岛市城市更新专项规划（2021－2035年）》公布（以下简称《规划》），规划范围为青岛市中心城区。作为指导青岛市未来城市更新工作的重要纲领性文件，《规划》去年曾公布过一版征求意见稿。近日，青岛市在原征求意见稿的基础上，出台了正式文件，这也意味着青岛中心城区范围再次发生演变。
《规划》明确指出，通过实施城市更新，将青岛建设成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的新时代社会主义现代化国际大都市。统筹完成城市结构重塑、土地集约利用、产业空间拓展、城市功能完善、运行效率提升、人居环境改善、历史资源活化、生态环境修复等八项任务。
回溯青岛中心城区范围演变，在2016年发布的《青岛全域及中心城区规划控制线划定》中，青岛全域被分成了中心城区和外围组团等发展空间。其中，中心城区规划控制线划定的范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区（不含胶南组团）。再看3月最新发布的《规划》，从规划图中可知，青岛中心城区范围大致演变为：市南区、市北区、李沧区、崂山区、西岸城区（东区）、北岸城区（城阳）和西岸城区（西区）的王台街道核心区、白果树河－星海湾路以东这几部分区域。
两大板块充满亮点
《规划》提出，青岛要进行产业迭代升级，具体在第十六条进一步指出，产城融合发展，促进产业迭代升级，在这里专门提到了张村河板块——“促进张村河沿线科技创新发展，以优美生态环境和完善的城市功能吸引创新企业和年轻人才聚集，发展科技研发、产业孵化等高精技术产业，成为青岛产业创新走廊。”
目前，青岛张村河板块正在成为青岛房地产市场“明星”板块，板块聚集了青岛印象品、青铁华润城、海信璞悦，以及崂山壹号院、鲁信有邻花园等中高端项目。尤其是继去年华润、海信近两万楼面价拿地后，再次拉升了区域地产价值。
3月17日，青岛市崂山区张村河板块又有新地块进行出让公示。《规划》的发布，意味着板块内住宅区将更加丰富，这对区域内的楼市带来进一步利好。应该说，近几年，张村河板块的发轫与兴起，再到兴盛，走了一条类似金家岭崛起的道路。这对从2021年下半年以来，青岛整体低迷的房地产市场，带来了一剂强心针。崂山区房地产的稳定，尤其是张村河板块的稳定向上发展，成为青岛房地产市场的“压舱石”。随着张村河片区的有序发展以及配套的逐渐完善，这里将成为青岛房地产市场最大的增长点之一，也将成为青岛房地产价值新高地之一。
另外，本次《规划》最大的变化之一是西海岸新区把融创茂、星光岛板块纳入到了中心城区，等于西海岸新区扩大了中心城区范围。对该片区的房地产市场来说，起到了一定的提振作用。在过去一段时间，尤其是从2018年至今，基于总盘子量大、品牌众多，加上开发商鱼龙混杂以及市场的冷热骤变，西海岸部分楼市经受的考验比较大，个别区域价值和价格甚至出现了一定的崩塌现象。此次融创茂、星光岛板块纳入到中心城区，凸显了重点发展的意向，对片区的房地产应该会带来一定的利好，区域房地产价值或将重新建立。
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本报楼市观察员李鹏飞认为，整体上来说，这次规划中青岛的中心城区为市南区、市北区、李沧区、崂山区、西海岸新区和城阳区的部分区域。宏观层面，对于房地产市场的影响来说，在以上青岛中心城区范围内置业，不能说百分之百保险，但与非中心区比，安全性与增值保值系数相对高一些。另外，这次即墨和胶州、平度、莱西四区（市）不在中心区范围，这并不意味着区域内的房产不能买，和中心城区一样，要看具体的地段以及开发商水平。
TOD将迎开发高峰期
TOD，对当下的购房者而言已不陌生。TOD是“以公共交通为导向”的城市空间发展模式，从香港、成都等地铁先进城市的经验来看，TOD开发已成为提升城市能级、加速城市更新的有效模式。此次《规划》发布特别提到，依托轨道交通，落实TOD发展理念，推动“轨道站点＋中心”“轨道站点＋产业社区”“轨道站点＋居住社区”等多种模式的综合更新，建设多元复合、紧凑集约的城市街区。
在轨道交通高速发展、城市高质量发展、基层设施投融资改革的三大浪潮下，青岛TOD正处于快速发展阶段，逐渐成为市民置业热点。记者走访发现，以市南区TOD项目为例，观海地项目位于贵州路5号，邻地铁1号线团岛站，总建筑面积1．9万平方米，计划一季度完成竣工备案。青铁·云上观澜项目位于团岛西部，邻地铁1号线、2号线，包括公园绿化景观、住宅、人才公寓及安置房，计划年内实现主体结构封顶。以市北区TOD项目为例，青铁·云上观海项目地处西部滨海新城板块，邻地铁5号线瑞昌路站，该片区为人工智能产业集聚区启动区，总建筑面积41万平方米，计划年内完成主体结构封顶。青铁·封华地项目位于四流南路以东、开封路以南，邻地铁1号线中心医院站，总建筑面积2．3万平方米，计划年内主体结构封顶。
作为近十年来全国地铁发展最快的城市之一，青岛地铁开通线路7条，线网运营里程达315公里，运营车站数146座，稳居国内第十，北方城市第二，可持续发展后劲十足。
业内人士认为，近年来，随着我市轨道交通的迅猛发展，以交通为导向的TOD综合体，正成为城市里商业、产业的聚合点。而依据板块内的交通禀赋、垂直业态的分布融合程度，以及核心区域的面积、辐射人群等指标，TOD自身的影响力与价值，也有所差异。此次《规划》对TOD项目的开发提出了新的解决方案，在围绕城市公共交通站点进行多样化、高密度的土地开发，提升城市消费能级等方面提出了更加可行的创新思路。从开发商资源获取与竞争优势来看，TOD模式可为房企在城市土地资源日趋紧缺的背景下，带来新的开发资源、拓展增长空间与能力半径等益处，为房企转型提供新契机。预计未来5至10年将会是TOD项目建设的高峰期，TOD将成为持续性的城市营造活动。
吕蕾
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